22億武漢青山奪地 調控風聲下中冶自家地王的挑戰

观点网

2016-03-31 23:53

  • 除去政府需返還的委托交易地塊土地轉讓補償價款等款項後,“中冶拿下P(2016)009号地塊的實際單價其實僅5000元/平方米左右。”

    觀點地産網 3月31日,武漢青山濱江商務區P(2016)009号純住宅用地在網上挂牌出讓,起拍總價9.55億元,起拍樓面地價4041元/平方米。

    經過長達3小時,248輪的競價後,該吸引了融信、萬科、越秀、中海、旭輝、融僑等近10家房企競拍的地塊終被中冶置業武漢公司以22億元的總價拿下,成交樓面價9310.7元/平方米,溢價率高達130.8%,成為青山區新地王。

    武漢國土局公告顯示,該P(2016)009号地塊位于青山區建設四路與旅大街交匯處,地塊面積約5.91萬平方米,最大建築面積約為23.69萬平方米,容積率4.0,建築密度不大于20%,建築高度不超過150米。

    頗有戲劇性的是,該地塊出讓公告中標注的原土地使用人就是“中冶置業武漢有限公司”,這也就意味着,武漢中冶此次22億元在其他大房企手中奪下的地王,原本就是自己的地。

    經過這次“波折”的招拍挂,地雖還是那塊地,使用人也還是武漢中冶,地塊用途卻從工業用地變成了純住宅用地。

    更為有趣的是,在武漢中冶拿下地王後,其旁邊的聯泰香域水岸項目随即打出了一個“隔壁拿地9329元/平方米,我們12888元/平方米買房”的廣告。

    事實上,這句短短的廣告語,卻點出了中冶此塊地王的尴尬——樓面價已快追平周邊在售樓盤的均價,未來的定價和利潤将如何确定?

    地王的挑戰

    “這塊地的位置很好,而且近兩年青山區推的地本來就不多。”在湖北合富輝煌市場總監殷一戌看來,位置和區域内競争少是此次P(2016)009号地塊受到争搶的主要原因。

    觀點地産新媒體查閱資料發現,在武漢國土局地塊推介文件中有提到,P(2016)009号地塊位于青山濱江商務區居住組團的中心位置,緊鄰青山區城市商業中心,是承接城市副中心功能外溢的重要節點,且随着地區副中心的建設,公交、地鐵等一批大型公共設施将向着一地區集中,另外地塊兩邊還有陽邏長江大橋、天興洲長江大橋、羅家港長江大橋三座跨江大橋陸續建成。

    青山區2012-2014三年内僅共出讓了3宗地,2015年曾分别出讓兩宗地,其中包括青山濱江商務區内的第一宗純宅地,今年出讓的P(2016)009号地塊為青山濱江商務區内的第二宗純住宅用地。

    但值得注意的是,目前P(2016)009号地塊周邊僅有中建開元公館、聯泰香域水岸以及南陽金谷公園里等為數不多的幾個住宅項目在售,且均價僅1.1-1.3萬元/平方米。稍遠一點的恒大禦府就是2015年2月拿的地塊,當時的拿地價格為4258元/平方米,目前均價11500元/平方米。

    因而,武漢中冶雖奪回了地塊,但高達9310.7元/平方米的單價已十分接近目前闆塊内的銷售均價,如何确保未來的銷售利潤似乎成為了武漢中冶拿下地王後的挑戰。

    同時,在近期部分市場大熱,瘋狂漲價的背景下,武漢公積金中心曾于3月25日發布新規,将首套住房公積金貸款最高額度由60萬元下調到了50萬元,此舉亦使得業内出現了武漢是否會繼續出台收緊政策,影響市場未來成交量和價格的猜測。

    對此,湖北中原研究員楊麗宇表示,武漢繼續收緊政策的可能性不大,“降低公積金貸款額度只是為了給市場降溫,不至于出現類似一線的瘋狂暴漲現象。”因此,此次的公積金新政對市場的影響其實是很小的。

