香港傳真：一張調換位置的座次表與萬科業績會上“新人們 ”

觀點地産網 從下午兩點開始，稀稀疏疏到來的媒體将香港文華東方酒店二樓的一間會議室填得半滿。就擺放的椅凳來看，這里足以容納下百余人。

如此陣仗在内房企的業績會上並不多見，一切皆因這次鎂光燈下的主角是處于股争風波中的萬科。

兩點十分許，身着正裝的萬科執行副總裁孫嘉、王文金、張旭以及董秘朱旭一同入場，事先準備好的媒體簇擁而上，“咔咔”的聲音伴随着攝影師每按下一次快門，整個會場開始變得人頭攢動。

站定、合影、落座，這些業績會上慣例性的環節一樣沒少。王石和郁亮預告性的缺席也讓這出本可以很精彩的戲陷入無主角的狀态，而“譚大師”謝幕之後，萬科的業績陳述環節交給了新任董秘朱旭。

可以說在兩大頭牌缺席的情況下，朱旭一人擔綱起萬科的新聞發言人，全場多數問題都由她率先回答，其他管理層再做補充。但第二次現身萬科業績會的朱旭，顯然還更像是“新人”，亦或是在股争激戰正酣時有所顧忌，朱旭很多時候都把媒體抛來的“皮球”，以“不方便回應”為由原樣踢回去了。

和朱旭一樣，孫嘉也是第二次出現在萬科的業績會上，而張旭則是“新面孔”，僅有王文金以“老人”身份經歷過萬科的數次業績會。

一個有趣的細節是，在給到媒體的一份座次表中，原本被安排在右邊側的孫嘉與左中間的張旭位置互換，這樣的安排僅以兩個不太正式的手寫互換箭頭標示，可以看得到出這個調整有些匆忙。

溝通與萬科艱難半年

除了“股争”，在萬科這次香港業績會上提及頻率最高的一詞可能要算“溝通”。萬科股權鬥争發展至今，“溝通不暢”已經不止一次被各方用以指責萬科落此尴尬的因素之一。

從寶能增持，到華潤反水，再到最近的恒大搶籌，萬科的股權之争随着參與者的衆多而變得愈發撲朔迷離。

“王石先生和郁亮先生今天沒有出席發布會主要是郁亮先生最近在忙于協調股權事件，我們也希望股權事件妥善解決。”

不出意外，這個在上午深圳業績會上已經回答過一遍的問題成為了港媒抛向朱旭的第一個問題。而這位新任董秘的回答很簡短，答案也在預料之中。

針對恒大近期購入萬科6.82%的股權，雙方是否有所溝通。朱旭稱，恒大在入股以前的确是有跟萬科高層接觸過，但具體的細節不便透露。“在恒大真正成為萬科股東以後，我們也跟恒大正式發過函，請求他告知未來的增持或者減持計劃。”

但王文金透露，萬科致函恒大詢問持股意圖後，對方一直沒有回復，因此萬科方面也不便對此作出評價。

圍繞着“溝通”的問題不止于此，當有媒體問到目前萬科是否與幾大股東保持良好溝通時，孫嘉稱“溝通很順暢”。但從重組方案的懸而未決來看，各方為了各自利益的角力恐怕不可避免，鬥争已經不在明處。

“既然管理層提到跟股東之間有暢通的溝通，對于恒大入主，華潤為什麼沒有一個表态？在恒大入局的時候，他們跟寶能有沒有交流？”

“這些問題主要是涉及股東之間的溝通和交流這個角度，我們作為公司的經營管理層，對這方面了解也不多，也不方便在這里代表股東回應。”就媒體的追問，朱旭如是回答道。

抛開各方溝通的問題，萬科的股權之争确已給這家房企帶來了實質性的影響。員工流失、評級壓力及項目獲取難度加大，這都成為了萬科在兩場業績會上率先打出的“情感牌”，也成為萬科“艱難半年”的表征。

