深度報告 | 物業洗牌衆生相：逃離、轉型與擴張中的路徑選擇

觀點指數 在中國，有超過10萬家物業管理企業，管理着合計超過174.5億平方米的建築，服務着5億以上人口。

9月9日，這十萬家企業中的200家走進了深圳一場行業内聚會，在這場聚會中，東道主以及一衆上台嘉賓至少說了6次以上的“抱團取暖”。

這一個詞語的反復出現，並沒有讓場内的人感到更加溫暖安心，反而像是在提醒着他們“大家的日子都不太好過”。

參與這場聚會的200家企業，都因為一個“雲聯盟”的團體而聯繫在了一起，加上這次沒來出席的60家聯盟企業，這個聯盟已經有了260位成員。

這260家物業公司管理着中國各地3600個物業項目、6.4億平方米的物業面積，服務着全國500萬戶家庭。

6.4億平方米，這一數據聽上去已足以與目前行業第一名彩生活的3.6億平方米抗衡，事實上，這個成立僅一年、成員衆多的聯盟，正是對標行業霸主而成立的。

兩年前，彩生活在香港上市，随之一炮而紅的是物業服務新概念，市場發現，物業原來可以這樣玩。

然後，物業行業的洗牌開始了，在行業兼並加速的同時，一些中小型物業公司也在謀求生路。這260家企業就是“抱團取暖”的典型案例，也許並不只是在“合縱連橫”。

而在他們之外，還有99740家以上的物業公司仍在迷茫，或者說，正在死去。

逃離者：物業不賺錢 誰要誰拿走

黃嘉（化名）是這一場聯盟大會的200位成員代表之一，他所在的城市貴州遵義是一個典型的四線城市。

年過30的他有一道痕迹明顯的眉間紋，當觀點指數與他談及物業行業狀況時，他顯得十分激動，不停搖頭，眉間紋随着言辭一同激動起來。

在遵義這座城市，一共有400家物業管理公司，這里面有幾個人組成的非正式公司，也有好幾百人組成的專業物業管理團隊，他們承擔了這個城市大部分辦公、住宅、商業的物業管理。

黃嘉所在的公司管理着100萬平方米物業面積，在遵義，他的公司已經是前十的物管公司了。

“做物業不賺錢”，這是他對觀點指數說的第一句話。

黃嘉所屬物業公司隸屬于一家國有單位，“接管住宅物業是迫不得已”。

他所在的公司主要接管國有單位的4個家屬小區，服務1500戶業主。過去這些年，他們因為接管這幾個小區而長年虧損。因為是家屬小區，把物業包給其他公司又擔心服務不好，“只好硬着頭皮自己虧本幹”。

“公司這些年之所以還能生存下來，都是靠着在其他方面在貼補。”黃嘉介紹到，除了接管住宅物業，最主要的營收還是依靠經營3棟辦公樓物業和做幾處配套商業，這樣才能勉強實現不虧本。

“要是現在有專業的大公司願意接我們的物業，二話不說馬上就給出去，誰有本事賺錢誰去賺。”黃嘉甩甩手說到：“大家都不想做，都想給别人，大家都是在垂死掙紮。”

遵義面臨這種情況的企業占大多數。據黃嘉介紹，物業公司基本上沒有不虧本的，遵義幾家靠前的物業公司大多都是大型開發商如萬科、中天城投等房地産公司附屬公司，真正專門做物業的不多，能賺錢的也就是幾家管轄物業稍微高端一點的公司。

在貴州，和黃嘉公司一樣加入了雲聯盟的還有貴陽有一家公司，他們加入聯盟的最初動因都是一樣，用結盟方高科技的樓宇智能管理繫統，降低成本提高效率。

這套繫統更多的是在硬件層面上，比如說電力、水力、停車等繫統的智能監控、檢修，以及維修、園林、保潔等常規的基礎服務上，聯盟成員通過硬件改造並接入這樣的智能繫統，以達到減少人工成本的目的。

正是這一套繫統，成為這260家企業和雲聯盟之間的聯繫紐帶。

“确實有一定的用處。”黃嘉表示，但是對于聯盟方這套繫統未來實現增值的設想，黃嘉卻不敢妄下定論。

聯盟方未來的設想，與彩生活並無多大差異，也是想通過打造社區平台來實現盈利，只不過這一塊還在起步階段。

從某種程度上來解析，聯盟方向物業管理企業輸出這一套智能化管理繫統也可以理解為“變相的規模擴張”，只不過這並不需要花費過多的資金去收購兼並。通過這一紐帶，這6.4億平方米都成為聯盟的勢力範圍，而上面的住戶，都有可能成為将來平台上的消費者。

不過，這始終是一種弱聯繫，創造經濟效益是形成聯盟的終極目的，如若平台方不能提供更多的實際經濟效益給聯盟成員的話，“說不定哪天就散夥了”。

盡管存在着不确定性，但黃嘉還是表示出對物業未來的看好，在他眼里，物業行業的崛起是一樁關乎尊嚴的事情：“在過去，物業行業並不受社會重視，物業從業人員不受尊重。”

“物業企業的上市給物業帶來了尊嚴，希望行業未來多出現幾家巨頭，讓大家真正了解到物業的價值，也希望有專業的人能把服務做好。”

學習者：道阻且長 轉型不易

與黃嘉公司想脫手物業管理的心境有所不同，羅源（化名）所在的物業管理公司近期正在收購其他物業公司。

羅源所屬的物管公司隸屬于一家市值80億的房地産上市公司，和萬科物業、恒大物業等公司一樣都是屬于典型的開發商附屬物業公司，羅源在這一家物管公司里擔任副總經理。

雖然不及龍頭開發商動辄上億的管理規模，但千萬平方米左右的接管規模也能讓這家公司進入中型物業公司行列。這兩年一些新三闆上市的物業公司，大多數規模也就在兩三千萬平方米左右。

