陳淮:城鎮化、房産稅與長效機制

观点地产网

2014-05-11 10:03

  • “至少在未來十年,中國房地産市場仍然是全世界規模最大和增長速度最快的房地産市場。”

    否定過去十年調控和效果是不正确和片面的,調控政策在維護國民經濟穩定運行,比如說在大的世界危機面前,國民經濟面臨通脹壓力面前,發揮了重要的作用。

    在抑制需求上面,取得了明顯的效果,目前的市場需求以剛性和自住性需求為主,這是大家公認的;在保障房建設上,我們邁開了實質性步伐。房地産企業和市場向成熟度方面走出了很多。2014年注意到一個變化,在過去十年中,大家讨論的是下一步會出現什麼調控政策,當一個産業的博弈對象是政策的時候,那就是還在和父母争自由的産業。今年議論的美國QE退出、人民币貶值,包括我們是否面臨通脹、通縮、貨币政策從緊從松,也包括互聯網金融的挑戰,二三線城市的發展,供大于求、供不應求,商業地産、文化地産等多元化。

    也就是說,我們這個産業和開發商所考慮的對立面、博弈面已經是市場,而不是政府,這是産業走向成熟的一個重要标志。

    這十年的政策有沒有缺陷?也并不難歸納,簡單地說,第一條在于不斷地強化政府權力,從2002、2003年“831土地大限”、“201文件”,一直到後來“9070政策”、加征營業稅、清算土地增值稅等,無一例外都在強化政府權力。依靠政府權力的結果,引起中央政府和地方政府的矛盾,開發商和政府的矛盾,開發商要想活下去,就得擺平政府,這是第一大缺陷。不斷強化政府權力,政府那隻閑不住的手越來越閑不住,看不見的手越來越看得見。

    第二,十年調控政策無一例外都具有明顯的滞後性、被動性和主觀性,沒有一條是站在事前,許多條是主動調整,而且更多的是憑主觀想象,2013年年初的國五條,差不多是向市場說“數量有限、欲購從速”。

    第三個缺陷,高成本、低效率,例如“9070政策”突然出台,所有沒有開工的項目全部重做規劃,市場供求結構完全被打亂,預期完全被破壞。還有清算土地增值稅,這都具有很強的主觀性,是違背客觀規律的。

    第四,十年調控沒有一條措施是和改革相結合的,沒有一條觸動利益集團和調整社會收入分配利益結構的。

    毫無疑問,在未來十年到二十年,城鎮化不僅是中國經濟發展的重大引擎,而且是引領世界經濟避免走向衰退的重要推動力。因為中國城鎮化所帶來的需求和中國經濟的強勁增長是世界經濟重要活力的組成部分之一,這已經為全世界所公認。

    我完全不贊成媒體熱炒一些不知道從哪兒學來的概念,什麼叫崩盤?那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來了,拿着股票有别的用處嗎?當熊市到來的時候,我們可以假定所有的持股人都會成為賣家,哪怕花10塊錢一股買的價格降到8塊,他也會賣,因為有希望從6塊買回來,這才是崩盤,大家隻賣不買。樓市行嗎?誰聽說廣州、佛山還是哪個地方的人們說,咱們都搬到馬路上住,把房子挂出來賣,等到樓價再跌了之後再買回去,有這個可能嗎?所以我想這個說法是沒道理的。

    至少在未來十年,中國房地産市場仍然是全世界規模最大和增長速度最快的房地産市場,背景就是億萬人向城市的集中、集聚。

    當然,城市化人口存在着過度高估和過度低估兩個方面,比如城鎮人口指的是常住人口,2013年的宏觀經濟統計公報已經出來了,城鎮人口是7.3億人,達到54%,這個規模顯然存在着很大程度的高估,裡面有一個群體是僞城市人口,盡管他們在城市居住半年以上,被統計為城市人口,但他們的學名叫“農民工”。

    城鎮人口還有每年低估的一個方面,因為還有一個龐大的人群,比如廣州和北京,都有一個龐大的流動人口規模,沒有統計在内,城市的馬路、醫療、教育等公共設施是要為這些人服務的。因此我們的城鎮化人口,城鎮所容納、承載的人口實際上還存在被嚴重低估的問題。

