直擊業績會|中渝置地：大陸項目一寸不留 未來瞄準國際都市

觀點地産網 “一寸不留，全部賣完了。”這是林孝文在中渝置地2016年度業績會上重復得最多的話，也是管理層對過去一年收入下降的普遍解釋。

3月24日，中渝置地控股有限公司在香港召開2016年全年業績發布會，副主席兼董事總經理林孝文、副主席兼執行董事黃志強、執行董事梁振昌和投資者關繫主管陳绮華出席現場。

業績會上，中渝置地2016年不如人意的業績表現成為一衆管理層繞不開的點。

報告顯示，2016年中渝置地錄得綜合收入11.29億港元，同比下降約83%。淨虧損為3.57億港元，而2015年為淨盈利16.42億港元。報告期内，每股基本虧損為13.78港仙。（2015年每股普通股0.055港元）。由此，中渝置地不建議派付末期股息。

對于兩年内的業績反差，管理層給出的一致回應是，“年内僅有兩個物業項目可入賬。”據觀點地産新媒體了解，于2015年中，中渝置地開始将位于大陸西部的項目出售，目前已無物業。

而當記者問及未來的發展時，林孝文表示退出内地市場後，中渝置地要由中國西部發展商向優質的國際化企業轉型，並瞄準紐約、悉尼、東京等一線國際都市。不過，林孝文亦留有余地，“等時機成熟、國家政策更加清晰穩定時，如果北京、上海、深圳這些一線城市有好的項目，我們也會考慮出手。”

大陸項目，一寸不留

與“2015年度每股基本盈利為52.80港仙，增長27.9%”相比，過去一年中渝置地的業績表現恐難令股民滿意。

據陳绮華在業績會上介紹，截至2016年12月31日，中渝置地錄得綜合收入11.29億港元，同比下降約83%，淨虧損為3.57億港元。2016年度股東應占虧損為3.57億港元，每股基本虧損為13.78港仙。“因為年内只有西安、四川兩個項目入賬，所以是虧損狀态。”陳绮華解釋稱。

觀點地産新媒體查詢業績報告獲悉，報告期内，中渝置地分别将位于西安和四川的項目全部權益出售。其中，于2016年11月，中渝置地以總代價約6.21億港元出售其于西安遠聲實業有限公司的全部權益。據了解，西安遠聲持有的中渝?國際城項目竣工及規劃總建築面積約為52.7萬平方米，包括住宅、商業、辦公區域及停車場。交易完成後，中渝置地錄得2016年度出售收益約6700萬港元。

2017年2月，中渝置地又以2.07億港元将佳濤國際有限公司的全部權益悉數出售。佳濤國際持有四川雍河灣和都江逸家兩個項目，竣工及規劃總建築面積約25.1萬平方米，交易已于2017年3月完成。

“自2015年中開始在内地出售物業的計劃已經完成，目前在内地已經沒有任何土地儲備。”陳绮華在業績會上表示。

就觀點地産新媒體了解，2015年，中渝置地出售重慶、成都及貴陽物業，該等交易産生了合共約144億港元的現金流入總額。由于當年對大部分項目的出售，導致2016年“僅兩個物業項目可入賬”的中渝置地合約銷售也表現得“差強人意”。據陳绮華介紹，2016年中渝置地合約銷售為人民币6.91億，總建築面積為13.13萬平方米，平均售價5260元/平方米，較2015年平均售價下降21.8%。

如此迅速退出大陸市場，未來中渝置地将去向何方？林孝文回應稱：“退出内地市場後，中渝置地要從一家中國西部發展商向國際化企業轉型。同時積極尋求于中國一線城市、香港及其他全球發達城市的收購機會。”

看菜吃飯，轉型國際化

其實從業績會現場來看，中渝置地退出大陸市場並非如此幹脆。當中也許有對現狀的不得已妥協或者說醞釀更為偉大的“中渝躍遷”。

“将項目全部出售，不是表示我們不看好大陸的地産市場，而是忽冷忽熱的政策環境，加上内地有很多大型的開發商，讓公司在競争上也有壓力。”林孝文話語中透出些許無奈。

不過話鋒一轉，他透露了中渝置地更為遠大的目標，“中渝置地要從一家中國西部發展商向國際化企業轉型。”這一點從中渝置地幾個大的收購案中，也許能窺得一二。

黃志強指出，出售内地物業讓中渝置地累計獲得超過100億港元的現金，目前僅有19億港元未回收。“所變現的雄厚現金，讓我們具備了看菜吃飯的條件，本集團可以積極地尋找有潛力的投資機會。”林孝文補充道。

據其介紹，目前中渝置地在海外投資方面已經成功收購倫敦One Kingdom Street及利德賀大樓（奶酪刨摩天樓），兩個項目均是100%持股。此外，還持有澳洲一個寫字樓項目34.55%股權。對于倫敦的兩項收購，林孝文頗為得意，在業績會期間甚至播出利德賀大樓的宣傳片，稱“這是公司一個引以為荣的收購項目”。

