高駿：深圳萬科有探索商業地産的核心能力

（2016商業年會特刊·高端對話）​11月的寒風初起，有“一秒入冬”的即視感，此時的天氣貼合商業地産領域所處的境地。有人說，現在經濟已進入調整階段，商業地産領域的寒冬變得更加漫長。

對此，深圳市萬科商用與産業資産管理有限公司總經理高駿有着自己的理解：“越是這個時候，企業更應該回歸事物本真，注重商業地産的核心本質。”

在高駿看來，關注消費者本身，關注産品品質及服務，不斷提升項目的運營管理能力，才是根本。

太古地産行政總裁白德利在接受觀點地産新媒體采訪時也曾說過：“與其他對手不同的，就是太古地産非常專注于要做的事情。當擁有清晰的商業模式和方向，明白這個模式能夠為客戶帶來什麼，這樣的模式才會在中國市場創造出成功的故事。”

專注于自身，這一方面深圳萬科商産公司的選擇與太古地産不謀而合，高駿也表示，太古注重商業地産品質管理、客戶體驗管理及精細化管理，給予了萬科在項目運營管理層面很多啟示。

2011年，萬科紅項目的開業，標志着深圳萬科正式進入商業地産領域。至今已有五年時間，相比起處在中國商業領域前端的太古、凱德、恒隆，确實並不長。

然而，深圳萬科商産公司利用自身多年來對于深圳這座城市及萬科業主的了解，更加靈活地在商業領域進行配置。通過對不同物業的綜合判斷，從區位發展、人口增長、經營成長等因素中獲取優質物業。

迄今為止，深萬商産公司共擁有商業運營期項目龍崗萬科廣場、寶體萬科生活廣場、第五園萬科里及壹海城（一期）等共計4個項目，以及8個在建項目。

據高駿透露，三年内公司經營資産總建面将超過50萬平方米，成為深圳具有相當影響力的資産管理公司之一。

另一方面，擁有成體繫的項目開發及管理流線是深圳萬科在商業領域的優勢之一，高駿對觀點地産新媒體表示，深圳萬科懂得從項目獲取、建設開發、招商運營、策劃推廣直至物業管理滲透進企業自身的資産管理理念。

同時，還能最大化将各專業口無縫融合，以商業運作創造價值，以資本運作實現價值的方式來建設、培養團隊。

高駿繼續補充稱，萬科在商業領域同樣秉承與商戶共赢互惠的理念，尊重長期及短期利益的平衡發展，與商戶及客戶共同成長。

在面對商業地産需投入大量資金和時間，企業要如何應對的疑問之時，高駿比較輕松地回應觀點地産新媒體：“深圳萬科早在2015年就在輕資産運營模式上做出了突破性嘗試，發行了鵬華前海萬科REITs。”

據其介紹，作為國内市場第一個公募REITs，鵬華前海萬科REITs與房地産資産收益挂鈎，這是真正意義的房地産REITs，或許對商業地産行業内資本化運作提供了啟發。

不過，他也強調，不斷提升自身運營管理能力是輕資産運營策略的重中之重，将一個商業地産項目從培育期帶領到成熟期，實現最大化資産增值，才是一家資産管理公司的核心競争力。

以下為觀點地産新媒體對深圳市萬科商用與産業資産管理有限公司總經理高駿先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：從公司2010年正式進軍商業地産以來，截至目前深圳萬科商業公司的經營表現情況如何？公司的銷售收入、租金收入及商業物業持有規模具體數量是多少？

高駿：深圳萬科進軍商業地産追溯至2011年，伴随萬科紅項目的開業深萬商産公司正式誕生。

目前，深萬商産公司共擁有商業運營期項目龍崗萬科廣場、寶體萬科生活廣場、第五園萬科里及壹海城（一期）等共計4個項目，在建項目8個。

三年内公司經營資産總建面将超過50萬平方米，成為深圳具有相當影響力的資産管理公司之一。

觀點地産新媒體：在不同區域開發和運營時，您認為公司在業态規劃、策劃推廣、招商管理、團隊建設等方面的表現如何？長處和需提升的方面分别有哪些？

高駿：深圳萬科在商業領域的優勢是擁有成體繫的項目開發及管理流線，從項目獲取、建設開發、招商運營、策劃推廣直至物業管理有我們自身的資産管理理念，能最大化将各專業口無縫融合，“以商業運作創造價值，以資本運作實現價值”的方式來建設、培養我們的團隊。

同時，萬科在商業領域同樣秉承與商戶共赢互惠的理念，尊重長期及短期利益的平衡發展，與商戶及客戶共同成長。

觀點地産新媒體：深圳萬科作為擁有“改革特區”權利的三大一線公司之一，經過多年的先行先試，目前在商業地産領域有哪些運營經驗？

高駿：深圳萬科在商業地産領域的探索，核心能力在于深耕城市中心、布局綜合性商業聚合中心。

觀點地産新媒體：公司如何評價自身的布局表現？

高駿：正因為對于深圳這所城市及多年來累積對萬科業主的了解，因而更清楚如何在商業領域靈活配置。通過對不同物業的綜合判斷，區位發展、人口增長、經營成長等因素都是我們獲取優質物業的重要依據。

除目前已運營的四個項目以外，未來深圳萬科的商業布局會主要集中在南山、龍崗及鹽田的核心區域。

觀點地産新媒體：商業地産需投入大量資金和時間，作為參與其中的企業，深圳萬科應該怎樣應對這種局面？

高駿：深圳萬科早在2015年就在輕資産運營模式上做出了突破性嘗試，發行了鵬華前海萬科REITs。

這是國内市場第一個公募REITs，且與房地産資産收益挂鈎，是真正意義的房地産REITs，這一創新舉動也為商業地産行業内資本化運作提供了啟發。

觀點地産新媒體：行業内企業紛紛探索輕資産模式，在您看來，企業如何根據自身的盈利模式制定相應的輕資産運營策略？

高駿：探求輕資産運營策略更重要的是如何不斷提升自身的運營管理能力，以實現将一個商業地産項目從培育期帶領到成熟期，實現最大化資産增值，這才是一家資産管理公司的核心競争力。

觀點地産新媒體：對于國内的商業地産領域，您認為能夠成為公司學習和超越對象的企業有哪些？他們的長處是什麼？

高駿：長期以來，凱德所踐行的與資本對接下的資産管理理念都是萬科學習商業資本化的方向；而太古集團注重商業地産品質管理、客戶體驗管理及精細化管理又給予了萬科在項目運營管理層面的無限啟示。

觀點地産新媒體：在這方面，公司能夠成為其他企業學習的獨特方面又有哪些？

高駿：萬科集團也長期與東京建物合作，定期向日本輸送商業儲備人才，互通學習，也為萬科在人才培養上奠定了一定基礎。

觀點地産新媒體：中國經濟已進入調整階段，受此影響，商業地産領域的寒冬變得更加漫長。您認為在這樣的大環境中，企業應該采取哪些策略來應對寒冬？

高駿：在此階段，企業更應該回歸事物本真，注重商業地産的核心本質，關注消費者本身，關注産品品質及服務，不斷提升項目的運營管理能力。