估計2020年前房地産稅出不來

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2013-12-03 18:43

  • 有很多人讓我說說2014年的房地産發展趨勢,尤其是讨論李嘉誠把中國和香港的房子賣了的問題。潘石屹把上海項目賣了(後),更多人開始擔心。我們認為(中共十八屆)三中全會一定會替中國創造一個起碼比過去十年更好的環境和條件。可以批評,但更多應該表示支持,即便是批評也要推動他繼續向前。

    關于企業層面

    (關于)混合制改革,很多人說是國企兼並民企,我不太同意這個說法。利用混合制的方法,項目、财産等等大家可以分配了。比如說,過去規定多少央企可以做房地産,其他的就不能做。(中共十八屆)三中全會之後,我已經接收到了無數家邀請。再後一步,如果混合制改革出現了,兼並收購問題可能更多。不能進入房地産的可以進入房地産了。注冊也一樣,過去房地産的注冊門檻是最高的,做一個大項目,門檻更高。現在門檻降低,好處是有一些人可以利用關繫獲得一些土地。從企業層面來說,一定會發生很多變化,比如兼並收購以及國企和非國企、上市公司和非上市公司之間的多種混合。

    關于資本市場

    上市改革很快會推出來。現在,境内外上市的地産和地産相關(公司)有170多家,排隊的有400多家。如果都可以上市,上市的地産公司就會越來越多。這種條件下,上市、融資和獲取地産項目的情況就會發生巨大變化。不動産基金是未來的一個發展模式。銀行方面呢?這一次民間銀行不是非金融管理司審批,是準金融機構類型,有可能形成住房按揭銀行變成一種特殊銀行,對房地産也會産生影響。不僅僅是自己的錢往自己口袋里借的問題,很重要的是可能把項目和企業周轉給單位的貸款變成給個人貸款。

    關于房地産稅

    如果把房地産行業改成“營改增”,會對市場産生巨大的影響。

    房地産稅有很多争議,房地産稅和房産稅不一樣。有人說不動産登記,大多數人認為是登記房子。錯了,不動産登記中不是指房子,而是農地、耕地、河流、海域,也包括城鎮的房子和農村房子。我估計2020年房地産稅出不來。能不能把房地産、不動産統一了呢?過去是無數部門在管理中國的不動産,現在要歸到一個部門去管,這是非常難的。

    前一段時間,全國政協委員做了一個調研,調查了上海兩個稅,其中一個就是房産稅。政協委員說,為什麼全國都在學習營改增,卻沒有人想學房産稅呢?這就實現了一個悖論。房産稅我們去年收了2億多元,納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收,實際上是增加成本。按照目前的情況,哪怕是把存量加起來,也就是20億元,拍一塊土地,溢價就是50億元。不收稅土地溢價更高。房産稅變成房地産稅之後是一個新稅種,早着呢。

    關于土地與小産權房

    現在叫“城鄉一體化”,也就是說農村土地可以同權同價,但是前面有限定詞,嚴格按照規劃和用途來定。這是堅決強調用途的。地方政府有非常大的權力,可以讓你入市,也可以不讓你入市。不修改土地管理法,這個還是做不到的,所以還要繼續改革。

    上個世紀80年代的改革最容易,1992年也容易,那個時候大部分都是紅頭文件,你想否定就可以否定了。現在很多已經有法了,要改就要修法。比如小産權房,不修法是不行的。最近我們在清查小産權房,現在有7.6億平方米小産權房,700萬套左右,60%沒有經過質量和安全檢查,塌了誰負責任?所以,小産權房可以自由轉正,現在是不行的,要先修改法律。

    關于城鎮化與土地使用比例

    城鎮化不是說人住在城鎮,而是說你的收入來源。要讓第三産業就業比重提高,實現真正城鎮化,而不是靠農業就業獲得勞動收入。

    在土地使用比例問題上,開發商成了罪人,其實大量的土地是工業用地用了。工業用地基本上是一層房子,産值非常低。在城市化率高速增長的階段,韓國等國家城鎮化率越高的時候,農村人均用地越多,我們走反了。

    關于制度

    從制度層面來說,我們政府要求市場決定資源配置。如果說讓自由選擇,就不能限購,限購就沒有自由選擇權。現在的制度逼着大家假結婚和離婚。

    (中共十八屆)三中全會告訴我們會改,如果說這些改變在明天出現,對房地産市場影響是巨大的。比如,明天宣布所有農用地可以選擇入市,情況就不一樣了。我們沒有辦法按照原來規定說,房地産市場會如何。今年的數據告訴我們,土地供應量是負的。說房市不行了,我覺得未必。城市之間的差距開始出現,我同意。因為有那麼多人往中心城市跑,差距一定存在。

    撰文:任志強    

    審校:



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