一張調換位置座次表

不知是否是工作人員的失誤，還是為了與深圳業績會的座次表相同，在萬科給到媒體的“修改版”座位表中，孫嘉與張旭的位置被黑色簽字筆畫着的兩個箭頭標示着互換。

張旭和朱旭坐在主席台的兩側，王文金和孫嘉居中，從這樣的安排來看，年輕的孫嘉似乎正在走向萬科管理層的核心。

在股權争奪戰爆發之時，将孫嘉從上海公司調職總部，任職萬科的執行副總裁、财務負責人和首席财務官。與同時期“戰投幫”其他成員相比，孫嘉已經率先靠近萬科權力的中心。

不過，在整場業績會上，孫嘉的發言並不算多。在朱旭介紹萬科半年業績的過程中，孫嘉右手托腮，若有所思。

當有媒體問及萬科股争對未來項目和融資成本會有多大影響時，孫嘉才第一次接過話題。

“我們沒有做過特别具體的測算說如果股權糾紛繼續下去，會導致我們的融資成本上升多少。但是評級機構已經關注到了萬科的股權糾紛可能對我們未來的信用評級展望帶來的影響，如果繼續下去，确實會導致萬科的融資成本進一步上升。”

孫嘉稱，股争對項目投資的影響卻已顯現，“在兩個月的時間有30多個項目的條件有變化，如果未來股權糾紛繼續的話，預計也會對我們新的投資産生不利影響。”

對于管理層出走的最壞預期，孫嘉指出，管理層的去留也不完全由管理層自己決定。過去一段時間以來，公司确實面臨着非常大的非經營性困難，但在這個過程中，管理層還是把更多的精力放在了怎麼保障萬科廣大的客戶、股東、員工的根本利益上，而不只是關心自己的去留。

“如果未來有一天真的發生了我們自己難以克服的困難，我們相信大家也會理解我們所做出的選擇。”

包括問答環節在内，萬科的這場香港業績發布會僅僅持續了56分鐘，“一老帶三新”的配置似乎注定了這會是一出“時間不保證、劇情不保證”的戲碼。

會後媒體蜂擁而上，圍着少壯派的孫嘉，他很耐心地回答着媒體的追問，可以看出他並不反感。如果不是處于非常時刻，他應該也會有一絲享受。

以下為萬科企業股份有限公司2016年上半年香港業績發布會現場實錄：

現場提問：王石先生和郁亮先生今天沒有出席業績會的原因是什麼？

朱旭:王石先生和郁亮先生今天沒有出席發布會主要是郁亮最近在忙于協調股權事件，我們也希望股權事件妥善解決，讓總裁早日回到下一次業績發布會現場。

現場提問：股權之争事件，萬科希望得到的最好結果是怎樣的？

朱旭：其實到目前為止，萬科發行股份購買深圳地鐵資産的預案，在各個股東層面的确是還沒有達成共識，對此我們也表示非常的遺憾。

但是我們相信各個股東之間在共識上是有天然的趨同，萬科的穩定和健康發展是符合全體股東根本利益的，這是一個很好的溝通和對話的前提。公司也認為“軌道+物業”的模式對萬科未來的發展至關重要，因為當前地價非常高，面粉貴過面包，如果說發行股份購買資産的方案能夠順利實施的話，萬科是有機會搶占“軌道+物業”這個先機的，是有機會突破土地資源獲取的瓶頸，因此公司一直在跟各方股東做深入的磋商。

希望在尊重大家的前提下，盡快推出各方共赢的方案。我們認為未來只要是符合萬科長期穩定發展這個原則，能讓公司健康發展，都是非常好的結果。

現場提問：王石先生之前對寶能有一些言論，質疑其資金來源，而恒大的資金來源其實也是受到市場質疑的，公司對恒大的态度是怎樣的？現在跟幾位股東的态度有怎樣的轉機？

朱旭：目前的股權之争看起來還是比較撲朔迷離的，但是正如剛剛強調的那樣，所有股東有一個天然的共識，就是所投資的企業一定是要穩定發展、健康發展，能夠給股東帶來優秀的投資回報。在這個前提下，只要是對公司發展有利的，我覺得都是好的。王石主席已經就對寶能的态度在6月27号的臨時股東大會上表示過公開的歉意。