與其他房企開發商遍地開花式的物管布局不同，羅源所在的這家企業只專注紮根在北方的一個經濟強勁的強二線城市，資源高度集中也讓這家企業成為當地的物管公司龍頭。

正是這樣的基礎和母公司支撐，讓這家物業公司在行業洗牌之際有些許時間和空間進行調整，並思考下一步方向。

這兩年，受到房地産市場變化的影響，羅源所在物管公司的母公司正在加緊轉型，同時也對下屬物管公司提出了轉型升級的要求。

在行業物業新概念的激勵下，這家物管公司也決定來這個大市場來分一杯羹，開始着手做專業化的物業管理平台。從去年開始，他們不再局限于自産樓盤管理，轉而收購其他的物業項目，向外輸出擴張。

據羅源介紹，這一年來，公司在當地市場已經陸續在洽談一些收購事宜。

“很多小型物業公司都不賺錢，很樂意被收購”，從他的口中，似乎能隐約感覺到，即便在這樣一個強二線城市里，物業公司的生存狀态也不是很好。

不過，這個市場畢竟有着戰略性的意義，競争對手也在試着侵入。由于有了競争，這些小型的被收購對象也有了選擇的空間。

公司在轉型，但是轉成什麼樣並沒有固定公式，可以肯定的是“只做物業，賺不了錢”，這一點羅源與所有同行幾乎保持一致口徑。

羅源稱，自己公司並非正式意義上的雲聯盟成員，此次受邀出席，羅源更多的是抱着前來觀摩學習的态度。接下來的幾天，他還要留在深圳參與主辦方舉辦的閉門培訓課。更早之前，羅源還曾前往彩生活學習參觀。

對于聯盟和彩生活兩種模式，羅源並未直接表達他的抉擇，他認為雙方都有優勢，公司更多的是将二者視為學習對象，從學習中探索出一套屬于自己的模式。

然而，道阻且長，轉型並非一件輕易的事，轉型過程中，“物業不賺錢”的魔咒還一直在羅源的公司頭上緊緊套着。

據羅源介紹，過去這一年，公司針對轉型做了一些研發、硬件改進以及平台打造等工作，去年整體的收支情況並不是非常好，“但是，如果不做改進、不做轉型，未來還會虧損，並持續下去”。

與羅源所在的物業公司規模相近的一些中型物業公司步伐稍快，目前已走上了資本道路。據觀點指數不完全統計，目前已有26家物業管理公司在新三闆上市或排隊，意圖走上資本市場的道路。

他們中間絕大多數都和這家物管公司抱着相似的想法，邊走邊看，邊看邊學。

新勢力：物業巨頭不止彩生活

作為這個聯盟的發起者，聯盟盟主長城物業的雄心顯然是遠大的。陳耀忠是這一家物業公司的董事長，也是這一聯盟的主要管理人。

早年間，長城物業還是一家有着國企背景的開發商附屬公司，母公司長城地産被中洲控股收購後，長城物業開始相對獨立發展，也有了轉型發展的操作空間。

在陳耀忠的介紹里得知，長城物業做這個物業服務平台的構想並不晚，最早始于2009年，但從結果看來，比彩生活慢了幾步。

2014年中，彩生活上市，這對物業行業來說是一個喜訊也是一個噩耗。上市後短短一年的時間里，彩生活規模迅速擴張，這讓不少物業同行彷徨不已，陳耀忠成為應對最早的那批人。

規模成為搶占物業高地的第一訴求，與彩生活兼並收購的路線有所不同，陳耀忠意圖采取了一種“曲線救國”的方法來實現擴張，這就是聯盟。

去年年中，陳耀忠聯合佳兆業物業、綠地物業等60家物業公司成立一應雲聯盟，這個聯盟成立之初似乎就帶着一股對抗的味道。

通過結成聯盟這一非“侵占式”的擴張，聯盟得到了很多小型物管商的青睐。短短一年時間，聯盟成員已經擴大至260家。

這個聯盟的紐帶就是針對物管企業的兩款智能管理繫統，大多數的成員企業依靠着這兩套繫統節約成本、提高效率，使得這些企業能夠在虧本的局面里稍微維持一點平衡。

通過這兩款繫統的綁定，6.4億平方米的物業面積也順勢被劃入聯盟物業的“勢力”範圍。

然而，單靠賣繫統賺錢，這顯然並非陳耀忠所好。彩生活的上市讓大家看到了物業服務的新價值，同時也點醒了傳統物業從業者，物業真正賺錢的地方在增值服務，而陳耀忠真正的意圖也是朝着這個新方向走去。

過去這一年里，聯盟的後台繫統和客戶端APP打造上，陳耀忠已花去1.5個億，當然這中間有來自風投公司的1個億。

陳耀忠重點打造的平台就是“一應生活”，這個平台對標的就是彩生活的“彩之雲”，這兩個被長城物業和彩生活稱作“生态圈”的平台，被公認為未來物業增值服務真正能賺錢的地方。

據觀點指數觀察，長城物業的一應生活和彩之雲基本功能都較為相似，但論及産品豐富度，一應生活還只能稱為起步階段。目前，一應生活上架的主要是一些日常基本生活所需産品，如維修、打車、便民、社區交流等基礎服務，金融、旅遊等增值内容還未上架。

總體來看，一應生活的模式已經十分接近彩之雲，但整體的産品供應、用戶量、成熟度、消費閉環等各方面指標距離彩之雲還有一段距離。但是，這個發展方向卻是毋庸置疑的，成熟，也許就是早晚的事情。

而6.4億平方米的基數，也未嘗不會成為彩生活的“頭号對手”。