融創為何“收購”天朗？一家中小型房企的資本浮生

觀點地産網 這幾天的地産圈着實熱鬧，繼前海人壽上位萬科第一大股東、招商地産賀建亞遭免職等消息引起行業轟動後，一則“融創收購天朗”的消息在網上瘋傳，各種猜測随之四起。

就在收購一事不斷流傳之際，天朗控股集團予以了否認。8月31日下午六點，天朗控股集團發表一份說明指出，天朗控股集團與融創中國僅就西安區域的地産開發建立戰略合作關系，並不存在報道中關于“融創收購天朗”的内容。

天朗控股集團在說明中表示，天朗與融創将共同出資組建西安平台公司，其中由融創出資80%，天朗出資20%。另外，未來新開發項目可以以融創56%、天朗44%的持股比例進行合作開發。

其次，天朗控股集團将出讓西安2個在建項目股權予平台公司，並以平台公司作為房地産開發主體打造西安在建項目；同時，天朗控股集團西安的待建項目和土地儲備項目也将納入平台公司，由雙方共同合作開發。此外，天朗控股集團将濟南、南京、成都共3個房地産住宅項目轉讓給融創。

天朗控股集團表示，現在部分住宅地産和融創強強聯合，使集團能有更多的精力投入上述闆塊的發展和提升，走出一條房地企業轉型升級的新路徑。

“收購”戲碼？

觀點地産新媒體梳理相關媒體報道資料得知，這則收購傳聞最開始的版本是：融創将收購天朗地産旗下核心資産的八成股份，由于天朗地産不是上市公司，計算方法復雜，現對于80%股權的具體構成尚不得而知，預計下周或就此出公告。

消息還稱，天朗地産在西安有兩個開發公司，長安公司股權100%将被融創收購，下周，員工将重新面試，另一個蔚藍開發公司則由天朗保留。在此基礎上，除天朗地産長春和湖州分公司外，天朗地産所有外地項目80%股權均出讓給融創，而融創管理團隊也陸續進駐天朗地産，本周末，融創已經派了新的總經理和财務總赴西安上任。

8月31日中午時分，又有媒體發布消息稱，融創收購天朗地産一事已經得到西安天朗相關高層确認。最後到今日傍晚，随着天朗控股集團發表澄清聲明，傳言才告一段落。

現在看來，或許“收購核心資産80%股權一事”並不屬實，但一個無可否認的事實是，天朗地産确實是在出售資産，包括将西安項目的部分權益以及濟南、南京、成都共3個項目轉讓給了融創。

分析此次交易的原因，西安業内人士普遍認為，主要是由于天朗早期的全國擴張步伐走得過快，導致資金鏈緊張。同時，由于西安庫存壓力較大，天朗控股多用以價換量的方式進行營銷，造成了回款資金不足。如果與融創合作成功，天朗内部的資金壓力将得到較大緩解。

今年以來，天朗西安地區不少項目紛紛推出優惠措施進行促銷，包括天朗蔚藍東庭多次推出特價房，天朗大興郡打出首付1萬起分期活動，天朗曲院庭香甚至打出了4字頭的低房價去庫存。此外，更有消息透露稱，天朗控股西安的營銷總監、營銷副總都換人了。

不過，雖然銷售遇到市場低谷，但天朗控股的“底子”還是挺好的，這或許就是促成融創與其合作的最重要因素。最新統計結果顯示，2015年上半年西安銷售額排行榜中，天朗控股以14億元位居第四，同時以19.69萬平方米的銷售面積排名第二。

除此之外，天朗控股仍手握大量土地資源，項目遍及昆山、成都、濟南、廈門、南京、無錫、長春、湖州等地，截至2012年底，該公司的土地儲備就達到了2000萬平米。

換言之，融創通過與天朗控股成立西安合資公司不但可以成功布局西安，還可以藉此加碼濟南、南京、成都三個城市。

天朗浮生

在探究天朗何以選擇與融創合作之余，市場也不禁有所唏噓，又一家中小型房企在今年以來的這場房地産行業“大魚吃小魚”的並購遊戲中“落敗”。

歷史資料顯示，天朗控股成立于2001年，在西安當地屬于房企行列中的領頭羊，2014年共實現60億的銷售額，位居西安樓市排行榜榜首。經過14年的發展，天朗成為一家覆蓋科技創意園區、主題文化小鎮、城市住宅綜合開發與服務産業為主要業務運營闆塊的企業。

根據天朗自身的定義，十多年的發展過程可以劃分成三個創業階段。2001年-2004年為第一創業階段，天朗完成了企業原始資本介入和基礎團隊打造；2005-2009年為第二創業階段，天朗開始介入土地的以及開發與整理，由地産開發商向區域運營商的角色及職能轉變，並打造出“城系開發”運營模式；2010年開始為第三創業階段，天朗進行全國化規模擴張，從區域運營商向中國城鎮化發展服務商轉變，同時部署上市工作。

定位為中國城鎮化發展服務商角色的天朗，意欲通過“産業園”和“文化集”兩大産品應對城鎮化發展，其中“文化集”指的是復合型文化體驗綜合業态休閑體驗區，也就是城市文化産業集群。但是這個角色並不好當，一個例子就是天朗南京項目的曲折。

今年年初，市場有消息傳出，西安天朗集團南京公司面宣布解散。雖然最後确定僅是操刀的團隊人員有所調整，解除了一批主要負責前期開發的高管，但也暴露出天朗南京項目推進的困難。

“一個體量龐大但開發緩慢的科技園區，一個體量中等但遲遲未有動靜的住宅項目，一個集團重視但尚未落地的文化産業項目，這些便是天朗在南京所擁有的全部，也是目前的現狀。”彼時有南京當地媒體曾如此形容天朗的發展狀況。

其實，在全國布局問題上，天朗需要長線資金的支持。據了解，天朗曾計劃将長春、濟南、南京、成都、無錫、昆山等十個城市的産業綜合運營項目建成並持有經營。

“我們将用三到五年的時間打造20個項目，每個項目大約投資50-100個億，也就是1000-2000億。”

衆所周知，産業園項目都需要長線的資金支撐，對于一個年銷售僅60億的房企來說，要達成上述規模，資金壓力不可謂不小。因此，在天朗全國化進程中，資金一直是其備受市場疑慮的一點，在外界看來，資金壓力同樣也是天朗此次牽手融創的主要原因。

或許是因為對資金的強烈訴求，早在2013年10月份，天朗集團董事長孫茵便對外透露，計劃在2014年采取借殼方式在香港上市。彼時孫茵認為，新股IPO手續比較繁雜，故而公司傾向采用借殼的方式在香港上市。

孫茵表示，之所以選擇在香港上市，第一，企業更具吸引力；第二，會有一個更大的融資平台；第三，上市可以給團隊更有效的激勵。

根據天朗方面的規劃，在中國上市的方式是城市多産業平台下的城市經營性産業，比如說商業，或者是文化，或者是以REITs和酒店形式上市，或者以服務形态上市。

不過，香港上市的設想遲遲未能實現，停頓之下，天朗開始嘗試轉戰國内資本市場。2015年4月13日，在天朗控股舉行的媒體交流會上，董事長孫茵表示，天朗集團今年有可能在新三闆挂牌。

至于原來的香港上市計劃，孫茵稱：“公司之前的模式資本市場不認可，加之國際金融市場變化，公司戰略在去年有所調整，所以香港上市推遲到2017年。”

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