仲量聯行：跨境購方興未艾 開發商有望分羹保稅倉儲物流

今年的“雙十一”又是一場電商與“剁手黨”的狂歡，僅天貓就以912億元的成交額再創歷史新高。而數以億計的包裹無疑将給物流倉儲帶來嚴峻考驗，尤其是今年各大電商以“全球化”為亮點、在線跨境購方興未艾，更是給那些跨境電商試點城市的保稅倉儲設施帶來新的契機與挑戰。随着跨境業務的蓬勃發展，試點城市和保稅倉儲設施有望擴容，或将有更多物流地産開發商受惠。

跨境購方興未艾

仲量聯行中國物流地産研究經理張陽指出，跨境電商與普通電商的主要區别在于前者涉及進口這一環節。對于跨境電商企業（及其物流合作夥伴）而言，清關的優化能力至關重要，包括提高清關速度和對關稅的預期管理能力。

據了解，目前跨境電商進口主要有兩種模式：直購進口和保稅進口。具體而言，直購進口是指電商平台與海關聯網，國内下單後在境外發貨，同時下單信息同步傳輸給海關，走特别通道清關，可看作是正規的“海淘”。在清關之後，貨物進入國内物流網絡，與一般商品無異。而保稅進口是指先由電商企業大批進口貨物，存放于保稅區的保稅倉庫内，當國内下單後再由保稅倉庫出貨、清關，适用行郵稅出關,然後進入國内物流網絡。跨境保稅進口的優勢在于可以大量備貨，客戶從下單到收貨的時間通常在五天之内，而直購進口通常需要1-2周，甚至更長。不過，保稅進口商品種類不如直購進口豐富，需要電商企業對國内需求進行準确判斷。

“而在大量訂單集中産生的‘雙十一’期間，如果想要滿足客戶對于物流速度的要求，電商企業必須提前大量備貨。因此保稅進口的模式将更加受到青睐，從而推高了對于跨境保稅倉庫的需求。”仲量聯行工業地産部副董事姜悅表示。

跨境保稅倉儲一席難求

由于政策限制，目前僅有上海、廣州、鄭州、杭州、天津等一些跨境電商試點城市正式獲準保稅進口，因此保稅倉儲業務将集中在這些試點城市。以鄭州為例，作為跨境電商業務開展的示範城市，其保稅區内倉儲面積已然供不應求，甚至有企業将貨物存放于簡易帳篷内。這些有跨境政策的倉儲物流項目可謂一席難求。

例如在甯波，跨境内外市場熱度完全是“冰火兩重天”，租金價格也相差0.3元/平方米/天左右。“很多企業擠到有跨境政策的倉庫做業務，即便租金高企依然有很多公司趨之若鹜，排隊等着進跨境倉儲區；而沒有跨境政策的倉庫即使靠近港口，也不那麼好租。”姜悅介紹說。

仲量聯行發現，争相涌入跨境物流這個細分市場的主要有三類企業：一是原有電商巨頭，如京東、天貓等紛紛上線國際頻道，聚美急速免稅店、網易考拉等也積極布局；二是物流供應服務商，利用其在物流分銷供應鍊上的服務經驗，将國外優秀品牌引入國内，如百世物流、心怡物流等；三是傳統零售商，如永輝超市等，看到跨境這個巨大市場，也在紛紛涌入。

開發商有望分一杯羹

對于想要開拓保稅倉儲市場的物流地産開發商而言，這些試點城市在短期内當然是較好的投資選擇。不過，姜悅同時指出，僅從目前來看，保稅倉儲領域對于普通開發商來說還是“看上去很美”。由于保稅倉庫受到海關特别監管，大多數具有跨境政策的保稅倉儲項目是由具有政府背景的企業開發和持有，哪些倉庫有跨境政策也由政府決定，再加上保稅物流用地十分緊張，市場進入門檻非常高，普通物流地産開發商想要分一杯羹，並非易事。

雖然開發商目前可能並未從跨境業務中受益很多，但從長期來看,如果跨境購業務能夠持續蓬勃發展，政府很可能會将保稅政策擴展到更多倉庫，令這些倉庫的物流開發商受益。例如，鄭州市政府現在也會拿出一些保稅區物流用地出來，但要求必須是跨境業務訂單較大的電商平台才有可能拿到，再委托開發商定制倉儲設施。

相比普通電商，跨境電商目前尚處于起步階段，盡管增速驚人，但占比依然較小。根據中國電子商務研究中心發布的《2015年（上）中國電子商務市場數據監測報告》，2015年上半年，中國電子商務交易額達到7.64萬億元，而同期跨境電商交易規模僅為2萬億元，且其中跨境進口比例僅為15.2%。這也是目前大多數物流地産開發商仍專注于非保稅倉儲市場的重要原因。