穆迪：将衆安的評級下調至B3

但限購令導致該公司改變戰略，開發更多大衆市場産品。這一變化需要時間才能産生效果，而長三角地區三四線城市的供應增加加劇了衆安面臨的挑戰。

香港，2014年4月17日—穆迪投資者服務公司已将衆安房産有限公司的公司家族評級從B2下調至B3。

與此同時，穆迪将衆安的評級展望從負面調整為穩定。

評級理據

穆迪副總裁/高級分析師蔡慧稱：“此次評級下調的原因是在中國經濟增長放緩及信用環境緊張的情況下，穆迪預計未來12-18個月衆安将面臨更高的債務再融資風險。”

穆迪估計未來18個月衆安将有人民币26億元債務到期，遠遠高于2013年12月底時其持有的人民币16億元左右的現金額。

未來9個月預計衆安的土地款項約為人民币5億元，若合約銷售額下降，兼之因償債而有現金外流，該公司的流動性緩沖會被進一步削弱。

作為衆安的主分析師，蔡慧指出：“此外，三四線城市房地産銷售放緩(尤其是長三角地區)可能會影響衆安的信用狀況。”

2012年之前，衆安的業務模式是在富庶的長三角地區銷售高端房地産項目。

但限購令導致該公司改變戰略，開發更多大衆市場産品。

這一變化需要時間才能産生效果，而長三角地區三四線城市的供應增加加劇了衆安面臨的挑戰。

因此，2013年衆安的合約銷售額與确認的收入分别約為人民币36億元和人民币24億元，均低于穆迪的預期。

上述情況進而對衆安的信用狀況産生壓力，其固定利息覆蓋率/ (調整後EBITDA/利息)比率從2012年底的1.7倍降至2013年底的1.1倍。

穆迪預計未來12-18個月衆安的利息覆蓋率将維持在1倍左右，這将限制其财務靈活性，幷使之符合B評級低段的水平。

衆安B3的評級反映了其業務規模較小，而地域和現金流集中度較高。該評級也考慮了衆安在市場周期内的銷售波動性較高，銷售業績較弱。

穩定展望反映了穆迪預計衆安可以通過出售資産提高流動性，以應對債務再融資挑戰。

短期内評級上調的機會有限。但是，如果衆安的流動性、銷售執行情況和利息覆蓋率得到改善，EBITDA/利息比率高于1.25倍，則其評級可能會有上調的機會。

如果衆安的流動性風險上升，合約銷售額及/或現金結余下降，則其評級可能會被下調。