博鰲大講堂 | 張俊：如何盤活商業地産資産？

張俊（奧園商業地産集團運營總裁）：各位朋友大家下午好！感謝觀點地産新媒體給到這樣一個平台，能夠有這樣一個機會跟大家分享商業地産的幾個觀點，同時也想說一下我的感想，這幾天的分享，有很多的精彩的觀點，通過專家們庖丁解牛似的分析，我們在作為受衆的過程當中，也以一種盲人摸象的方式理解這個事物，也存在着一些偏頗。這幾天有經濟學家，有房地産專家，也有金融專家，他們的發言跟他們的背景都有很深層次的聯繫。

我們作為開發商，我覺得對知識結構的要求是非常高的，很多時候我們在講對一個事物的認知越繫統、越全面，可能對這個事情的看法會更加接近真實。這兩天收獲很多。

順着高和資本蘇總的觀點，他說開發模式已經終結，我這麼理解這個問題，對于現在的開發模式的終結，有新的模式的産生，我想他說的是一個趨勢，同時他定位的對象也是小而美的企業，就是我們可能針對的對象不再是以往那些百強當中傳統的開發商，他們所運用的一些經營的邏輯，可能對于現在市場小而美的企業想彎道超車，可能會用另外一種經營的邏輯去思考。

對于他在後面提到的資産證券化是解決商業地産去庫存的道路，我是認可的。但是對傳統的房地産開發商而言，它造成的庫存已經是必然的，已經是客觀存在的，我們就要從資産管理的角度重新梳理我們拿地、投資、開發、建設、規劃、設計，一直到後期的招商運營管理，以資産管理者的角度重新梳理傳統開發商開發的整個過程，這是我們應該思考或者借鑒的地方。

對于開發商說的輕資産去庫存，這個觀點在近兩三年讨論得相對多一些，為什麼在兩三年這麼強調輕資産呢？我的理解是，輕資産是手段，它不是目的。目的是什麼？投資收益的最大化、去化現金流等等，最終會落實到财務指標的評價。不管是輕資産還是重資産，我認為它都是手段，這是第一個認識。

第二，輕資産和重資産孰重孰輕其實不好講，怎麼有利于你取得最好的财務收益，我認為就是最好的。另外，它是過程當中的産物，我們在探讨這個輕資産去庫存，有一個背景，前兩天各位專家也分享了，中國30多年的市場經濟，伴随着中國改革開放也是30多年，土地的價格一直在攀升，開發商很多時候他的主要的盈利模式來自于土地的增值，這個邏輯一直都存在，這就是這個市場盈利的邏輯。

我們這兩年碰到一些海外的投資者，在談資産投資的過程當中，發現有一些變化，那些海外的投資者嗅覺是非常靈敏的，這兩年尤其體現得非常明顯，他們對于資産的升值趨勢，或者說資産未來的趨勢發生了變化。

他們以前都認為資産價格永遠上漲，或者一段時間永遠上漲，但是現在不一樣了，資産的預期發生了變化。再靠拿地、快速開發建設，靠土地的升值來作為盈利的方式已經過時。因此這兩年探讨的更多的是輕資産，要探索轉型，要去庫存，庫存的那些資産如果賣不掉，它就是重資産，這是一個背景。

現在對輕資産談得最多的有幾種模式。第一種是萬達的模式，萬達在2008年金融危機以後實現了彎道超車，在那個時候它的策略是對的，它追求的是市場規模，迅速做大。那時候它如果是提輕資産的話，是不合時宜的。它怎麼能在短短的4年時間從100個億做到了1200億，靠的是快速擴張，是典型的重資産。

那個時候它的項目的擴張，财務結構的處理也很簡單。但是它的所有資金的來源，70%來自于可售物業的銷售，也就意味着它的可售物業為它持有的物業提供了非常充足的現金流，那時候它一定是重資産的。