王文金：恒大也是我們比較尊重的一個同行，他買了萬科股票之後，我們也致函給恒大，詢問他的持股意圖，但他們一直沒有回復，所以我們也不方便評價恒大的持股行為。

現場提問：寶能在上一次提出要罷免全體董事被否決後，現在寶能還是可以單獨提出召開股東會，寶能有沒有這樣的意向要罷免全體董事？

朱旭：目前沒有收到。

現場提問：如果股權之争持續下去的話，有沒有預估多少項目會受到影響？公司的融資成本會不會有上升趨勢？

孫嘉：我們沒有做過特别具體的測算說如果股權糾紛繼續下去，會導致我們的融資成本上升多少。但是評級機構已經關注到了萬科的股權糾紛可能對我們未來的信用評級展望帶來的影響，如果繼續下去，确實會導致萬科的融資成本進一步上升。

對項目投資的影響，其實已經有相當數量，在兩個月的時間有30多個項目的條件有變化，如果未來股權糾紛繼續的話，預計也會對我們新的投資産生不利影響。

張旭：萬科過去這麼多年在投資方面有非常廣泛的合作方，我們40%以上的土地是來自于二手地，就是跟有土地資源的夥伴合作。股權糾紛之後，讓我們很多的合作方在觀望，甚至慢慢地離開，所以對未來的土地獲取和未來兩年的業績，我們現在還不敢預測到底有多大的影響，但今天的影響已經是非常明顯的。

萬科今年上半年獲取了70個項目，有很多項目是去年談判過來的，這70個項目里面其中有大概30個是二手地，就是跟别的土地方合作。今年還有一些項目在談，但是大部分土地合作方是采取了觀望的态度，或者是非常謹慎地在跟我們談，甚至提高了許許多多談判的條件，這是一個現實的情況。

現場提問：恒大是新進的股東，在入股之前，有沒有跟萬科管理層知會過？之前王總提到寶能是惡意收購，因為沒有良好的溝通，萬科對恒大會不會也有類似的看法？

朱旭：萬科的股票是在二級市場自由流通的，股東有在二級市場自由買賣的權利的。恒大在入股以前的确是有跟我們高層接觸過，但具體的細節不便向大家進行透露。在恒大真正成為萬科股東以後，我們也跟恒大正式發過函，請求他告知未來的增持或者減持計劃。

現場提問：如果發行股票收購深圳地鐵資産的計劃沒有得到通過，會不會以其他形式進行合作？

朱旭：事實上在這個方案之前，萬科和深圳地鐵已經有多方面的合作，發行股份購買地鐵資産的預案在股東層面還沒有達成共識，我們現在在積極的跟股東進行磋商，征求他們的意見，對這個方案進行适當的修改，在達成共識的情況下會繼續推進。

現場提問：萬科現在跟幾個股東能否保持暢通的溝通？加入王石先生的團隊真的出局的話，管理層如何應對這對公司帶來的變動？

孫嘉：萬科管理層一直都在跟各方股東保持着比較通暢的溝通，如果說未來王石主席發生變化，管理層是否會有變化，我個人覺得管理層的去留也不完全由管理層自己決定。過去一段時間以來，公司确實面臨着非常大的非經營性困難，在這個過程中，管理層還是把更多的精力放在了怎麼保障萬科廣大的客戶、股東、員工的根本利益上，而不只是關心我們自己的去留。我們也會盡全力，盡量理性地面對一切的局面。如果未來有一天真的發生了我們自己難以克服的困難，我們相信大家也會理解我們所做出的選擇。

