港資大鳄170億聯手布局上海 興業太古匯如何突圍南京西路？

觀點地産網 上海核心商圈南京西路即将迎來一個全新商業綜合體的入市，由香港興業國際與太古地産共同開發的興業太古匯，歷時14年發展，項目披露更多開業進程。

據觀點地産新媒體了解，興業太古匯将從下半年開始分階段開業。其中，辦公樓将在2016年下半年交付，購物中心預計在2017年上半年開業，而酒店及酒店式住宅則将在2017年下半年亮相。

位于浦西靜安區南京西路商圈的興業太古匯，占地面積約6.3萬平方米，總樓面面積約32.2萬平方米，總投資額高達170億元。

作為香港興業國際和太古地産布局上海的首個大型商業綜合體項目，興業太古匯占據着上海市中心不可多得的地段，同時也面臨着南京西路商圈的激烈競争。

對此，興業太古匯租賃與管理總經理李振輝4月27日接受觀點地産新媒體采訪時表示，興業太古匯的特點正在于多元化的定位。

“南京西路商圈的潛力就在于如何發展多元化和差異性，正是因為一些項目已經運營很多年了，興業太古匯也由此找準缺口，填補現有商圈無法滿足目標消費群的需要。”

興業太古匯租賃與管理副總經理杜一莉亦表示，在南京西路商圈中，興業太古匯也将發揮自身提升商圈多樣性的作用，興業太古匯是南京西路商圈拼圖的最後一塊，實現了南京西路商圈跟人民廣場的連通，擴大了商圈版圖。

多元化與協同效應

在已形成“金五星”和“金三角”格局的南京西路商圈中，興業太古匯将突圍之路瞄準了多元化與差異性。

李振輝認為，南京西路已經成為上海核心商圈之一，但依然還存在空缺的闆塊。

“現有的商家都較為偏重零售部分，目前南京西路還沒有完整的空間提供能給幾十萬白領工作、休憩、放松以及享受，興業太古匯則提供了這樣一個多元化的商務空間。”

據介紹，興業太古匯購物中心建面約10萬平方米，擁有250家不同定位的品牌，涵蓋奢侈品、時尚服裝、配飾和美妝購物、休閑書店、超市及瑜伽中心，以及超過40家餐飲店鋪。

作為南京西路上最新的購物中心，充分的商業面積給予了興業太古匯選擇多元化組合的空間基礎。

“這個行業的挑戰就是不斷明确目標消費群的具體需要並做出适度調整，這就是興業太古匯将入駐商家數量擴到最大，達到250家店的原因。興業太古匯的調整彈性應該會比其他商場高，甚至可以說，比整個市場、比這個時代都快一點。”

與此同時，在250家品牌的容量彈性及多元組合下，興業太古匯覆蓋的目標客群年齡層也将較南京西路目前的客群更為廣泛。

除了品牌以外，興業太古匯也在重點研究與品牌間的合作，為目標顧客群提供耳目一新的體驗。

李振輝坦承，要找一個在上海是全新的品牌並不容易，所以不一定要拼獨一無二，而是要尋找獨特的氛圍。就算是同一個品牌，也能夠在興業太古匯創造全新的設計風格和體驗。

應對近年實體商業表現疲軟的市場環境，興業太古匯綜合體的協同效應則被視為另一突圍優勢。

“實體商業受到的沖擊确實存在，但從項目本身來說，興業太古匯項目是一個綜合體，配備商場、寫字樓和酒店，本身這三個客群之間就會産生很多互動。”李振輝續稱：“在核心地段的基礎上，興業太古匯並不擔心購物中心和寫字樓的租賃，重要的是選擇什麼樣的組合，可以實現協同效應的最大化，将興業太古匯打造成為整體社區”。

據介紹，興業太古匯零售已有約三分之二面積簽署租賃意向書或正在最後确認商業條款；辦公樓部分，已簽署租賃意向書面積占三分之一，另有三分之一正在确定意向中。

談及興業太古匯的未來，李振輝和杜一莉坦言：“興業太古匯沒有可以分拆出售的部分，所以不管是寫字樓、商場還是酒店，亦或是酒店式住宅，香港興業國際和太古地産都會長期持有。”