    十八屆三中全會強調把人的城鎮化放在第一位,這沒有異議。新型城鎮化在未來一段時間首先是調整人口結構,堅決抑制大城市人口規模,發展城市群、城市衛星群、中小城鎮,實現大中小城市協調發展,特别是政府工作報告中明确講了,支持西部地區城鎮化的發展,并且調整東部地區,主要是調整城鎮結構的問題,也就是大中小城市協調發展的問題。坦率說,要想控制北上廣深的房價,出台國五百條也沒有用,如果沒有大中小城市的協調發展,縮小不同規模城市之間的發展差距,永遠解決不了北京和廣州的房價問題。因為這個城市無論如何住不下那麼多的人,全國人都住在屈指可數的城市裡,無論如何是住不下的。

    城鎮化要和改革密切相結合,這一條已經在三中全會和中央經濟工作會議、中央城鎮化工作會議以及政府工作報告中都反複明确了,必須和土地制度調整、戶籍制度改革、落實農民工市民化問題、福利資源均等化覆蓋、破除壟斷密切結合才行,按原有的路數走不下去。

    中國城鎮化最大的經驗和教訓之一,就是不能離開以業興城,中小城鎮、中等規模城市的發展,最重要的是有産業支撐。沒有産業增長點,沒有就業機會,城市化僅僅是建了一堆房子,而且是沒人住的。沒人住的原因是沒有足夠的就業機會,不是因為房子建多了。請注意,中國城鎮房子還遠遠沒有建夠,但是在局部地區來說,因為産城脫離所以才出現鬼城。

    最後,城鎮化一定是要符合中國國情,節約資源、運用高科技手段,能夠給人們以安全、舒适和經濟發展,保護環境以及原有的村容村貌、文化等諸多内容相結合一緻的城鎮化。2013年以來的霧霾,引起了全世界的關注,引起了老百姓的關注,這是中國城鎮化的問題,城鎮化不是在哪兒買地就掙錢的城鎮化,城鎮化過程中一定是伴随着風險的。在過去一些年中,大家說二三線城市供大于求,除了北上廣深等少數沿海大城市和特大城市,在過去十年大部分城市大部分時間始終是供大于求的,不是今天才供大于求,别把短期内的供求關系和房地産長期發展趨勢混為一談,長期均衡和短期均衡是兩回事,房價也不僅僅是供求關系一個因素決定的,還取決于收入、外部環境等,隻要政府不斷往基礎設施上花錢,房價就會漲。

    第二是房産稅的問題,這是一個古老而愚蠢的問題,沒有什麼房産稅問題。三中全會明确說了,加快推動房地産稅立法,也就是說過去房産稅和試點已經含有被否定的意思,還老提這個詞,恐怕OUT了。房産稅這個詞怎麼來的呢?市場經濟下,有資産就要征稅,首先是從企業征收的間接稅轉變為向自然人征收的直接稅為主,這是一個必然。個人的直接稅主要是兩個組成部分,一個是收入稅,一個是資産稅,個人所得稅就是收入稅;到現在并沒有廢除,隻不過是暫停的那個利息稅就是資産稅,越來越多的老百姓擁有不動産,當然要為資産征稅,這是這個稅種設立的根本法理。但是在一段時間内,不知道是領導糊塗還是社會輿論推動,企圖把對資産征稅作為調控房價的工具。急于在短期内就調,怎麼辦?不知道誰給領導出了個主意,說1984年就有一個對外商征收的,而且也不是住宅,是對商業征收的房産稅,已經實行了,國務院就做了個決定,隻要把那個征收範圍和對象做個調整,不用通過全國人大就可以征了,上海和重慶的試點就是這麼來的。也就是說,原有的房産稅從生下來的那一天就是為對付房價的,從生下來那一天的目的和功能就錯了,房地産稅是對資産征收的稅,不是調控房價的稅,别動不動就說這是調房價的殺手锏,沒有哪一個國家拿對資産征稅作為調房價的工具,世界金融危機那麼嚴重,也沒有聽說美國取消或降低物業稅。

    最後一個問題說的是長效機制,長效機制的話題也很大,2013年說了很多。第一,調整城市結構是最重要的長效機制,讓人口合理均衡地分布在不同規模的城市中,是調控房地産業和城鎮化提高質量最關鍵的一條;第二,調整中央與地方稅負關系,改革地方政府城市建設融資方式、發地方債等;第三,改革土地制度,三中全會裡也在多個方面講到土地制度的調整,比如說農民同價同權,給他們更大的财産權等;第四,調整收入分配結構。

    這四條叫長效機制,不是說把房子都收回來,政府重新發一回才叫長效機制,那是幼兒園水平。

    撰文:陳淮    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題