穆迪：富力地産2013年較高的債務杠杆率會削弱其評級的緩沖空間

截至2013年12月底，富力地産調整後債務/資本比率為65%，收入/總債務比率從截至2013年6月止過去12個月的70%降至2013年的59%。

香港，2014年3月21日—穆迪投資者服務公司表示，廣州富力地産股份有限公司(富力地産)2013年債務杠杆率上升削弱了其财務狀況，並導致其Ba2公司家族評級的評級緩沖空間縮小。該公司2013年運營表現整體符合穆迪預期。

評級展望為穩定。

穆迪副總裁/高級分析師曾啟賢表示：“富力地産2013年下半年大幅舉債，並在2014年初進一步舉債10億美元，為2013年龐大的土地收購提供資金，同時為2014年的融資需要預先提供資金。”

富力地産的總債務從截至2013年6月底的人民币458億元升至截至2013年12月31日的人民币614億元。穆迪預計2014年1月發債後其總債務水平會達到人民币736億元。

曾啟賢表示：“對即将來臨的債券到期日作出調整後，富力地産的債務杠杆率為64%，相對于其Ba2的評級水平，該比率處于較弱水平。”曾啟賢亦是穆迪負責富力地産的主分析師。

截至2013年12月底，富力地産調整後債務/資本比率為65%，收入/總債務比率從截至2013年6月止過去12個月的70%降至2013年的59%。

2013年富力地産收購地塊的總建築面積達到2,090萬平方米，總承諾金額超過人民币400億元，其中大部份尚未支付，並會在未來1-2年内支付。

與此同時，富力地産的銷售表現符合預期。

該公司2013年财年的合約銷售額為人民币422億元，同比上升23%，符合人民币420億元的全年銷售目標。

富力地産2013年的帳面收入同比增長19%，達到人民币363億元。總利潤率為39.2%，與2012年的40.8%相比基本穩定。

富力地産的利潤率高于平均水平，市場放緩時可提供緩沖空間應對價格下調的情況。

但是，富力地産2013年的調整後EBITDA/利息覆蓋率為3.2倍，因此對公司的評級緩沖空間有限。

由于其利息支出負擔增加，因此，若公司未能實現銷售目標，未來6-12個月該比率可能會受到壓力。

富力地産的流動性依然強勁，可在一定程度上緩解高債務杠杆所産生的财務風險。

2013年底，富力地産持有現金人民币243億元，占短期債務的1.3倍。

富力地産在2014年1月發行10億美元債券，此外穆迪估計其運營現金流為人民币80-100億元，因此上述的現金持有量、債券募集所得以及運營現金流可應對2013年底人民币181億元的短期債務和人民币150-200億元左右的已承諾土地金。

穩定展望反映了穆迪預計富力地産将繼續産生強勁的合約銷售額，並維持目前的毛利潤率及良好的流動性。

若發生以下情況，富力地産的評級會承受下調壓力：(1)該公司的房地産銷售額顯着低于銷售目標；(2)大幅加快開發步伐，及/或實行激進的土地收購計劃，導致其流動性削弱，現金額大大低于短期債務；或(3)債務大幅增加，導致未來6-12個月調整後債務/資本比率未能跌至60%以下，收入/總債務未能升至70%-80%，或EBITDA/利息比率降至3倍-3.5倍以下。

由于公司采取激進的擴張戰略且債務杠杆率較高，短期内發生評級上調的機會不大。但若發生以下情況，則中期内富力地産的評級有望上調：該公司持續改善其财務狀況，尤其是通過地域進一步多樣化和成功的銷售執行力改善負債杠杆率，同時保持良好的盈利能力和節制有度的土地收購策略。

如果富力地産的調整後債務/資本比率持續低于50%-55%，EBITDA/利息覆蓋率高于4-4.5倍，收入/總債務高于90%-100%，則穆迪會考慮上調其評級。

富力地産的評級所采用的主要評級方法為2009年3月發表的《全球住宅建築業評級方法》(Global Homebuilding Industry)。關于該評級方法報告，請浏覽www.moodys.com信用政策頁。

廣州富力地産股份有限公司于1994年成立，2005年在香港聯交所上市，是中國住宅與商業地産業的中型開發商。截至2013年12月31日，該公司在25個城市和地區的土地儲備建築面積為4,330萬平方米，包括中國24個城市和地區以及馬來西亞1個地區。李思廉先生和張力先生是富力地産的創始人，分别持股33.36%和32.02%。