長期持有運營的開發理念，正是這兩家港企牽手合作興業太古匯的契機。

投資回報與持有法則

作為香港興業國際和太古地産布局上海的首個大型商業綜合體項目，興業太古匯總投資額高達170億元。

在高額資金投入和長期持有的決策下，項目的投資回報引人關注。對此，杜一莉表示，着眼于長遠目標、注重可持續發展是香港興業國際與太古地産的共同理念，雙方並不是非常注重短期回報。

回溯興業太古匯的發展歷程，香港興業國際與太古地産的合作可謂轉折點之一。資料顯示，2002年底，香港興業國際集團與靜安區政府達成協議，獲得興業太古匯項目所在地塊。

2006年，香港興業國際宣布與太古地産按50:50比例共同投資、擁有兼管理運營興業太古匯項目。

在李振輝和杜一莉看來，雙方着眼于長遠利益的開發理念正是促成合作的基礎。在香港興業國際與太古地産的投資史中，亦不乏長期持有經營的成功案例。

成立于1977年的香港興業國際集團，在香港、中國内地及亞洲從事多元化業務，包括地産發展及投資、物業管理、豪華酒店及服務式住宅、醫療保健服務及其他投資項目。該公司旗下的旗艦式發展項目香港愉景灣，作為全港占地最大的私人發展社區，至今已持續開發超過30年。

隸屬于太古集團的太古地産自1972年成立之初開始持續投入香港太古城的建設及更新，業務包括發展及管理商業、零售、酒店及住宅物業，在香港打造以太古坊、太古城及太古廣場為核心物業，並将太古匯、太古里及頤堤港三類産品線落地内地。

“興業太古匯長期持有的概念很難概括周期，因為香港興業國際和太古地産會持續不斷地為每一個項目注入新的動力。”杜一莉表示，現金流對于兩家股東公司來說並不是問題，興業太古匯只是兩家股東公司總體體量的其中一部分，未來兩大股東亦會适時為興業太古匯進行必要的調整。

以下為興業太古匯現場采訪問答實錄：

（興業太古匯管理層）

現場提問：南京西路商圈競争非常激烈，興業太古匯在南京西路商圈的定位是怎麼樣的？與周邊其他購物中心相比它的亮點在哪里？

李振輝（興業太古匯租賃與管理總經理）:南京西路整個商圈是有所空缺的，商家都較為偏重零售部分，還沒有完整的空間提供給幾十萬白領工作、休憩、放松以及享受，興業太古匯則提供了這樣一個多元化的商務空間。

興業太古匯的業态規劃十分多元化，集購物、辦公、酒店及酒店式住宅為一體，融合商業活力與摩登的生活方式，商業零售部分不只是服飾，還有不同類型的化妝品、鞋和配飾；生活方面，有瑜珈館和書店；餐飲選擇将更加豐富，入駐的250個商家中大概有45種不同類型的餐飲商鋪。

作為南京西路商圈最新的地標項目，興業太古匯有能力為消費者提供多元化選擇。所以，興業太古匯涵蓋的客群年齡層比南京西路目前的商場年齡層也相對更寬泛一些。

現場提問：興業太古匯總投資高達170億元，預計什麼時候可以收回？兩家股東公司重視項目的長期效益，對于長期的定義是多久呢？

杜一莉（興業太古匯租賃與管理副總經理）:關于投資回報的問題，興業太古匯的兩家股東香港興業國際和太古地産都是非常重視長期可持續發展的公司，並不是非常注重短期回報。

香港興業國際和太古地産通力協作，並将興業太古匯當作長期的項目發展運營、以期待能夠為社會帶來變化或者做出貢獻，並不是非常看重财務回報。

從興業太古匯所呈現的項目來看，是沒有短期可以分拆出售的，所以不管是寫字樓、商場還是酒店，亦或是酒店式住宅，香港興業國際和太古地産都會長期持有。

關于長期是多久比較難說，因為香港興業國際和太古地産會持續不斷地為每一個項目注入新的動力。

舉個例子，香港興業的愉景灣項目已有30多年的運營歷史，每幾年都會呈現出新的驚喜；太古地産在太古城這個項目也已經投入40多年了，從住宅開始慢慢進駐一些商場。所以很難說出長期的具體概念是3到5年為一個周期還是10年為一個周期，但香港興業國際和太古地産每年都會不斷有一些新的投入。