據觀點地産新媒體查詢，One Kingdom Street距離倫敦市中心的Paddington Station僅幾分鐘步程，提供約26.5萬平方呎的甲級寫字樓空間及若幹停車位。2017年1月中渝置地以約2.9億英鎊的代價将其收入囊中，並發布公告稱“持有倫敦物業作長期投資用途，可讓集團從租金收入産生穩定及經常性的現金流，並從将來任何中長期的潛在資本增長中獲益”。

這一點，也得到了陳绮華的現場證實：“One Kingdom Street目前所有寫字樓樓面均已租出，每年的租金淨值大概是1.04億英鎊，租金收益率約為每年5%。”

無獨有偶，另一棟被中渝置地以約11.35億英鎊收購的利德賀大樓，也為中渝置地提供豐厚的租金收入。陳绮華透露，“倫敦兩棟大廈每年會給我們帶來差不多兩個億英鎊的收入，所以不用擔心我們的資金問題。”

對倫敦項目的成功收購許是提振了中渝置地參與海外投資的信心。林孝文在業績會上強調，“接下來我們還會在其他國家的重點城市尋找項目，比如紐約、東京、悉尼等。”不過他也表示，中渝置地希望物業組合能更加多元化，並且分散化投資風險，因此不會把所有資金集中在某個國家。

據觀點地産新媒體現場獲悉，為了配合公司的海外動作，3月14号，中渝置地宣布拟發行至少12.94億股供股股份，集資25.88億港元。募得的資金将為其提供即時财務資源，以捕捉在全球物業市場的任何投資機會及/或本公司不時遇上的其他投資。

以下為中渝置地控股有限公司2016年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：中渝現在在香港有沒有看中簽約的項目？重點可能是哪一些地區？

林孝文：因為香港地少，需求又很大，因此還有很大的潛力。一些我們認為是比較優質的地盤、地皮，或者是大廈、寫字樓、住宅，我們都有興趣去參與。至于海外的城市來說，主要是一些重點城市，比如東京、悉尼、紐約。目前，我們收到的offer很多，但是還沒有任何一個是比較滿意的。

現場提問：人民币外匯管制對公司有什麼樣的影響？

林孝文：中渝出售的那些項目，有一些是收的港币，還有部分是收人民币。目前都已經全部陸陸續續回籠。因此，對我們的影響不大。

現場提問：今年中渝置地拿地的預算有多少？預計拿多少平方米的土地？公司預計什麼時候能夠扭虧為盈？

林孝文：地皮沒有說拿多少，主要看機會。國内、香港、其他的地皮都在我們的考慮中，不會自己設定，但是要看自身的資金。因為我們比較看重公司的财務狀況，也一直都保持比較健康的财務報表，所以要看我們的能力，量力而為。

現在中渝的收入主要來自倫敦兩棟大廈和财務投資，将來要看看我們能不能找到好的發展項目。這方面，公司目前也在研究中。倫敦兩棟大廈每年會給我們帶來差不多兩億英鎊的收入，還是比較穩定

現場提問：英國脫歐後，對國内企業來說，是不是反而是一個投資的機遇？中渝置地在英國大手筆置業的原因是什麼？未來在英國還有沒有其他的投資計劃？

林孝文：能買到這棟大廈是集合了天時地利人和的因素。如果沒有脫歐，沒有英鎊的貶值，如果不是少了一部分的競争者，我們基本上是沒有機會能買到的。這是我們引以為荣的收獲。

目前我們手頭上大量的現金，如果有好的項目，價格又公道的話，會随時考慮參與投資。

現場提問：公司收購倫敦的地標性項目，赢的關鍵是不是因為現金購買？現在國内的項目已經出售完了，在資金滾動方面會不會面臨一定的困難？

黃志強：收購這兩個項目，我們談判的條件就是全部付現金。

目前公司也通過供股的方式集資了二十多個億。還有倫敦兩個物業都是現金購買的，銀行也看到了我們的實力。現在有很多家銀行有興趣給我們談現金流的安排。除此之外，這兩棟很貴重的物業，中渝還沒有把它的作用釋放出來，因為我們還沒有跟銀行去做按揭、融資。

現場提問：管理層對于香港的投資有沒有一個可能的回報目標？怎麼才會符合你們的預期？為何如此看好英國？

林孝文：任何的投資，在公司來說，都希望是多元化，還有就是分散風險。因此我們不會将所有的資金集中在某一個國家。在英國倫敦，中渝投入了150億，占了一個很大的比重。所以接下來我們會分散投資，去其他的國家或城市尋找項目。

至于香港的投資項目有多少的回報才是好呢？當然是越多越好，沒有人嫌少。但是，低到可憐，我們也不會去考慮。之前中渝參與了兩次投標為什麼都不成功呢？因為我們不想冒太大的風險，因此出價沒有别人那麼進取，這個也是公司對香港的寫字樓、住宅，或者别墅的看法。我們認為罕有的地方、罕有的項目可能會安全一點，所以優質的物業是比較值得投資的。