房價絕不會出現斷崖式下跌

房價會斷崖式下跌嗎？牛刀前段時間撰文，稱人民币和房價将出現斷崖式下跌。理由主要是因為美元升息加之人民币貶值，将使美元瘋狂出逃中國從而影響中國的房地産市場。對于牛刀的觀點，我們有兩點疑問：1、中國的資本是受管制的，外資怎麼能夠快速集中的流出？2、與房地産相關的美元債占地産融資比例非常小，僅不到10%，因此，美元的這些動作，能對中國房地産造成如此大的影響嗎？

今年房價走勢預判：我們認為，房價應是增幅收窄，三線城市将出現房價下跌。原因在于，政府不希望房價出現大幅波動，這種心理可以從三件事能看出來：1、今年是近9年來，第二次在兩會中未提房地産調控，第一次是2009年，其中的原因想必大家都明白，第二次就是今年。2、房地産停貸傳言導致地産股大幅下挫，但不到一周，12家銀行同時發布公告辟謠，可想而知，這與政府對銀行提出了要求不無關繫。3、中國今年的GDP增速目標定為7.5%，這也需要房地産行業的支持。綜上所述，今年對于房地産市場，政府的心态是“房價維穩”，住建部也提出“調控雙軌制”——我們理解“一、二線城市限購延續，三線城市适度放松”。

今年房市特點預判：今年房地産最大的特點将是“分化”急速加劇。這種分化體現在“城市分化”與“地産商分化”兩個方面。城市分化就是，在一線城市房價上漲的壓力仍然很大，政府希望采取兩個手段來緩解，一是推出房産稅的方式以改變預期，擠出存量房；二是提供共有産權房和支持首套房來解決夾心層的住房問題；在二線城市，由于供應量上升，房價的增長将趨緩，局部供應量過大的城市，會出現部分樓盤降價促銷；而在三線城市，房價會下跌，這與三線城市近幾年供應量過大，且剛性需求提前透支消費了有關。大摩對中國2014年房價的預測也與我們類似，即一線城市上漲10%，二線城市上漲5%，三線城市下跌。而地産商分化的結果為，由于銀行的風險意識增強，在貸款方面将更為慎重，資金雄厚的大型地産商将更容易獲得銀行貸款，從而有更多的資金去開發及並購，而資金短缺的小型地産商将更難從銀行獲取貸款，從而步履維艱。

興業銀行暫停房貸的發放表明銀行已經看到了行業風險。那麼，在風險加劇的情況下，我們還要不要投資房地産？從這幾年的蔬菜雞蛋等價格我們能夠看到，中國已經進入了真實的較高通脹時代。我們預判今年上半年公務員會加薪，也表明國家4萬億投資遺留下來的較高通脹“接力棒”在繼續傳遞。在這樣的背景下，避免資産縮水的最好方法仍是投資。那我們是去選擇投資股票嗎？還是什麼别的投資品？其實，投資房地産並沒有錯，但我們需要調整投資策略。

房地産投資的方向只能是商業地産和證券化産品，這不是空口白牙的陳述，而是我們這幾年聯合住建部研究中心所做的各種研究得出來的結論。而投資商業地産應該選擇性價比高的核心城市(一線城市或1.5線城市)的核心區域商業地産。理由有兩點：1、從歷史經驗來看，核心區域的商辦資産抗跌性最強；2、性價比較高的資産，萬一租金有波動，它的風險也是最小的。因此，我們的建議是，投資仍需進行，投資房地産也沒有錯，但需投資一線城市核心區域帶“資産精裝修”的商業地産。

對于目前市場上普遍存在的觀望情緒，原因主要有三點：1、局部地區出現房價下跌後，媒體大肆渲染，讓投資者認為房價将出現大範圍的大幅下挫。但在2013年初，溫州、鄂爾多斯房價下跌30%時，認為房價将出現大跌的聲音比這次更大，2013年的房價不還是上漲嗎？2、投資者認為，銀行按揭減少，開發商現金流将會出現問題，從而促使房價下跌。可是在2013年，政府不允許銀行給房地産貸款，誰會料到會出現信托為房地産商提供了大量的資金呢？3、兩會前，政府态度不明朗，所以不宜出手。但我們需看到，兩年來政府對于房地産行業的态度，總結一句話就是“要以市場化的手段促進行業的健康發展”。所以今年政府的心态是“房價維穩”，政府不會允許房價出現大幅波動。

那麼我們打破投資者觀望的最佳解決方案是什麼呢？那就是要給到投資者實惠。我們能否提供給投資者真正性價比高的産品？！