觀點指數·2017中國房地産投資物業創新與發展報告

中國城市化進程正在不斷加快，土地供應日趨減少，而過去二十年間房地産行業黃金年代里已沉澱大量的優質物業資産，因此，在這個存量價值創造的時代，如何讓長期被低估的存量資産發揮更好的效益，是房地産業内關注的熱點話題。

同樣，在房地産發展最為成熟的中心城市，核心區域物業運用成本日趨昂貴且功能無法滿足日新月異變化的市場需要，因此在近年興起的投資物業市場中，如何去挖掘存量市場亦被視為地産發展商穩固未來競争優勢的不二法寶。

目前，在存量創造價值的時代背景下，成立存量資産管理平台已成為了行業發展的潮流。房地産與金融的跨界合作迎來了投資物業發展新機遇，資源的整合、開發與管理的革新、創新的運作理念等賦予了存量物業多元發展的元素，如長短租公寓、寫字樓、共享辦公等多業态融合，使得房地産業在巨大的市場機遇下實現更高的回報，創造新的利益增長點。

巨大的市場、資本的助推引得群雄逐鹿，到底如何創新的産品開發模式能赢得市場的青睐，在“房地産+”業務蓬勃發展的市場環境下企業如何利用資本手段突圍而出？

為此，觀點指數發布《觀點指數·2017中國房地産投資物業創新與發展報告》，從存量物業市場現狀、創新的産品開發及投資模式、多業态跨界合作等維度進行研究，采用企業訪談、資料數據收集分析的手法，為各方企業透析當前市場發展現狀，洞悉行業發展趨勢和前景，助企業及時把握可貴商機，共謀劃，同成長。

一、房地産從增量物業進入存量物業時代

回望過去一年樓市的表現，越來越多的城市二手房交易量逼近新房市場，而根據相關的統計數據顯示，2016年二手房交易市場大致有5萬億的規模，租賃市場有1.1萬億到1.5萬億左右的規模，加起來超過6萬億。加之如今面臨面粉比面包貴及外圍不穩定的因素，市場迎來存量房改造熱潮，包括一些新的産業資産化運營和新增産業運營，同時還有大量的存量土地開發。總體來說，如今房地産業正從增量時代進入到存量時代。

1、存量物業市場的發展趨勢

從國家統計局的數據可以看出，房地産投資增速在維持了近10年的高景氣增長後，于2013年開始下滑，主要是受到人口結構調整、存量市場體量不斷增長等因素影響。盡管在2015年有所反彈，但總的來看行業投資規模增速還是處于中樞下行階段。如圖所示，2016年全國房地産開發投資額為10.26萬億，增速為6.9%。

數據來源：國家統計局、觀點指數

根據數據顯示，近年來我國商品房待售面積逐漸攀升，盡管在2015年開始有逐漸回落的趨勢，但不可否認的是還處于相當高的峰值階段，三線、四線城市住房仍然供過于求，去庫存壓力凸顯，新建商品房市場增長空間也将日益狹小。随着市場的飽和、需求的下降，房地産或将從增量房進入到存量房時代。

數據來源：國家統計局、觀點指數

2、存量時代迎城市更新的契機

随着我國城市化進程的不斷加快，城市的發展模式和房企盈利模式也将有所轉變。城市将從以往的粗放型轉為精細型發展，實現從“重量”到“重質”的轉變，從注重城市分級轉向注重區域增長極並加快促進資源的整合。

對于房企而言，房地産模式也将從“産銷模式”向“資管模式”轉變，從買地造房到盤活存量資産並優化運營，從單一的資金來源到金融體繫的搭建及金融産品的開發轉變。

因此，一線城市及部分進入市場成熟期的二線城市都普遍存在着城市更新的需求。其中有突出需求的是一線城市，如上海、廣州、深圳，一方面原因是一線城市房企布局較多，市場成交活躍，現有的供需結構無法滿足，因而亟待完善。另一方面是由于這部分城市城市化較早，不少城市基礎建設和土地規劃也相對落花，城市迫切謀求新的發展戰略緩解供求矛盾。