現場提問：萬科昨天公告了收購印力集團96.55%股權，收購印力是萬科管理層的一個退路嗎？

張旭：根本不存在退路或者說是另一個平台。萬科為什麼收購印力或者說和這個平台合作。萬科在10年戰略里提出打造城市配套服務商，這是我們打造商業平台非常重要的一個舉措，或者說是其中的一部分，而且是為所有的客戶提供一個體驗式消費的商業平台，這是萬科10年戰略里面一定要做的一件事。

另外，我們也看到印力是一個非常優秀的商業運營平台，把它的運營平台和萬科資源協同起來，相信能夠産生非常好的協同效應。而且通過這些協同，可以打造一個非常好的商業運營平台，這是我們戰略的組成部分。

無論是印力的資産還是黑石另外一個平台MWREF的資産，都是非常優質的資産，而且最近土地價格上漲，可以看到這些資産的價值優勢非常明顯，這是我們的初衷，不存在說的作為未來的一個退路。

現場提問：既然管理層提到跟股東之間有暢通的溝通，對于恒大入主，華潤為什麼沒有一個表态？在恒大入局的時候，他們跟寶能有沒有交流？

朱旭：這些問題主要是涉及股東之間的溝通和交流這個角度，我們作為公司的經營管理層，對這方面了解也不多，也不方便在這里代表股東回應。

現場提問：新世界和張松橋都入手了萬科股票，而萬科在香港的第一個項目是和新世界合作的，這次他們買萬科H股，有沒有跟萬科說過？他們跟恒大的關繫比較好，聯手起來買萬科股份是什麼樣的想法？

張旭：萬科在香港開發的第一個項目是在荃灣，我們的合作一直很順利，雙方之間的合作溝通非常好。至于剛才所說的買了萬科的股票，在這個項目合作層面上我們是完全不知道的，所以也沒辦法回答這方面的内容。項目層面的合作和買股票這件事是分開的。

現場提問：如果發行股票收購深圳地鐵資産預案不成功的話，萬科還有B計劃嗎？

張旭：我們從來就沒有B計劃。董事的去留也是由股東大會和董事自身來決定的，這個不由我們來妄加揣測。

現場提問：萬科未來在香港有什麼具體的目標？

張旭：萬科在香港主要有兩個部分，一個部分是融資的部門在這里，承擔了公司的海外融資和海外運營平台的管理，另外一部分是在香港的房地産開發。萬科在香港有5個項目，有些已經開工，有些還在做前期的工作，我們未來希望在香港能蓋更多的房子，把香港的業務平台、地産平台做得更大一些。

現場提問：對于下半年内地房地産市場的看法是怎樣的？

張旭：上半年可以用兩句話來形容，總體非常良好，但是局部在分化。

為什麼說總體良好呢？上半年的銷售面積有29%的增長，銷售金額有45%的增長，這是比較良好的。但是有些城市還在去庫存的階段，銷售還是非常低迷，所以說是局部分化的。而且土地是高地價、高溢價，在許多城市不斷出現地王，土地越來越稀缺。

下半年有些城市出台了一些調控政策，比如說南京、合肥、蘇州，對二套房、首付都做了一些調整，我們相信上半年漲幅過快的城市會得到緩解。如果上半年去化得比較好的，這個城市的基本面比較好，人口還在增加的，這些城市會得到恢復，所以說城市分化的局面會得到收斂，這是我們對下半年房地産市場的看法。

但土地市場，我們今天沒有看到有任何降溫的迹象，所以未來優質土地的獲取，是所有房地産商所面臨的一個巨大的挑戰，這對萬科來說也是一個巨大的挑戰。

過去我們更多的是通過合作方進行二手土地的合作，但現在很多的土地合作方在觀望，我們也希望通過“地鐵+物業”的方式獲得更多的土地資源，這都是我們下半年應該努力推動去做的事情。