普洛斯的野望 70億美金加碼物流中國基金策

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2015-07-22 00:19

  • 基金二期的設立将加強普洛斯的網絡效應,支持普洛斯抓住當前的市場機遇,推動中國業務的深入發展。

    觀點地産網 因為地産和金融的魚水關繫,能夠将二者完美結合從而形成自身獨特模式的公司,總是被行業矚目,比如商業地産領域的凱德,以及物流地産領域的普洛斯。

    7月21日,普洛斯宣布将在中國設立第二期物流基金,規模為70億美元,普洛斯将擔任基金的資産管理者,持有該基金56%的股份。

    據了解,基金的其他股東包括養老基金和主權财富基金在内的七家投資機構。它們将向中國物流基金二期(CLF II)共同注資37億美元。

    與其之前在2013年11月推出的的中國物流基金一期相比,本次基金規模将是前者的兩倍有余。據悉,普洛斯中國物流基金一期投資期為3年,其中普洛斯公司對該基金所占份額同樣為56%。

    二期基金将于2016年4月啟動項目建設,預計在未來4年内開發1300萬平方米的現代物流基礎設施,完成70億美元的資金投資部署。據悉,該基金或将成為普洛斯在中國新設全資物流設施開發項目的唯一投資方。

    普洛斯表示,随着中國城市化進程的加快,内需市場日益增長,尤其是電子商務的蓬勃發展,強化了市場對現代物流設施的需求。但中國國内高標準、高質量的現代物流設施僅占全國倉儲總面積的20%左右,導致現代物流設施供應緊缺,從而為現代物流設施提供商創造了空前的發展機遇。

    “基金二期的設立将加強普洛斯的網絡效應,支持普洛斯抓住當前的市場機遇,推動中國業務的深入發展。”

    普洛斯模式

    觀點地産新媒體查詢普洛斯提供的數據,公司在中國擁有的已建成設施面積達到1180萬平方米,開發資金來源于此前設立的規模為30億美元的中國物流基金一期。

    二期基金成立後,普洛斯的全球基金管理平台将增長36%,達271億美元。自2012财年以來,普洛斯的基金管理平台實現了95%的年增長率,基金管理将成為普洛斯重點發展的業務之一。

    事實上,普洛斯的運作模式是在全球範圍内投資建設優質高效的物流倉儲設施,出租給客戶並為其提供物業管理服務,但決不參與客戶的日常物流業務經營。其本質是一家地産開發商而非物流公司,收益來源于物流設施租金與管理費。

    金融分析師、貝塔咨詢公司合夥人杜麗虹介紹稱,早期的普洛斯集團和一般商業地産公司一樣,以長期持有物流地産為主要盈利模式,但1997年開始全球化擴張後,其資産負擔日益增大。于是公司逐漸轉向私募基金市場。

    據了解,普洛斯公司的收益來自三大業務部門:地産開發部門、地産運營部門和地産基金管理部門。

    其中,地産開發部門經營地産開發業務,将把地産建設成可以使用的物流中心;物業管理部門将“地産開發業務”部門開發建成的“物流地産”或是“零售地産”,出租給客戶使用從而取得租賃收入;基金管理部門組織投資者募集資金,收購地産,設立基金,由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地産,從而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。

    值得注意的是,基金管理部門的收入在主營業務收入中占了6%左右,但是貢獻了14%左右的主營業務利潤,是普洛斯盈利性最強的業務。

    一個需要商榷的問題是,在普洛斯發起的基金中,其管理的基金投向的是自己旗下的物流資産,這可能會動搖基金的獨立性。

    杜麗虹接受觀點地産新媒體采訪時表示,“确實有關聯交易的問題,但其實在國外,這並不是最大的問題,本身也並不是壞事。普洛斯作為基金的管理人是需要持續發行基金的,如果在某一個基金中存在有失公允的交易,下一個基金投資人就不會繼續投資了,它是以這種方式制約關聯交易行為的。”

    核心型基金促進閉環

    據杜麗虹介紹,在歐美發達國家,物流地産基金已成為物流地産行業發展的主流模式,而它與一般私募地産基金的最大區别在于,持有的是穩定運營中的成熟物業而不是開發階段的物業。

    換言之,物流地産企業将高周轉的物業開發業務保留在資産負債表内,而将低周轉但收益相對穩定的物業持有部分分離出來,置入專門的物流地産基金。

    “私募地産基金並不單指開發型地産基金,它包括核心型、增值型和機會型幾類。”其中,核心型基金以持有穩定經營資産為主,收益和風險都較低;增值型基金通過對成熟物業的重新定位和再開發來創造增值收益,風險和回報居中;機會型基金通過參與項目開發或持有新興市場物業來獲取高回報,同時也承擔相應的高風險。

    杜麗虹還指出,國内定義的地産基金大多是機會型基金,而物流地産基金則屬于核心型基金,其持有物業的出租率通常能保持在90%以上,並能提供7%以上的租金回報率,相應的,投資人要求的回報率也不是很高。

    核心型基金與REITs的不同在于,核心型基金只面向少數機構投資人,是保險公司、養老基金資産配置中的重要組成部分。普洛斯的兩期基金,其投資者均為國家主權基金、養老基金等要求穩定回報率的大型機構投資者。

    同時,私募基金對管理人的激勵更加優厚,在達到門檻收益率後,一般合夥人可以就超額收益部分分享20%~25%的業績提成。“基金管理将成為普洛斯重點發展的業務之一”,也就不難理解了。

    更重要的是,将開發部門90%以上的資産置入基金,使得普洛斯集團提前兌現了物業銷售收入和開發利潤,将投資回收期從10年以上縮短到2至3年。

    “快速回籠的資金被用于新項目開發,項目成熟後再置入基金,從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環。”杜麗虹總結道。

    撰文:王靜    

    審校:勞蓉蓉



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