資料整理：觀點指數

3、存量物業市場的“蛋糕”有多大？

随着房地産市場進入下半場，城市中心特别是一線城市的新增土地已處于稀缺資源，大量的現有存量物業無法滿足市場快速變化的需求，在城市更新不斷提檔的市場背景下，這部分存量用地将被賦予新的價值與用途。因而，存量房市場将成為衆多房地産開發商争搶的下一個金礦。

存量房市場所包含的種類和業态衆多，因此所存在的市場規模價值或将達到萬億級。從市場範疇來看，存量房市場可以細分為二手房交易市場、租賃市場、物業管理市場、城市更新等。其中在租賃市場中，住宅租賃的盈利規模值得關注。根據統計局的數據顯示，過去幾年房地産開發企業房屋出租收入一直攀升，在2015年達到了1600.42億元。

數據來源：國家統計局、觀點指數

而且，随着消費結構的升級如90後消費觀念的革新、居民收入的不斷增長将會帶來租賃消費需求的爆發。加之随着産品創新的開發如推出長短租公寓産品，互聯網技術的應用如打通線上線下消費通道，以及金融工具的使用如REITS的不斷成熟，租賃市場将更加吸引消費者的關注。據鍊家的統計顯示，預計2025年前後，長租市場租金規模将突破三萬億元。

而從市場業态範疇來看，存量房市場可以細分為商業、寫字樓、酒店、長短租公寓、創客空間、産業園區等不同的業态。房地産開發商基于市場不同需求，通過發掘存量市場的價值實現新的利潤增長點。

資料整理：觀點指數

4、金融手段盤活存量資産

根據國家統計局數據顯示，2015年房地産開發企業資金來源共計12.52萬億，其中房地産開發企業其他資金來源為5.57萬億元。結合近年來的數據對比可知，其他房地産開發的其他資金來源占比仍呈現上升趨勢。這表明，房地産企業不再單一依靠自籌資金或貸款、外資合作這些方式，而或将更多地采用金融投資工具，拓寬融資渠道。

數據來源：國家統計局、觀點指數

而面對如此龐大的存量物業市場，單靠房企自籌資金或其它單一來源難以撬動。而将存量物業與金融工具緊密結合，便催生了房地産資産管理行業。通過房地産資産管理的運作，能夠更靈活地使用金融工具，組合極佳投融資方案，降低融資成本，同時在項目開發周期的過程中加強資金融通流動，進而提高業績和市場競争力，有效地降低金融風險。

二、房地産投資物業管理與創新模式透析

房地産資産管理是指資産所有人以其有形的房地産資産委托專業機構進行管理，以實現資産所有人所期望的資産增值目標的行為，其中可包括資産管理、組合投資管理、物業管理和設施管理的行為。

1、市場參與主體多元化

房地産資産管理的最重要目的就是通過對存量物業的投資，将運營良好的資産打包成金融産品，通過市場的交易和交換，獲得更大的利益，實現房地産資産的最大化。而在此過程中，市場參與主體多元化，主要有房地産開發企業、房地産資産管理公司、物業管理公司、投資公司、金融資産管理公司、信托公司等。

各參與主體在房地産資産管理市場中發揮的作用有所不同，但並非獨立存在，而是相互滲透、相互結合的。

資料整理：觀點指數

2、房地産投資管理的創新商業模式

在房地産資産管理中，通過将不同的房地産業态結合金融手段，創新産品的開發及商業運作模式，實現資産的增值和利益最優化。根據産品的使用功能，可以把房地産資産管理分為住宅房地産資産、工業房地産資産、商業房地産資産和公共房地産資産等類别。

2.1 住宅房地産資産

一手新房市場的黯淡，帶來的是二手房交易市場以及租賃市場的火爆。這既得益于市場政策的紅利，同時也歸結于市場消費結構的升級。2016年國務院辦公廳正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，旨在規範住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變，包括改善租房市場有效供給、擴大租房市場有效需求，有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮化和房地産去庫存的有效途徑。同時，房價日益高漲，人口流動頻繁等多重因素，都促使消費者愈發青睐租賃市場。

