演講 | 歐陽捷：房地産企業不做大做強沒有出路

歐陽捷（新城控股集團股份有限公司高級副總裁）：首先來看一下居民财富的最大差别是在哪里？很多人說很多人是炒股，買黃金甚至是海外置業，居民儲蓄也非常多，雖然居民儲蓄非常多，占我們全國儲蓄總寬的30%，但是存款的家庭的差異並不大，比如說城鎮家庭人均儲蓄在5萬元，而農村大概是1萬多元，差距也就4萬多元，家庭來講差異不大。從北京跟唐山比，差了6萬塊錢，上海跟四川的廬州也差了4萬塊錢。

再看人均儲蓄，無錫跟宿遷大概是4.2：1，這是什麼意思呢？其實在座的所有人跟農村上的人，或者說我們在北京上海的人，跟我們在三四線城市的人，我們的家庭存款差異並不大，所有東西都大的話，最大财富在哪呢？是房子，而且要看是哪里的房子，所以城鄉居民住房的價值曲線差别明顯比較大，一線城市，二線城市，三四線城市差别就明顯拉開了。

我們再舉兩個典型的案例，一個是南京一個是宿遷，按照他們的房價為比例，一百平方米差了一百萬，比家庭存款差距差得多得多，上海跟廬州相比差了220萬，這是指平均房價，所以可以看到，買房子是不是對？買房子是對的，因為唱空的聲音已經沒有了。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁 歐陽捷

前陣子有一個媒體朋友，他的老闆跟他說，趕快買房子，他問我，要不要在廣州買房子，我說你為什麼在廣州買房？他說廣州便宜，我說你為什麼不在韶關買？韶關更便宜，所以很簡單，買房子要看房子是否保值增值。所以越是持有一線城市的物業升值空間是越大的，這個不用多說。所以要想獲得物業的升值速度，就要多傾向一二線城市。一線城市房價平均上漲40%多，而六個三四線城市，今年上半年的城市上漲只是5%左右。

所以未來十年我們認為，熱點的一二線城市還會上漲一倍，可能北京、上海、深圳這樣的城市上漲更快，三到五年翻一番。大家都在疑問，很多人在今年3月份的時候，上海房價快速瘋漲之前，很多人問，上海的房子還能不能買？我說你這個問題包含了兩個意思，上海房價如果我告訴你它一直向上漲，你買不買？而且這個答案是确定無疑的，如果不漲我賠，你買不買？我相信所有人都會跟漲。但是他想問的第二層意思是，如果上海房價跌了怎麼辦？會不會跌？我告訴他，上海的房價在可見的未來是不可能跌，當然可能會回調，但是回調之後會成為一個新的歷史高峰。

也有很多人說房價不可能永遠上漲，泡沫是會破裂的，事實上房價一直在上漲，為什麼？因為我們錢多了，錢就不值錢了，對應錢的一切東西就變得更加值錢，尤其是不動産，這不僅僅是我們，全球也是這樣，所以貨币越調越高，利率越調越低，甚至是負利率，這種情況下我們還指望房價下降嗎？我們看歐洲央行量化寬松，英國現在也開始，日本兩年時間，貨币翻了一番。

在這種情況下，物業是不是真的有泡沫？一旦崩潰之後就會完了呢？不會，因為我們看到美國經歷了2008年的金融危機之後，現在的房價已經接近到了2007年的高點，有些城市已經超過了。我們看倫敦也是一樣，如果我們看韓國、澳大利亞、加拿大、香港、新加坡、印度都是一樣，房價是在上漲的。霍金曾經做了預測，到2100年，全球人口會上漲到100億人，我們會發現人在不斷增加，錢在不斷增加，人口流向哪里，房子就會漲。

今年我們到安徽做了一個活動，我們送了很多圖書過去，在大别山深處小朋友，他們長大以後一定會去城市里面去，如果他們到城市里面去，我們想一下他們還會回去嗎？我想絕大部分人說不會的，如果他們要在這些城市里留下來，怎麼辦？他們的爺爺奶奶，爸爸媽媽砸鍋賣鐵都會支持他們留在城市，所以人留在哪，房就漲在哪，人地錢，我們的房價問題就是這麼來的，沒有經濟學家說的那麼復雜。

今年M2的情況怎麼樣呢？M2總量在不斷往上走，今年總量預計達到157萬億，相當于比去年增加17到18萬億，增速不到12%，雖然我們的目標定在13%，但是中央政治局明确了樹不能長到天上去，抑制上漲。今天上午經濟學家提出房價問題不是貨币問題，當然我們認為貨币是其中一個重要問題，不是全部，讓貨币來承擔全部責任肯定是不恰當的。所以可以看到，去年8月份的時候，我們曾經預測全國房價是一線領漲，二線普漲，三四線城市少數下跌，這個現象到今年已經完全兌現，我們為什麼做出這個判斷，是因為去年8月份已經發現，M2的總量，超發的量，去年1到7月份超發了4.5萬億，而過去的4年平均值是4萬億，所以我們覺得下半年，中央要抑制資産泡沫，貨币可能會适當收緊一點，降準的可能性可能沒有，因此可以看到最邊上的線比2015年略高一點。

