直擊股東會:首創置業稱回A最大的考驗是時間

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2016-05-14 01:20

  • 受限于淨資産不多,我們一直是小馬達拉動大車。一旦有股本融資就好很多,所以回A是目前最重要的事情。

    觀點地産網 2016年5月13日上午九時,首創置業舉行臨時股東大會及類别股東大會,審議包括建議A股發行在内的幾項議案。

    就在股東大會進行時,國資委的批復文件送到了這家國企位于北京廣甯伯大街金澤大廈的辦公樓下。雖然漫漫回A長征路才剛剛開始,但管理層接到消息後顯然為此頗受鼓舞,並向在場的股東欣然宣布了這個喜訊。

    毫無懸念,包括回A在内的全部提呈決議案,在當日的臨時股東大會及類别股東大會上以投票表決方式獲正式通過。首創置業表示,将會于6月底完成材料提交和申報,正式加入排隊大軍。

    此前3月18日,首創置業董事會上已審議通過了向中國證監會及其相關監管機構提出向合資格投資者發行不超過3.7億股A股的申請,其正式啟動第三次回A行動。

    一個有意思的細節是,諸如萬科等A股上市房企管理層在股東會上被中小股東環伺,甚至發難的場景,卻是首創置業的投資者關繫部門非常羨慕的“甜蜜煩惱”,“每年我們大部分時間面對的是大股東首創集團、GIC、香港的機構投資者等等。首創置業的流通股數量不多,而且多為機構投資者所有,他們會委托董事會主席投票表決。並且手中的股份幾乎不動,流通差,買賣不活躍。希望A股上市後能有所改變。”

    然而在注冊制暫緩施行的當下,證監會門口排隊IPO的企業超過700多家,首創置業想要發行A股也需要加入這支龐大的隊伍。“我們咨詢過券商,無論是通過什麼樣的手段,勸退也好,加速審批也好,證監會兩年左右會清除這些存量。”

    換言之,首創置業的回A之旅至少還需要等待兩年,而這其間存在的變數不可預測,時間将成為最大莊家。

    小馬達拉大車

    首創置業此次回A決議毫無意外地獲得股東大會通過。按照其此前公布的信息,發行A股進行後,首創集團持有的現有内資股以及中國物産有限公司和億華國際企業有限公司持有的現有非H股外資股,合計占公司總股本的66.29%,将悉數轉換為已上市A股。

    同時,根據相關中國法律及法規,公司唯一國有股東首創集團将須轉讓根據建議A股發行将予發行A股的10%予全國社會保障基金理事會。

    據此,成功發行A股後,首創集團、中國物産有限公司、億華國際企業有限公司、全國社保基金理事會、以及根據建議發行的A股總數,合計占公司總股本的69.97%,H股總數占比30.03%。

    公司管理層于股東會上特别提及了社保基金劃撥股份一事,並指出這也是讓公司再融資受到掣肘的一條政策。

    觀點地産新媒體了解到,根據2001年6月的《減持國有股籌集社會保障資金管理暫行辦法》的有關規定,凡國家擁有股份的股份有限公司在境外向公共投資者首次發行和增發股票時,均應按融資額的10%出售國有股。到了2004年又提出将國有企業海外股由”減持“改為”轉持“的主張,即企業海外上市減持10%的股份不再換成現金給理事會,而是由理事會直接持有該股權。

    “每次增發大股東都被攤薄,因為股價不高也融不到太多錢,為此大股東也不同意采用這種融資方式。受限于淨資産不多,我們一直是小馬達拉動大車。一旦有股本融資就好很多,所以回A是目前最重要的事情。”

    事實上,首創置業一直意圖做大規模,公司在2013年與咨詢顧問機構麥肯錫溝通後,做了戰略結構調整,放棄了以往全面攤大餅式的發展模式。“主要是城市聚焦北京、天津、重慶、成都等五大城市,業務聚焦住宅開發、一級開發、奧萊商業等。”公司管理層也于2014年公布了一個五年計劃,即到2018年實現600億銷售。

    這種調整已經開始奏效,“公司2013年之後買的地,今年在簽約上已經開始有所體現,營收利潤方面則要再等一兩年。”觀點地産新媒體還了解到,首創置業深圳公司已經組建並安營紮寨,“我們今年會進入深圳,參與招拍挂,也會考慮周期沒那麼長的舊改項目。”

    高速前進中的首創置業迫切需要一個功率更大的馬達,只有沖刺成功A股上市,首創置業才能真正解決公司發展中的最大痛點。

    排隊等風來

    在2003年6月登錄資本市場時,首創置業是北京首家進入海外資本市場的房地産企業,頗受矚目。然而十幾年來,首創置業一直沒有得到合理的估值,也沒能利用這個平台融到更多資金為公司發展提供彈藥。

    “上市後公司一共利用香港平台融資20億港元左右,我們的分紅早超過這個數字了。”

    相比于北京國資委旗下其他從事地産開發的上市企業,諸如首開、金隅、北辰、北京城建等,首創置業簽約銷售金額多年來都是排名第一的,但是股價和市盈率卻差很多。

    據觀點地産新媒體了解,截至2016年5月13日當天收盤,首開股份報10元/股,總股本22.42億股,總市值224.20億元,每股淨資産10.04元,市盈率10.76。北京城建股價11.12元,總市值174.25億元,總股本15.67億,流通股本15.17億,每股淨資産11.97遠,市淨率0.93,市盈率12.19。

    而首創置業股價僅為2.64港元,港股市值26.95億,港股股本10.21億,總股本30.28億,每股淨資産5.26港元,市淨率0.5,市盈率也僅有3.39。

    回A後,首創置業才有望縮小差距甚至趕超這些同屬北京國資委的“兄弟企業”。另一個可以預見的好處是,首創置業跌破淨資産的港股價格也會受到A股市場的提振,能夠得到一定程度的改善。已經是A+H架構的北辰實業即是這方面的表率。

    雖然目前A股發行價格還沒定,但首創置業已表示有信心達到行業平均市盈率。

    早于2014年1月,證監會曾緊急發布《關于加強新股發行監管的措施》,明确發行人應依據《上市公司行業分類指引》确定所屬行業,並選取中證指數有限公司發布的最近一個月靜态平均市盈率為參考依據。如果新股發行市盈率高于行業均值,發行人需在招股說明書及發行公告中補充說明其中的風險。

    首創置業表示,彼時證監會窗口指導發行股價上限是不超過23倍市盈率,但經過一輪暴跌後,也有15倍左右,遠高于公司目前港股不到4倍的市盈率。不過公司也表示,“2-3年後的政策指導不好說,我們只能随行就市。”

    股東會上,首創置業管理層也向參會股東總結了前兩次沖刺A股失利的原因。“第一次回A,首創置業采用境外會計準則而引起争議,在過審的時候以4票對3票被否決。2007年政策監管嚴格,房地産企業不給IPO,希望非常渺茫,但是我們依然堅持在排隊,每半年更新一次材料,工作量很大,最終在2011年實在看不到希望而撤回資料。”

    首創置業管理層表示,現在宏觀環境不一樣了,IPO放開外部條件成熟,公司也吃一塹長一智,早早開始采用國内的會計準則,客觀上應該沒有什麼障礙了。

    不過公司管理層也沒有盲目樂觀,“目前有700多家在排隊,有的都排了七八年了,從盈利排到了虧損。”首創置業能做的,也只有等待。

    撰文:王靜    

    審校:武瑾瑩



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