而其中，長租公寓市場更是成為了租賃市場細分行業的主力。長租公寓以其標準化的運營、穩定的平台，盤活了閑置的存量市場，並且靈活的産品組合為消費者提供更高性價比的租住選擇，是傳統租賃市場商業模式的革新。

長租公寓可以分為兩種經營模式，分别是集中式和分散式。集中式長租公寓運用的是較為傳統的商業地産運作模式，通過包租、獨立開發、收購或與物業持有方合作獲取整棟物業（或者也有拿下一棟樓的幾層），通過精細化的設計、改造及裝修後出租。但商業改造由于多為一次性較大規模的投入，所需時間和費用多，因此會比分布式長租公寓較晚進入物業運營與管理。集中式公寓關鍵是通過低價獲取物業，經過精細開發後出租，獲得長期穩定的收入。由于受制于市區黃金地段的高租金，房源緊俏，所以集中式長租公寓多分布在近郊位置。典型的集中式長租公寓有YOU+青年公寓、魔方公寓等。

作為典型的連鎖集中式長租公寓運營商，早在2010年長租公寓業态形成時期，魔方生活服務集團就開始布局長租市場。2013年開始，魔方生活服務集團連續完成兩輪融資，總金額近5億美元，投資方有美國華平投資集團、中航信托等知名投資機構。如今魔方已經是行業内領先的長租品牌，管理房間數量超過3萬間，成為集中式長租公寓行業的標杆。魔方生活服務集團針對不同人群、客體打造了魔方公寓、9号樓公寓和魔爾公寓三條産品線，從而切入租賃領域的各個細分市場，以綜合運營能力為精英人士、白領、企業基層員工提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解決方案。魔方公寓打出“獨聯派”概念，即獨立私密的個人居住空間+多元化的聯合社交平台。作為最早的公寓産品之一，如今魔方公寓已經探索出了成熟的商業模式。

9号樓公寓，作為一條獨立的産品線，走B2B企業級服務路線，為企業員工提供集中管理的多人居住空間解決方案。9号樓公寓采取了完全有别于市場上一般公寓産品的定位和商業模式，並在群雄割據的C端市場里獨辟蹊徑，率先提出了為企業客戶定制員工租住方案的戰略方向，成為租住市場上B2B模式的公寓品牌，開辟出公寓領域的發展新方向。

魔爾公寓于2016年12月正式發布，作為魔方生活服務集團旗下的中高端公寓品牌，魔爾公寓将生活體驗和設計融為一體，主推自由、舒适、文藝、家的概念，重構建築與人的互動。與此同時，魔爾公寓更通過特别的價格區間填補了市場空白。在現有的公寓租住市場中，一邊是以幾千元價位為主導的白領公寓，一邊動辄小幾萬的高端公寓，而位于二者價格區間内的産品幾乎為空白，這很大程度上局限了消費者的選擇。魔爾公寓則瞄準了消費者的需求，以輕奢的品質及為普遍大衆所接受的價格搶占市場。

加上原有的魔方公寓品牌，魔方生活服務集團已經形成覆蓋中高低多層次的長租公寓品牌體繫，可以看出其産品線開始進行定位細分化。

同時，魔方生活服務集團強調“公寓+”戰略，即以公寓為核心，充分運用互聯網技術，整合線下流量與生活服務行業資源，為住客提供一個全新的生活方式，構築全新生态圈。魔方生活服務集團作為一個巨大的線下流量入口，因居住長期穩定，易于形成小衆強關繫，使居住空間這個載體産生更多的增值銷售可能性，而增值服務也成為長租公寓的盈利核心。如公寓+工作，就會使年輕人有更好的創業的空間，也可以提供求職、職業培訓的配套服務；公寓+生活服務，可以衍生出各類上門O2O，也可以為住戶提供更多更便利的服務；公寓+金融，使住客足不出戶就能進行消費貸和投資。

分散式長租公寓則指的是企業從分散的房東處獲取物業，再通過精細化和標準化裝修，最後對外出租的模式，典型企業包括蘑菇公寓、自如友家等。

資料整理：國泰君安證券研究、觀點指數

長租公寓的優點還在于它解決了傳統C2C租賃市場的諸多痛點。在以往租客-租賃中介-業主的三方租賃模式中，容易面臨房源質量參差不齊、房源信息虛假、租房服務不足等問題，而長租公寓通過直接對租客出租並實現標準化運營管理，結合線上線下的通道加強用戶體驗，並提供增值服務等方式，很好地解決大部分問題。

