博鰲特稿 翁琳:高力國際更在乎價值最大化

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2015-08-06 21:56

  • 在與其他代理機構的競争中,翁琳指出其實高力國際更在乎的是,能不能替客戶實現項目價值最大化。

    編者按:2015年,中國房地産值得記憶的年份,行業曾經的輝煌及驕傲正在改變,瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時,房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着,要轉型、跨界、突圍,但前方是不是有清晰的方向?

    8月11-14日,博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕,觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道,對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等,進行全方位的接觸與訪問,共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

    觀點地産網 近段時間,復星連番並購海外資産、萬達麾下西班牙大廈撞上重建公投,綠地遭遇遠東發展搶去澳洲項目……國内排在第一梯隊的企業,在海外物業市場發展的消息不斷傳回,昭示着出海正從熱潮漸漸轉變成為主流。

    對此,高力國際華東及西南區兼中國區物業投資服務董事總經理翁琳指出,房企出海很重要的意義在于,可以藉此滿足客戶的海外置業需求。但同時也意味着面對不熟悉的市場,可能遇上各種程序手續等不同于國内的風險。

    翁琳列舉出一組數字,大概從2008年開始首輪海外投資潮,總投資額度大概1億美金左右;而到2014年總投資額則飙升至155億美金。随着投資額度不斷攀升,翁琳指出,對全球市場來講,中國投資的信用度也随之在成長。為中國投資往後的繼續投資,開拓出較好的環境。

    角色:創造專業

    在國内房企紛紛拓展海外市場同時,海外資本也越來越多涉足國内房地産市場,其中商業地産的投資則是最為集中。

    據翁琳分析,雖然國内經濟增長速度放緩至6到7個點,但還是高出其他很多國家。而尤其是一線城市的商業地産,沒有太大波動而且發展前景較好,成為外資投資的目標也並不意外。

    翁琳指出,在不同的城市之間,商業地産的發展呈現出兩極化的趨勢。一線城市的發展相當穩健,而三四線城市發展商業地産則需面臨更多挑戰,同質化是最大的挑戰。

    “當政府在調配土地資源時,需要考慮到産業結構的供需問題,長遠的計劃從而避免商業同質化的挑戰。”

    在翁琳看來,在當前移動互聯網時代下,發展商需要一個比較基本的産業鍊,即便並不是很先進的産業鍊。現在房地産的發展跟互聯網是有點脫節的,就是沒有密切合作。随着商業不動産的發展,零售業的發展,未來發展商要發展商業,就必須能夠在整體經營上接受以及融合互聯網。同時甚至可能要協助零售公司共同把線上跟線下融合在一起,這樣才能在新的商業時代站穩腳。

    “如果發展商像以前一樣,只蓋一棟樓,然後讓零售業自生自滅,下場可能是零售業會經營不下去,發展商自己也會不好。所以在開始階段發展一定要起到帶頭的作用,而不能夠只是讓零售業自生自滅。”

    而在當前的商業時代,翁琳認為作為國際代理公司,高力國際所扮演的角色,也不能被被動地把零售商介紹給業主就夠,而是必須考慮到經營模式以及未來怎樣創造體驗式的消費形态。

    “我們希望能為每個項目提供專業意見,如果只是把它(購物中心)裝滿然後跑掉,這樣的購物中心事實上並不成功,我們也失去了自己不同的特色。”翁琳表示,高力國際希望每個客戶的項目都能夠長期經營下去,能夠與客戶共同成長,不管是辦公樓還是商業購物中心。

    策略:不做廣而做深

    在代理公司行業也正發生着巨大變革,5月11日晚,高緯環球原股東--歐洲上市投資公司ExorSpA公告宣布,戴德梁行以20.42億美元收購高緯環球。收購前Exor持有高緯環球80.1%股權,合並之後新公司在全球人員超過43000名,為全球機構、企業及私人客戶管理物業面積達40億平方尺。

    随後戴德梁行确認,戴德梁行控股股東TPG與高緯環球(Cushman&WakefieldInc.)達成最終的合並協議,合並後的新公司将以高緯環球品牌在市場上運營,收入将達55億美元,預計交易将于今年年底完成。

    對上述並購行為,翁琳認為,戴德梁行已經經歷過不止一次並購,這與其投資的操作模式有關。兩者規模都比較大而且在很多地方有業務上的重疊,在整合方面也存在挑戰性。

    在與其他代理機構的競争中,翁琳指出其實高力國際更在乎的是,能不能替客戶實現項目價值最大化。而且高力國際也希望與客戶成為長期配合的夥伴,與客戶一起成長。“我們的策略也許跟其他行不一樣,不是做廣而是更喜歡做深,我們把客戶看成是長期合作的夥伴,與客戶一起成長。”

    “Bigger is not better,better is better. 這是策略性不同,可能高力國際對項目甚至客戶都比較有針對性。”翁琳補充稱,高力國際在規模上此前也有過不同的並購,而未來也不排除去追求更多的並購機會。

    翁琳也坦承,競争的壓力一直都有。“其實市場不好的時候反而比較少,之前的五大行都有在陸續擴張,這也是很平常的事。像高力國際這樣的公司,都有自己最特定的市場,客戶會一直跟随。高力國際最能夠幫客戶實現項目上、發展上的需求,維繫這種客戶才是我們的強項。”

    同時她還指出,反過來講的話,這也是高力國際選擇的策略是做深而不做廣的原因,就是始終替客戶倡導價值的話,客戶也不會因為其他東西而改變這種穩定的長期合作。

    撰文:魯鵬    

    審校:劉滿桃



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