世邦魏理仕：寫字樓及商鋪供應創歷史新高，工業市場依然活躍

2013年第四季度全國優質寫字樓市場及優質商鋪市場均創下新增供應單季新高。受集中供應帶動，寫字樓市場的需求得到平穩釋放，空置率也有所上升。

2014年1月16日，北京--世界領先的商業地産服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)今日發布《2013年第四季度中國房地産市場回顧與2014年市場展望》。報告顯示，2013年第四季度全國優質寫字樓市場及優質商鋪市場均創下新增供應單季新高。受集中供應帶動，寫字樓市場的需求得到平穩釋放，空置率也有所上升。優質商鋪方面，零售運營商繼續積極引進體驗型消費租戶，多數新開業物業招商情況良好。優質物流設施市場繼續保持活躍态勢，租金持續上揚。盡管多地政府在第四季度陸續深化針對住宅市場的宏觀調控政策，但對市場尚未造成明顯影響，截止季末全國高檔住宅市場平均價格環比繼續小幅攀升。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉先生表示："展望2014年，各地不斷攀升的新增供應将令全國優質寫字樓及優質商鋪市場面臨不同程度的挑戰。相反，在持續供不應求的情況下，預計明年優質物流設施市場仍将延續今年的積極表現。在中央引入長效調控機制的政策定調下，預計明年住宅市場發展将趨于平穩。"

優質寫字樓市場

2013年第四季度，全國優質寫字樓新增供應總量達176.7萬平方米，單季供應量創歷史新高。新增供應中逾七成來自二線城市，而華西市場成渝兩市新增供應總量即高達76.4萬平方米，占全國總量逾四成。受集中供應帶動，市場需求得到平穩釋放，本季全國優質寫字樓淨吸納總量環比上升10.6%，金融及專業服務業仍是主要市場優質寫字樓租賃的主要需求來源。受新入市項目當季較高空置率的影響，全國平均空置率環比上升0.9%至15.2%。

受持續集中供應的影響，全國主要市場優質寫字樓平均租金水平環比下跌0.3%。各區域市場租金表現繼續分化。華東地區市場需求持續復蘇，除上海本季租金小幅下滑外，大部分城市租金環比漲幅保持在1-2%。華南地區廣州市場需求相對平穩；而受政策利好淡化及中小型租戶年底集中遷出影響，深圳整體空置率上揚1個百分點，租金增幅明顯收窄。華北地區，市場供應增加帶來的競争壓力令業主普遍下調租金預期，多數二線城市租金環比小幅下降。受集中供應帶來的日益激烈市場競争的影響，成都本季租金環比下跌2.1%，跌幅居各城市之首；而重慶和武漢的租金水平則相對平穩。

2013年全年全國優質寫字樓新增供應總量接近500萬平方米，同比增長23.1%，成都以全年新增供應150萬平方米高居榜首且創歷史之最。租賃需求方面，北京、上海、廣州三地外資企業主導的成本節約型搬遷日益成為趨勢，二線城市的較大面積需求則多來自金融、房地産及能源企業。在物業投資市場，國内金融機構成為全年主要優質寫字樓市場大宗交易的需求主體：如交通銀行深圳分行在和黃世紀匯廣場購入5萬平方米，交通銀行與光大控股購入位于上海浦東的東方匯經中心。

世邦魏理仕預計2014年全年優質寫字樓将迎來新的供應高峰。一線城市中上海及深圳預期将有大量的新增供應入市。以成都為代表的部分二線城市在2014年将迎來又一個供應高峰，料将對其業已高企的存量去化造成更大的壓力，預計未來二線城市整體空置率将繼續上行。在市場競争日趨激烈的二線城市，尤其是新增供應密集且空置率高企的新興商務區，預計租金下行壓力亦将不斷增大。

優質商鋪市場

2013年第四季度，全國主要市場優質零售物業新增供應總量繼續創歷史新高，達到255.5萬平方米。其中，二線城市占比接近八成，而武漢、天津、成都和沈陽四地均錄得超過30萬平方米的新增供應。本季，零售運營商繼續積極引進體驗類消費租戶，加之快時尚品牌在二線城市仍積極擴張，全國主要城市優質零售物業淨吸納量累計接近230萬平方米。受此推動，全國主要城市優質零售物業平均空置率環比下降0.5個百分點；平均租金環比上漲0.2%。