但是現在的預期已經發生了變化，所以它提出輕資産，拿完地以後，集團有一部分的資金，通過拿到兩證以後，再過一個月開發貸補充進來，把集團撥付的資金調回集團，3-5個月開盤，迅速實現銷售，這個銷售的資金覆蓋它持有的工程建設、規劃、設計所有的開發期間的費用。開營以後用經營貸解決，租金支付利息，這是萬達的模式。

第二是綠城的模式。綠城用的是代建的模式，也強調輕資産。因為綠城本身是一個完美的産品主義，在追求産品的過程當中，很多時候會犧牲一些東西，包括快周轉、高周轉，你會犧牲一些東西。因為你是追求作品，或者相對是作品式的産品，所以你的速度不可能很快，周期不可能做到很短。所以集中體現在它要用輕資産的方式解決現有模式的問題。

這兩個企業分别在商業地産和住宅地産都具有典型的意義。

第三個是凱德的模式。從我們目前來看，凱德的模式還是相對做得比較好的一種模式，因為它把整個産業鍊都打通，從拿地、建設、開發、資金、城市進入、招商運營、資産管理整個鍊條都打通。

這兩天也提到了資産證券化的問題，兩者本質上分析有一定邏輯性關繫。當然這個作為多元化的經營，就像GE的這個企業，我記得韋爾奇講過，做多元化不是不能做，你要做到每個領域都是第一，如果做不到，那你就只能在某一個領域或者某一個環節做到第一，再做不到，就只有整合其它的資源來共同做到最好。

我講一些具體的我們操作過程，從拿地一直到資産管理方面的心得。

第一就是拿地這一塊，現在在拿地的時候，很多的開發商都是想做一線城市和熱點二線城市，對于大多數中等企業或者中等偏小的企業，你可能沒有辦法進到這樣的城市，所以可以采用輕資産的方式，小股操盤、合作、並購、城市更新等等方式，我記得新城的一位老總提到過，你可以把你拿地的方式變一下，盡量用最少的資金，我想在拿地的環節應該是這樣。

最近我們在做珠海的項目，珠海前段時間有一個項目樓面地價已經到了19000，事實上它旁邊的售價才賣15000。從經營的邏輯上看，從現在很多地來講，基本就是虧的。包括我們現在處理的一些合作的案例，以明股實債的方式處理也是這個考量，這是一個。

第二是在規劃這一塊，我們從資産管理的這個角度來探讨規劃的問題，大家也能看到，萬達的這些綜合題的産品，在它的經營過程中有很大的調整，以往一個大的購物中心10萬平米，可售的商鋪的面積在3萬到10萬之間，一般是4到5萬平米，在規劃的階段就要考慮到你對現金流的支撐，以及未來你的收益最大化的問題，你到底怎麼來看這個問題。

現在産品結構我覺得也發生變化了，購物中心的規模變少了，持有的部分變少了，在規劃設計階段就變過來了。為了跟軌道結合，現在萬達有些綜合體跟地鐵附近結合的還是比較近的，以前叫相鄰，現在叫零距離。規劃當中他們對于可售物業不做地下室的部分，也是為了快速回籠現金流。房地産是一個很綜合的行業，要繫統思考你要的是什麼東西。

第三個是關于項目的定位，我們現在對可售産品的定位盡量以快去化為原則，有的産品雖然評估的價值高，比如說類似底商這種産品，還有在這種市場前景之下的商鋪的産品，我們會在定位過程當中審慎思考。

盡量以快去化、高周轉、輕資産等理念或者思維去做，包括對這個城市進入的研究，很多時候我們在講一二線城市我們是想進，而且同時對每個城市的分析，我們也有一定的分析模型，我發現現在在跟一些項目在合作的過程中，更多的對自己的專業判斷和市場的研判、商務條件的研判要求非常高，不像以前只算大帳，要看誰算得更準。

我們對商業地産的開發，剛才有幾位嘉賓都提到，用招商運營來提升項目的溢價，通過資産管理的方式，包括資産證券化的方式解決退出的問題。因為剛才幾位嘉賓提得比較多，在這里我就不再贅述了，時間也不早了，我的分享到此結束，謝謝大家。