現場提問：商業項目占用的資金體量很大，興業太古匯怎麼解決這個難題？持有興業太古匯項目需要長期才能回本，興業太古匯怎麼解決持續的資金投入？

李振輝：首先，兩家股東公司實力都不錯，财務方面不用擔心。無論在香港還是大陸，不只是興業太古匯這個項目，現金流對于兩家股東公司來說不是問題，這個只是兩家股東公司總體體量的其中一部分。所以，據了解，兩家公司過去一直沒有覺得資金是一個問題。

杜一莉：現有的公開信息中提及，興業太古匯總投資額是170億人民币，除了銀行的貸款，剩下的都是由香港興業國際和太古地産的自有資本進行投資的。

至于短期之内的回報，集團通過與自有物業進行組合來分散風險。從香港興業國際的角度來說，由于興業太古匯将是長期持有的物業項目，集團在國内外的其他投資項目選擇中會優先考慮短期回報的項目組合，這樣就會留有現金流。

就集團層面而言，有專人掌控集團現金流，讓它保持一個很健康的水平。

現場提問：當前實體商業發展並不理想，面臨這一情況，興業太古匯有沒有一些預案？

李振輝：商業布局比較復雜，因為不只是品牌，每個業态怎麼分布，對整個氛圍有很大影響。

興業太古匯雖然有40多家不同餐飲，但不會把所有的餐飲放在最頂那一層，只會把它平均分布在每一層，每一個角落。就興業太古匯的整體布局來說，每層可能走大概80米或者100米就有一個小小的餐廳、咖啡店或者甜品店，營造一個可以讓顧客享受、放松、舒适、人性化的環境。

除了品牌以外，實體商業更重要的是研究與品牌間的協同效應，來提供給目標顧客群耳目一新的體驗。

興業太古匯已經開始與品牌探讨将來的合作、推廣，探讨如何與周邊的目標顧客群，辦公樓的目標顧客群，辦公的住戶以及酒店的目標顧客群産生互動。興業太古匯希望實現協同效應的最大化，将興業太古匯打造成為整體社區。

實體商業受到的沖擊确實存在，但從項目本身來說，興業太古匯項目是一個綜合體，配備商場，寫字樓,酒店以及酒店式住宅，這三個客群之間會産生很多互動。之所以興業太古匯的寫字樓預租狀況比預期的好，是因為交通便捷，配有地鐵交通以及配套的超市、餐飲，可以提供一日三餐的豐富選擇。另外還有書店以及一些生活時尚類的商鋪，為上班族提供中午休息的場所。所以，興業太古匯的客群将會較為穩定。

杜一莉：興業太古匯項目為目標客戶群所提供的多樣化選擇将會決定項目未來發展狀況。即使是實體商業飽受沖擊的現在，阿迪達斯還有H&M等品牌限量款推出時，都能吸引來大量目標客戶群。

興業太古匯跟品牌目標一樣，希望通過提供新穎、多元化的選擇來抓住目標客戶群。興業太古匯不僅在挑選品牌時會做篩選，並且強調入駐品牌要有特有的産品組合或者生活概念。同時，興業太古匯将會在不同時間推出不同活動給予不同的體驗，以留住目標顧客群。所以，明年是一個讓大家有所期待的一年。

