研究院:房貸收緊放緩成交 土地新規冷卻熱度

观点地产网

2014-03-04 12:03

  • 根據對中國房地産市場十幾年的發展和調控路徑分析可知,除政策外,信貸的松緊程度為影響市場成交的主要力量。由于受近期銀行房貸收緊的影響,預計未來市場的成交速度可能放緩。

    繼重慶、株洲、青島、山東等地微調公積金政策之後,上周杭州蕭山區收緊了公積金貸款額度,信貸收緊趨勢繼續蔓延。興業等銀行公開否認“停貸”傳言,收緊房地産開發貸款為短期結構調整。南京開始推行“限地價、競配建”宅地出讓模式,将溢價率控制在45%左右,借此防止高價地産生。

    房貸收緊趨勢明顯 未來成交将放緩

    上周關于興業等銀行停止房地産開發貸的傳言,一度引起市場恐慌,事件也引起高層關注,在國務院要求下,銀監會25日緊急向各銀行摸底最新房地産融資政策。26日,包括中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行等在内的13家A股上市銀行發布新聞稿或在其官網發布公告,稱房地産信貸政策沒有變化。“停貸”或存在誤讀,但銀行方面收緊房地産開發貸确已成趨勢,主要還是出于銀行自身結構調整的需要。

    盡管多家銀行集體維穩,表态未暫停房地産融資,但據中原集團研究中心對全國20多個大中城市的調研,目前整體信貸環境依然趨緊。主要表現為,一方面房貸優惠折扣基本取消,首套房利率大部分回歸基準甚至上浮;另一方面審批及放款時間延長,由于銀行放貸額度的控制,放款時間長的需等待三個月以上。除了住房商業貸款持續收緊,住房公積金貸款近期多個城市也開始收緊,總的趨勢是可貸額度降低。自2月起陸續有重慶、株洲、青島、山東等地,或降低可貸額度,或通過差别化政策抑制大戶型住房貸款。上周杭州蕭山公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款額度的通知》,擡高公積金貸款門檻,雖然最高可貸額度未變,但同樣的存繳額度可貸額度減少。但調整僅限于蕭山一區,主要由于該區域前期放款量大造成余額壓力,目前杭州整體公積金政策未變。

    根據對中國房地産市場十幾年的發展和調控路徑分析可知,除政策外,信貸的松緊程度為影響市場成交的主要力量。由于受近期銀行房貸收緊的影響,預計未來市場的成交速度可能放緩。

    南京限地價競配建 多重手段穩地價

    2月21日南京市國土局發布《關于土地出讓模式調整的說明》,明确今後南京市宅地出讓将采取“限地價、競配建保障房面積或資金”的方式,溢價率原則上限制在起拍價的45%左右。今年以來南京已調整了多項土地拍賣政策,旨在控制過熱土地市場,主要措施包括:

    1、 明确中小套型商品住房比例,全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。

    2、 重啟預公告制度,每個季度末,公示下個季度要上市的地塊信息,穩定土地市場的預期。

    3、 宅地出讓采取“限地價、競配建保障房面積或資金”的方式,溢價率45%左右。

    從以往經驗上看,在市場升溫時,開發商拿地意願上升,資金也較為充裕,地方政府的“限地價、競配建”政策也随之升級。尤其是在2012年8月後,幾大城市執行力度明顯加強。既能穩定土地價格,也能達到增加保障房供應的目的。但随着配建的增加,房企對地塊的競争或将降低,未來土地的熱度有望冷卻。

    撰文:中原集團研究中心    

    審校:勞蓉蓉



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