    但提到中冶拿下的青山區單價地王,楊麗宇向觀點地産新媒體透露,因為原本就是武漢中冶自己的地塊,所以國土局會按一定比例返還其土地出讓金,“22億並非是武漢中冶要承擔的價格。”

    據悉,P(2016)009号地塊的22億元成交價款中其實包括了委托交易地塊成交價款(含委托交易地塊土地轉讓補償價款、委托交易地塊政府土地收益)和擴大用地成交價款(含儲備土地開發補償費用和政府土地收益)。

    除去政府需返還的委托交易地塊土地轉讓補償價款等款項後,“中冶拿下P(2016)009号地塊的實際單價其實僅5000元/平方米左右。”

    雖然實際價格並沒有表面的那麼高,但楊麗宇也指出,要确保有一定的利潤空間並不是那麼簡單的。因為開發過程中還涉及到拆遷成本等問題,而且目前青山闆塊仍在發展中,配套等各方面的條件並不是最優的,未來入市能賣到什麼價格,有多少利潤還是要看中冶開發的是什麼産品。

    不過同是武漢業内人士的殷一戌則表示,未來武漢房地産市場整體的價格還是呈穩步上漲的趨勢的,因此,該項目明年入市或許可以将價格定到1.5-1.6萬元/平方米,“如果做高端一點的産品,均價或許可以更高點。”

    有網友發現,武漢中冶已将該地塊項目案名定為了“中冶·39街”,同時發布了一個“強勢回歸,領袖青山”的廣告,表明其已成功拿下了地王,但具體如何開發,中冶方面並沒有公開透露。

    兩度易主的地王

    觀點地産新媒體查閱資料獲悉,其實此次挂牌出讓的009号宗地此前已曾兩次易主,不過均是以工業用地的身份。

    早在2008年,因母公司中冶集團重組改制,武漢中冶通過協議轉讓的方式将屬于其的劃撥土地,青山區八大家39街南庫工業地塊轉讓給了中冶集團全資附屬公司北京東星冶金新技術開發公司,轉讓價格?3139.34萬元。不過當時武漢中冶已考慮到日後或許會将該地塊購回,因此並未将地塊使用權證登記使用人變更為北京東星。

    此後,随着武漢的城市更新發展,2011年青山區開始出台規劃方案打造青山濱江商務區,而中冶轉讓的青山區八大家39街南庫工業地塊恰好位于青山濱江商務區規劃的濱江辦公居住區域内,且被列入了舊城改造計劃中。

    為了配合濱江商務區的開發建設,2014年6月,中國中冶公告宣布,武漢中冶以4016.84萬元的價格從北京東星手中回購青山區八大家39街南庫地塊。而為了将該地塊由工業用地轉換為住宅用地,武漢中冶計劃以委托交易的方式,由武漢青山區土地整理儲備事務中心将該地塊及其持有的擴大征收儲備地塊合並挂牌。

    因此,原本作為工業用地的青山區八大家39街南庫地塊,搖身一變成為了青山濱江商務區P(2016)009号住宅用地,並因土地用途轉換流程需要重新在武漢國土局挂牌出讓。

    不過,原本只是計劃走下招拍挂流程的武漢中冶卻沒料到,該地塊挂牌後成為大熱門,且引來了萬科、中海等衆多競争對手。

    據了解,當天與P(2016)009号地塊一同拍賣的地塊其實還有另外7宗,但均在開拍後迅速以底價成交,而共有8家企業報名參與競拍的P(2016)009号地塊卻在不斷的報價中險被江西新力和中海奪得,最終在第248輪報價後,志在必得的武漢中冶以22億元重新将地塊收回囊中。

    只是,武漢中冶将P(2016)009号地塊從“左手”換到“右手”後,地塊的價格也已從起始的4041元/平方米翻了一倍多,成了單價9310.7元/平方米的青山區地王。

    撰文:見習編輯 黃冬豔    

    審校:武瑾瑩



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    土地

    地王

    中冶