現場提問：南京西路商圈的品牌重合度還是挺高的，興業太古匯應該會有一兩個很吸引人的品牌，能透露一下有什麼品牌嗎？主要是哪些業态？在選擇品牌有什麼標準和特點？

李振輝：興業太古匯跟品牌之間對于公開時間達成了相應的默契，現在尚不能透露。但品牌涉及業态很廣，包括餐飲、生活、服飾等。

興業太古匯挑選品牌的時候會優先考慮那些擁有共同理念，願意共同發展，敢于創新改變的品牌:先看概念，再看商業條件，最後确定品牌。如今興業太古匯将匯集250個零售品牌，将會提供非常豐富多元的選擇。

從興業太古匯北廣場至南廣場，品牌分布将從年輕時尚到奢華定制的路線發展，因此我們的目標客群覆蓋非常廣泛。針對目標客戶群的個性化需求，興業太古匯會平衡設計品牌跟個性化品牌的比例，不會偏向某一類型。即使是同一個品牌，興業太古匯也希望為目標顧客群打造出一個全新的消費體驗。

考慮到越來越多人運動健身的需求，興業太古匯擴大了運動品牌的比例，其中還引入了瑜珈館。有的運動品牌雖然是大家耳熟能詳的牌子，但是在興業太古匯呈現的形象以及産品組合都是量身訂做的，其他任何店里是看不到的。

餐飲方面，正如前面談到的，考慮到南京西路工作白領們的休閑餐飲需求，餐飲品牌的比例也相對加重了，而且在商場内的分布也非常明确。

另外，有一些比較大的體驗性的品牌，興業太古匯會在公布品牌時，第一時間告訴大家。

現場提問：興業太古匯客群特點是什麼？

李振輝：興業太古匯的客群分幾類。高端客群，擁有更高的消費能力和品位，所以他們對商場購物環境有更高的需求。因此我們不僅要在品牌方面，也要從購物環境、服務等方面進行提升，為這些高端客戶提供個性化的品牌選擇。

還有非常大的顧客群體是白領人群，南京西路工作的白領超過20萬，所以希望能夠通過餐飲吸引他們，這也是我們加大餐飲比例到30%的原因。

同時，他們也是精打細算，而且會打扮的一群人，所以我們也希望通過多元化的服裝零售去吸引他們，為他們提供不同價位、不同品牌的選擇。因此，興業太古匯中不會有規模很大的商店，而是通過250家商鋪，形成更多的選擇。

除了餐飲以外，興業太古匯也囊括了零售和生活的業态，比如全國最大的超市，占地4000多平米，1500平米左右的瑜伽館和書店等，目的就是為了豐富興業太古匯的業态。

現場提問：現在辦公樓和商業這兩塊預租的情況怎樣？

李振輝：現在興業太古匯零售已有約三分之二面積簽署租賃意向書或商業條款正在最後确認中；辦公樓簽意向書占三分之一，另外确定意向的也是三分之一。

租金由于涉及到商鋪具體位置及面積，比較難說。簽意向書的時間先後，也會産生差異。同時對于一些新的、獨特的、國内沒有的概念品牌，興業太古匯會适當考慮給予優惠。所以很難說出很準确單一的數字。

現場提問：南京西路商圈的特點是什麼？可能别的一些項目也在不斷地更新升級，對未來的走勢和挑戰預期是怎樣的？

李振輝：南京西路這個商圈區應該是上海比較重要的核心商圈之一，商圈里面人口也慢慢擴大，除了自有居民以外，辦公樓也越來越多。

商圈的潛力就是在于怎樣多元化發展，怎樣做出差異性。正是因為一些項目已經運營很多年了，興業太古匯也由此找準缺口，填補現有商圈無法滿足目標消費群的需要。

興業太古匯強調加大餐飲的體量，加大體驗性品牌的體量，以擴大零售之後也擴大了項目本身的輻射度。

杜一莉：南京西路商圈擁有金三角，還有金五星這樣的商業組合，但興業太古匯項目可能是南京西路商圈拼圖的最後一塊，興業太古匯項目從西到東，甚至于可以延伸到人民廣場商圈，貫徹把蛋糕做大的理念，實現了南京西路商圈跟人民廣場的連通，擴大了商圈版圖。