然而，長租公寓雖然以互聯網的思維優化了傳統租房領域的諸多痛點，但是在前期投入的資金規模較大，並且容易受到出租效果的影響，租金回收周期長。在行業快速發展的同時，長租公寓的重資産發展模式也面臨着極大的風險。因此，通過采用金融手段走輕資産路徑，發展租賃資産證券化，有助于租賃市場的穩定持續發展。

資料整理：觀點指數

長租公寓通過與金融化工具的結合，衍生出了股權融資、ABS資産證券化、類REITS模式、衆籌等多種投融資方式，擴寬資金渠道，盤活存量資産。其中，魔方生活服務集團成為中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資産證券化産品，發行總金額為3.5億元。該項目的底層資産為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經營的30處物業的部分公寓未來三年租金收入，這是基于企業對于未來房間的收益進行打包，将應收賬款可能産生的收益，用債的方式發放給企業。

另外，因為連鎖公寓的高物業成本、低經營收入、難以快速規模化的特點，在國外，做連鎖公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，離開REITs模式的公寓運營者難成氣候。但由于稅收和法規方面的限制，目前中國還沒有嚴格意義上的REITs，現有的産品大多是私募性質的債券、資産支持證券（ABS）等類REITs産品，但随着公寓市場的發展，類REITs将成為資本主流。如魔方金服作為存量物業綜合金融服務商，已戰略簽約100多家知名品牌長租公寓、酒店、創客空間，以資本運作的方式盤活了存量資産。構建“互聯網+金融+房地産”的商業模式，以結構化的産品設計打通外部大規模、低成本機構資金，並通過發行項目産業基金及設立行業股權類投資基金為公寓行業持續穩定發展助力。

2.2 工業房地産資産

工業物業雖不及寫字樓及豪宅項目受人關注，但就回報而論，也是具有良好回報的投資渠道。從投資方式看，外資主要通過建倉儲設施或標準廠房收取租金來獲取固定的收益，或購買帶長期租金的現有項目等各種方式來投資工業物業市場。

資料整理：觀點指數

其中房地産基金和房地産開發商合作，主要是通過發行工業地産基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業合作，收購該物業後進行現代化改在並将改造好的物業回租給合作方，或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐，當工業物業的入駐率達到一定水平，每年能夠産生可觀而穩定的現金流時，通過發行REITS的方式對物業進行資本化運作，完成一輪的資本循環，進而從事下一輪投資。

2.3 商業房地産資産

傳統的商業地産開發，容易形成結構和功能單一的存量商業用房，而随着建築和規劃技術、商務理念的不斷升級，以及市場需求的越來越多元化，原有的很多商業地産已無法适應市場需求。因此在時代的發展與革新下，商業地産業态“混搭多變”成新趨勢，並且更注重消費者體驗。

數據整理：觀點指數

相對于傳統商業以零售為主的業态組合形式，如今的商場更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也更高。圍繞餐飲、健康、美妝、兒童等娛樂體驗式業态改進了招商品牌和運營重心，已經成為了商業地産商的共識。企業不斷追求增加更時尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商業元素，以吸引更多人流。因而，商業綜合體成為了商業地産發展的主流，創新的産品模式通過綜合多種業态包括購物中心、辦公、住宅、酒店、休閑娛樂等實現資源的整合與産品的增值。與單純的住宅相比，商業綜合體提供的是一站式全能生活，豐富的業态比一般物業具備更多增值模式。

現今，傳統枯燥、壓抑且封閉隔絕的辦公模式難以滿足市場的個性化需求，而靈活多樣的辦公空間更受到消費者的青睐。而且國内一二線房産空置率高，普通寫字樓租金對于初創團隊或中小微企業來說又難以負荷，因此，創新的聯合辦公空間形式出現恰恰能滿足彌補市場供給的空缺並激活市場活力，如SOHO3Q、一展空間、優客工場等。