當然中國也是顯示負利率，負利率一旦介入是周期的，一旦是周期之後，錢就不值錢了，所以與其看重資産的保值增值，不如看貨币的貶值。因此當中國的錢和世界上的錢已經同樣，越來越便宜的時候，這個時候就會發現，持有重資産的成本就越來越低，而重資産就越來越有價值，所以現在很多人在談輕資産，今天上午也有一些嘉賓談輕資産，輕資産對嗎？我個人不這麼理解，因為我們在住宅整個開發産業鍊上誰是重資産誰是輕資産？我們的規劃、設計、營銷、代理，我們的物業管理、品牌服務等等所有的，他們賺大錢了嗎？都沒有，他們都是輕資産，誰賺了錢？第一個是政府，第二個居民，買房的人掙了大錢。很多人說，不對，開發商也掙了大錢，确實，開發商賺大錢跟重輕資産關聯不大。所以這麼多年來看，資産升值的時代，輕資産不會是最大受益者。說到開發商賺錢，開發商怎麼賺錢？我們講的住宅開發商他們是通過啟動自有資金，加杠杆來獲得收益，這個公式就說明了這一點。在加杠杆的過程中，杠杆加得越大，承受的風險更大，所以收益和風險也是對應的，承受更多的風險才會獲得更大收益。

有一個著名的經濟公式叫杜邦公式，是淨資産收益率的概念，等于淨利潤除以總資産，最後得到的結果是最銷售淨利率，這個來源于産品做得好不好，價格高不高，最後獲得的利潤，這個大家在行業里相差不是特别大，可能有些企業控制得比較好，但是更多的是資本周轉率和權益乘數，權益乘數就是我們的杠杆，所以房地産開發商是靠後兩者來賺大錢。

住宅開發商靠輕資産沒有賺大錢，商業地産是不是靠輕資産賺錢？其實商業地産一開始也是輕資産，但是最後留下一大堆庫存沒賣掉，回過頭來再持有商業，持有商業的時候，他通過整體規劃，整體招商，整體運營，最後可能會獲得物業的升值，這是我們商業地産做的重資産。有人說，我們可以去做輕資産，可以去貸款，代建，大家都清楚，管家比地主掙得多嗎？管家是職業經理人，你不可能拿到跟地主或者資本的錢一樣多，所以輕資産的模式邏輯上是不對的。

從美國西蒙集團的股價來看可以看出這個問題，從2009年到今年上半年，股價增長翻了一番多，在這七年的時間里，他們年均增長15%，你物業的資産收益能達到這麼高嗎？不可能，因此，輕資産模式絕對不是一個大家能夠賺錢的模式。

輕資産不是不能做，也能做，怎麼做？通過類REITs的方式賣掉，創造一個輕資産方式，比如說新城做的這個，有些企業已經做了輕資産的類REITs，但是新城的做法在行業中又創了新的做法，離真正的REITs又近了一步，收益率可以達到3.5%到7%之間，地是首單是大型的民營開發商為發起的商業物業類，第二是以大型商業綜合體為基礎的。

在這種情況下，新城吾悅廣場總收入約1.2億元，投資的租金回報率是8%以上。如果說我們在上海的青浦這個廣場投資效益，只要做到5%-6%就可以，這種情況如果放在三四線城市行不行？我們再加上一個風險保障繫數打7折，三四線城市再打9折，甚至7、8折，這時候我們的投資回報率做到10%以上，資本市場依然會喜歡，依然是可以做的。

未來的資産價格在增長，租金收益在上漲，購物中心的建設速度卻在放緩，因為競争過于激烈，所以住宅地産去庫存，商業地産去庫存的問題更大，這種情況下我們怎麼辦？我們是恐懼還是示威？我們有沒有足夠的運營能力，如果我們不去同質化競争，我們也可以做差異化競争，我們可以把租金回報率提升7%左右，物業升值5%左右，這個時候資本回報率達到12%，一樣可以做，所以三四線城市一樣可以做。

因此在資本荒的時代，沒有什麼比資産證券化項目更好的資産。既然這樣，大家就問了，你為什麼要做輕資産？因為我們是希望借别人的錢，幹自己的事。

新城今天發展也非常快，我們今年上半年全國銷售額平均增長42.1%，20強房企增長80%，新城控股上漲144%，今年的業績目標也調整了，如果按照去年的319億，今年的調整目標是520億，我們希望2020年達到千億的銷售欲望，如果這個增長速度不用達到2020年，但是未來市場會發生變化，我們也要加快腳步，我們希望做到100個左右的購物中心，這個時候，我們的模式就是住宅開發加商業開發雙輪驅動，再加上商業管理和金融保險同時啟動，這時候我們會發現戰略布局，住宅是一個一線城市，八個二線城市，一個三線城市，商業開發是全國的1+3布局，這種情況下，我們需要加速奔跑。

我們認為未來的市場可能會發生一些變化，這種變化具有巨大的不确定性，因為在經濟不好和經濟結構沒有轉型之前，現在的樓市是最好的，可能也是最後的政策激勵期，這此之前，政策是不會發生根本性的變化，當然一二線少數城市的收緊在所難免，因此我們通過輕資産與重資産的邏輯關繫，我們會加快我們的發展步伐，通過金融類的reits，通過保險，設立保險基金，再加上新城的金融和産業基金來支持公司快速發展，達到一定規模之後，那時候可能會把我們的項目再回購回來，形成我們的重資産模式。

因此我們認為在未來的幾年當中，有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權，因此要加速奔跑，如果不加速奔跑，不做大做優，以後的地位就不屬于我們。

謝謝！