回顧2013年的零售市場，新開業零售物業體量較大且供應持續高企，但多數項目開業率良好，僅有部分二線城市非核心商圈零售項目出現開業率偏低或延遲開業的現象。從運營角度看，為應對日益激烈的市場挑戰，零售運營商開始逐步調整運營模式，百貨購物中心化、購物中心體驗化、租戶差異化、零售渠道多元化成為關鍵字。在供應量日益攀升及網購的不斷沖擊下，百貨因經營不善停業甚至撤出市場的案例屢見不鮮。為積極應對當前趨勢，多地主流百貨公司均選擇在負一層或高區大量引入餐飲租戶以提升人流。即便是新開業的高端精品百貨如北京老佛爺及連卡佛上海旗艦店亦着意加大了其餐飲租戶的比例。為實現租戶差異，除進一步拓展品牌覆蓋、實現精準定位外，引入奧特萊斯作為主力租戶或直接轉型為"城市奧特萊斯"亦成為成都、重慶、廣州等多地面臨運營瓶頸的零售物業的選擇。新開業及現有的購物中心積極加大餐飲、休閑娛樂及兒童服飾等租戶占比，同時不斷增加物業的配套設施，從而延長顧客逗留時間及延伸顧客消費體驗。繼蘇甯電器、天虹百貨等傳統零售商試水O2O後，今年萬達、銀泰、連卡佛等零售企業亦上馬O2O或進一步加大力度投入泛渠道建設，令探索渠道多元化成為當前各零售企業關注的焦點之一。

在品牌擴張方面，奢侈品牌明顯放慢擴張速度，且将着眼點轉回一線城市核心商圈，進一步深化購物體驗及品牌建設。輕奢品牌則保持積極的擴張速度。快時尚品牌一方面繼續加速在華擴張，在一線城市繼續打造旗艦物業的同時不斷向二三線城市戰略滲透；另一方面則兼顧縱深，逐步推行多品牌策略，意圖占領細分市場。此外，高端精品百貨重新活躍、設計師品牌積極擴張、品牌集合店增多及期間限定店(pop-up store)等形式的引入和普及均標志着中國零售市場正逐步走向成熟。

2014年全國優質零售物業供應量将繼續維持在高位，且仍将主要集中在二線城市。預計二線城市位于不同商圈、由不同運營經驗業主開發的零售物業間的表現将進一步呈現兩極化，因經營狀況不佳而做出主動或被動調整的案例将繼續增加，新增供應密集的二線城市租金表現亦将會進一步受壓。預計精準物業定位、調整租戶組合、增強品牌差異化、提升資産管理水平等仍将繼續成為未來零售市場發展的重點。此外，預計明年将有更多零售商試行多渠道、泛渠道策略，以主動應對網絡消費帶來的挑戰。

工業物業市場

2013年第四季度，全國優質物流設施市場持續此前積極表現。本季有多個普洛斯等知名物流倉庫開發商在一二線城市的高品質倉儲物業交付使用，在一定程度上緩解了部分市場供不應求的狀況，但來自電商及第三方物流的活躍租賃需求仍令整體市場呈現供不應求的局面。受此推動，全國優質物流倉庫平均租金指數環比上漲0.5%。本季全國主要城市無一錄得租金下跌。其中，武漢、杭州、深圳和廣州的租金漲幅保持在1%以上。2013年全年，受供應短缺和旺盛需求推動，杭州和深圳的優質物流倉庫平均租金同比漲幅均高于5%。

鑒于電子商務的蓬勃發展勢頭，料2014年優質物流倉庫的租賃需求及電商的物流倉庫自建需求仍将保持強勁。加之各主要市場的物流倉儲用地供應十分有限，料各主要城市供不應求的市場狀況将會持續，市場平均空置率仍将保持低位，租金亦穩中有升。預計良好的市場基本面及理想的投資回報也将吸引更多的投資者關注工業地産。

高檔住宅市場

第四季度，多個地方政府于年末相繼出台新的住宅市場調控政策，強化對樓市的調控力度，部分城市将二套房首付比例從6成提高到7成。上海和廣州等主要城市更上調外地購房者的納稅和社保繳納年限要求。但本輪政策調整對市場的影響于本季尚未完全顯現。CBRE追蹤的全國主要城市中大部分城市的高端住宅市場在本季度繼續保持穩中有升的趨勢。一線城市在本輪房價攀升中持續領先，其中北京的房價在第四季度仍錄得4.9%的環比增長。

在中央政府不斷推進不動産登記制度和保障房建設等長效調控機制的同時，各地方政府也大力增加土地供應，料2014年高端住宅市場表現将趨于平穩。鑒于一線城市大量的剛需及改善型需求和有限的土地供應，預計以北京、上海等城市的高端住宅市場價格仍将面臨不小的上行壓力；部分二三線城市由于供應相對充沛，房價上漲速度将持續放緩。