其中一展空間，是龍湖集團的聯合辦公品牌項目。上海的“一展空間”是虹橋區域内規模最大的聯合辦公空間，並且創新性地将衆創空間與商業綜合體相結合，打造了在商業綜合體中的聯合辦公“一展空間”，構建了集辦公、消費、展示、服務等功能于一體的獨特全生命周期聯合辦公生态繫統，催化辦公與商業業态間的化學效應。與此同時，一展空間區别于創業公司的單體聯合辦公品牌。它成長于龍湖開發運營的不動産全生态鍊中，依托龍湖原有成熟的專業和資源，能夠讓創業企業在這里實現“Easy work, easy life”的辦公升級體驗。

但在商業地産快速發展的過程中需要注意到的是，商業地産的投資大、回報周期長，對于資金的依賴強度比住宅大。以往國内的商業地産的融資模式較為單一，過于依賴傳統的模式，不利于規模擴張。因此為了減少資金的沉澱、保障充裕的現金流，輕資産成為了商業地産資本運作的創新模式，其中主要有售後回租、REITs、商業信托、合作開發等途徑。

售後回租是商業地産常用的一種融資方式。房地産企業通過售後回租的方式能以固定資産穩定現金流，並且能夠拓寬融資渠道，能更好地解決企業在開發中資金不足問題。但是這種售後回租的方式也存在着争議，如部分企業信用較差，往往在以散售形式進行，且在預售商鋪時承諾了過高的回報條件，在回租期滿時常常不能履約回購，容易引發法律糾紛。

以REITs為代表的資産證券化模式成為地産金融創新的主流之一。對于開發商來說，這不僅是一種融資渠道，使得企業得以規模化，同時這也是化解當前商業地産高庫存的有效途徑。公司通過将商業地産轉讓給資産專項計劃實現現金流入，縮短了商業地産的投資回報周期，提高了商業地産的資産周轉率，有利于公司優化資産結構、提高資金使用效率和提升商業運營管理能力，實現商業地産輕資産經營模式。

但由于我國尚未推出嚴格意義上REITs的相關法律法規，目前在市場上發行的産品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs産品。雖然随着近幾年國内不斷有類REITs産品的發行嘗試，我國目前發行的類REITs産品同成熟市場REITs産品相比在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集範圍等方面仍具有一定差異。

商業信托是近年來香港與新加坡資本市場針對商業地産金融支持的一種創新産品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。

而商業信托允許将開發中的物業及待開發的物業打入資産包並交由專門機構投資管理，並且也沒有必須将租金收入的90%以上分配給投資的規定。同時這一融資方式還可以留下部分發行收入，在項目早期收入較低時用于對投資人的支付收益回報。因此，商業信托是開發商用以在資本市場上融資，收購或發展物業十分合适的工具。

三、投資物業創新與發展的展望

1、線上線下的深度融合

随着互聯網經濟時代的來臨，以往單純的線下或線下運作模式明顯受到時間空間等限制影響銷售效果，而通過線上線下的深度融合，能夠打通銷售渠道並積累用戶流量。不少傳統開發商或線下擁有門店和全國服務網絡的公司都在積極加強線上業務，建立自身的互聯網開發團隊，在鞏固傳統線下優勢的同時，更多強調連接客戶，提升體驗。與此同時，線上擁有流量的公司普遍開始嘗試進行線下布局，更多強調服務能力，實現線上交易能力與線下服務能力的融合。

通過線上線下渠道的融通，能夠增強用戶體驗，同時在延伸消費場景打造全産業鍊，構建資産管理産品服務生态圈。

2、多元化的資本合作

投資物業的創新和發展，離不開與金融行業的緊密結合。房地産擁有大量的存量資産，結合金融手段可創新産品模式，盤活存量資産並在此過程中擴寬投資渠道，實現物業價值和投資回報提升，創造新的利潤增長點。同時，可加強多元化的資本合作，如投資機構、民間資本等參與其中，分散投資風險並加強現金流，以實現房地産企業的規模化穩定增長。

附：觀點指數·2017中國房地産投資物業創新與發展報告（完整報告）