房地産是時候反思與學習 兩點思路促轉型

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2014-09-18 00:21

  • 面對此次大U型的行業調整,我們應該少關注宏觀,而要在企業微觀下工夫;我們應該抛棄怨婦心理,向三好學生學習,成為有朝氣、能創新的年輕人。

    面對此次大U型的行業調整,我們應該少關注宏觀,而要在企業微觀下工夫;我們應該抛棄怨婦心理,向三好學生學習,成為有朝氣、能創新的年輕人。

    我連續四次參加了博鰲房地産論壇,期間經歷了兩次行業波動。一次是2011年,另一次是今年。觀點地産博鰲論壇是公認的行業Party,大家都很放松,想說什麼就說什麼。市場大好時,專家會大唱行業贊歌;市場跌下來了,專家會抱怨行業受到了不公正待遇。講政策不好,說銀行不對,懊惱之氣頗似怨婦,會場上怨氣沖天。

    在我們抱怨的時候,是否應該反思:房地産還是一個不成熟的行業,我們還不能全行業解決房屋的漏雨問題;房地産還是一個嚴重依賴資源的行業,網上公布的數據顯示官員腐敗案中超90%與地産相關;房地産還是一個生産嚴重過剩的産業,未來3至5年期間房地産商将由3萬家銳減到1萬家。即便是近期,這種整合的趨勢也日漸清晰,清科發布的報告顯示,2014年第一季度中國並購市場共完成交易359起,同比大增71%。從並購金額上來看,房地産依然遙遙領先其他行業,以55.49億美元交易額的成績排名第一,占比達23.9%。

    我們為什麼不去反思呢?因為房地産行業經歷了20年的大牛市,我們賺錢了,自以為是企業的能力強;規模快速發展了以為是個人的成功。但2008年如果沒有4萬億的強心針會怎樣呢?這個行業就會一片哀嚎,會死掉成千上萬家企業。也正是因為行業一直處在上升期,我們活得太好了,養成了盲目自信的習性,而不去反省。

    相比于IT行業的論壇,聽不到抱怨,交流的是創新的思想。這是一群充滿朝氣的年輕人。他們不僅談行業的宏觀面,也思考企業的微觀面。他們不論資排輩,年輕人有好的創意,好的業績就能成為行業領袖。他們有危機意味,正如馬化騰所說,一個企業如果18個月沒有革命性的産品發明,離死就不遠了。

    當前經濟環境、房地産市場等氣象已經與以往大不相同了。同時,土地、金融制度以及房地産政策等也已經發生了巨變,路況也已經不同往日,上升期的房地産是跑車行駛在高速公路上,只要全力踩油門就能快速發展,但現在行業環境變了,路況坑坑窪窪,跑車颠得破敗,漏油了。以往的高周轉模式必須進入改良期。在這崎岖的山路上,我們只能換成越野車,做好産品並提升運營能力,調整商業模式。越是艱難的時候,車技就越顯得重要。

    房地産行業雖然也出現了萬科觸網、彩生活上市等創新,但這遠遠不夠。面對此次大U型的行業調整,我們應該少關注宏觀,而要在企業微觀下工夫;我們應該抛棄怨婦心理,向三好學生學習,成為有朝氣、能創新的年輕人。那麼,具體如何操作呢?在此我分享兩點看法:

    第一、輕資産将成為戰略轉型的重要方向之一。從保利、萬科以及萬通的轉型實踐來看,均體現了輕資産戰略的嘗試。同時,結合國外成熟地産金融機構的發展路徑,如凱德和鐵獅門,收益主要來源于管理費以及金融杠杆的紅利,即對當前高周轉模式的本質性轉型。尤其是凱德模式,從獲取項目的先端開始,到物業建成之後的培育期,以及後期的資本市場退出,不同階段匹配不同屬性的資金。

    第二、提升在細分市場的專業性和創新型。對于大的投資策略,我們奉行“慢行”、“觀察”和“聚焦”。對于高和而言,我們依然聚焦于一線城市的商辦物業這一細分市場,一方面強化高和原有對寫字樓價值增值的能力,尤其是“類持有模式”,這将是我們近期的重中之重,以價值增值為核心,通過非核心資産的出售以及核心資産的持有來平衡現金流,最終實現“一體兩翼”的架構。同時,積極探索有增值潛力的其他機會,如社區商業,尤其是通過互聯網思維來實現價值增值。此外,從房地産行業整體大的背景而言,我們認為“棚戶區改造”、“新型城鎮化”以及“京津冀一體化”值得重點期待。

    撰文:蘇鑫    

    審校:劉滿桃



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