世邦魏理仕：電商催生生産廠房轉型升級新出路

2016年3月，上海–在中國制造業升級轉型與城市快速擴張的背景下，伴随着舊産業的轉移，原本從事低附加産值生産的廠房、土地、産業園區面臨着升級、更新的需求。目前市場現有的出路包括有向更高附加值的生産功能轉移，以及轉變為辦公、商業設施等。世邦魏理仕近日發布“中國工業地産新常态”繫列報告三《試路工業地産轉型》，旨在探讨消費升級尤其是電商蓬勃發生的背景下，城市周邊區域的廠房在脫離原有生産加工功能之余，服務于日漸升級的消費需求的可能–包括為傳統零售與新興電子商務服務的物流倉儲、冷鍊倉及保稅倉、數據中心以及為個人消費者服務的私人倉儲空間。

世邦魏理仕中國區研究部負責人、執行董事陳仲偉表示：中國整體經濟正處于由投資拉動轉向消費驅動，其中零售電商無疑是主導消費的重要一環。蓬勃發展的電商驅動着諸如對于物流倉儲、消費後台數據處理乃至更精細化的配送、處理設施（如生鮮冷鍊庫）的需求，這些功能直接服務于迅速發展的第三産業。並且這些需求都可考慮在原先老舊廠房的基礎上改建，成為地方産業“騰籠換鳥”的選擇之一。

電商催生的需求：物流倉儲、冷鍊倉及保稅倉、數據中心

由于面臨工業轉型的廠房位置都處于經濟發達城市，同時也是潛在消費者密集地區，這與零售業對于倉儲位置的需求天然重合。近年來，一線及部分二線城市物流倉儲用地投放非常稀缺，物流設施供不應求。利用原有廢棄廠房改建成為倉儲設施不失為一種替代性的選擇。

從經濟角度來看，随着發達區域生産加工業的弱化，其設施租金的上升動能不足，以蘇州市場為例，2009至2015年上半年標準廠房租金漲幅約15%，而同期物流設施租金上漲近25%。近期基于此趨勢改建的案例包括嘉民在蘇州高新區内将此前棄置的廠房改建為倉庫，單位租金水平提升達到50%以上。

生鮮食品在電商銷售中的日趨增長帶動着消費級冷庫需求的快速上升。市場對于冷鍊倉儲的需求潛力巨大，但這一需求的仍處于初起階段，雖然市場中已出現先行者試水該領域，比如平安不動産已改造上海南匯一處廠房為冷鍊庫，但需求實現提升仍有待于消費升級的到來。

2016年1月，繼杭州之後，國務院再次批復包括上海、廣州、深圳、成都等地在内的12個城市設立跨境電子商務綜合試驗區。而跨境交易中保稅模式的日益火熱催化了跨境電商對于保稅倉的需求。以深圳為例，在跨境電商進口業務獲批之後，市場對于保稅倉的需求急速攀升。2015年全年，深圳保稅物流倉儲市場僅有23.5萬平方米的新增供應入市，但淨吸納量達30.6萬平方米，空置率同比下降6個百分點至7.4%。市場上部分開發商将非保稅倉庫轉成保稅倉庫以滿足來自跨境電商的旺盛需求。比如富力将其位于廣州花都的富力國際空港綜合物流園三期共9萬平方米的非保稅倉轉變為保稅倉即為一例。

此外，物流倉儲無疑是整體零售消費旺盛的需求産物，而數據中心更是伴随零售和電商飛速發展的“雲端”中心。為便于管理，數據中心常位于零售企業所建物流園區鄰近區域，無疑成為符合條件的舊廠房改造可能之一。

高度城市化後的個人升級需求-私人倉儲

随着城市快速發展、空間資源日益昂貴，香港、新加坡等亞太區域内諸多城市已興起了投資、應用私人儲物倉的趨勢。以發達國家城市私人倉儲單位面積對比北上深廣等一線城市，世邦魏理仕發現每一市場的潛在需求面積約達到50-100萬平方米。

世邦魏理仕工業及物流服務中國區高級董事羅瑾表示：市場發展的演進總是充滿各種的轉折，一種模式帶來收益的同時必然有其他方面的阻礙成為其在市場博弈中必須涉及到的考量，如既有廠房轉為倉儲設施存在地理位置、建築結構及成本因素、地方政府的考慮等挑戰；未來全國實行統一的行郵稅或将對跨境電商的快速發展造成阻礙；冷鍊冷藏庫的未來需求缺口非常明顯，但各地市場發展成熟階段不同，如何擇時介入抓住市場爆發增長的機會也需要細致的考察。

世邦魏理仕：《中國工業地産新常态–試路工業地産轉型》