房地産市場到底有沒有泡沫？

今年獲得諾貝爾經濟學獎的經濟學家羅伯特·席勒曾多次提及對中國房地産的看法，稱中國房地産泡沫嚴重。他認為：中國經濟發展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地産非常熱，房價高居不下。在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數倍于他們的年收入的，而在加州房價和收入比是8倍和10倍就覺得太高了。

他對上海的房價比較擔憂。"早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什麼還要買這個房子？答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。"

他認為中國房地産現在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這将會對中國經濟産生打擊。但在其預警至今的四年中，全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。國内多位專家表示，中國的房地産市場並不健全，因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫，部分城市房價收入比虛高或源于居民收入嚴重低估。

席勒看空中國樓市的理由主要有兩條：一是房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，房價收入比達到36倍，"這令人擔憂"；二是.房産租售比偏低：美國的房地産出租回報率一直保持在5%-6%之間。而中國的平均回報率僅在2%-3%之間。而不認同席勒觀點的專家理由主要有：一是預警了幾年房價的泡沫不僅沒破，反倒越長越高；二是房價收入比過高主要是因為居民收入嚴重低估；三是只要市場還有購房需求，就不能認為存在泡沫；即使有泡沫也是局部的，程度並沒有想象的那麼嚴重；

我是十分認同席勒先生的觀點和看法的，只是席勒先生可能低估了中國政府幹預經濟的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和穩增長的舉措，中國房地産泡沫肯定會破滅；即便是目前，如果不采取一繫列措施保經濟發展的底線，房地産泡沫也同樣面臨破碎的局面。所以說，泡沫沒破不等于沒有泡沫。

其實，中國房地産的泡沫如果越早破對經濟造成的危害和影響越小，假如2008年不采取4萬億救市的等一繫列舉措，而是讓房地産泡沫破碎，帶來的危害和影響顯然沒有現在大。但可惜當初采取的不是防災救災的措施，而是重新刺激經濟繼續吹大房地産的泡沫。

至于居民收入被嚴重低估的說法，我也不完全贊同。的确，按目前的統計方法，居民财産性财富和收入的确無法統計計算在收入之内，許多貪官富豪的灰色收入也不在統計之列。但房價收入比，其實並不應該以這些擁有财産性收入和灰色收入的群體為主要依據，而應該以普羅大衆的收入水平為依據。

當然，目前關于房價收入比的計算其實就五花八門，缺乏規範和依據。舉例而言，是按個人年收入還是家庭年收入，這個指標就不統一，兩種主張和意見都有，但兩者相差至少一倍；如果按家庭收入，又該如何計算和統計，是按人均可支配收入乘以2還是乘以家庭人口，這也需要規範；家庭住房面積也會影響房價收入比，例如按50方、100方和150方其比值大不相同，這也需要統一才行；最後是房價，是按平均價還是中位數來計算相差也很大，但即使是按中位數，也不一定能反映市場真實狀況。

但即使按目前約定成俗的計算方法，上海易居房地産研究院發布的2012年全國35個大中城市房價收入比排行榜顯示，除去可售型保障房，上海純商品住宅房價收入比19.1，位列全國第一。這是按照統計口徑以戶均2.49人計算出上海家庭要工作19.1年才能買一套90平方米的房子。

該院的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2012年全國35個大中城市房價收入比平均值為8.3，其中14個城市高于平均值。北京依然高居榜首，房價收入比為13.3，深圳以12.9緊随其後，杭州以12.2超越上海11.7，居榜單第三名；廣州房價收入比為9.9，排名第8位。

就是該院數據關于上海的房價收入比，不同的統計口徑就可以得出19.1位列第一，和11.7位列第四兩個相差很大的結果。所以說，席勒先生聽說上海的房價基本上是一個普通人一年收入的一百倍，這也許並不是很正式的統計，但對于年薪僅3-4萬的工薪階層而言，300-400萬的房價難道不是年收入的一百倍嗎？

還有一種觀點認為中國房地産有泡沫，但並不是全局，僅僅是局部。我覺得，這種判斷是永遠正确的，但現實是，世界上所有的房地産泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如：日本的房地産泡沫東京肯定是重災區，但其他城市不會受影響嗎？美國的房地産泡沫也只是集中在個别城市，但全國都會受到一定影響；香港97前的房地産泡沫也並非全局性的，但一旦崩盤則都會受到影響。中國93、94年和97、98年也經歷過房地産盛極而衰的過程，其重災區主要是房價上漲過快的區域，但全國的房地産市場也是會受到全面沖擊和影響的。

香港經濟學家張五常認為中國房地産的泡沫是鋼做的，意思是剛需很大所以泡沫不會破。但事實上，只要是泡沫就沒有不破的道理。中國房地産泡沫上世紀就破過兩回，近五年如果不救市也會面臨破碎局面。也有一種說法，認為泡沫只有在破碎之後才知道是泡沫。這種說法我不完全贊同，我認為泡沫其實是一個形容的手法，並不科學和嚴謹。但其實是可以從房價上漲幅度和購房者收入水平來加以判斷的，主要是為了預防房地産泡沫破碎帶來的災難和風險。

今年獲得諾貝爾經濟學獎的經濟學家羅伯特·席勒曾多次提及對中國房地産的看法，稱中國房地産泡沫嚴重。他認為：中國經濟發展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地産非常熱，房價高居不下。在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數倍于他們的年收入的，而在加州房價和收入比是8倍和10倍就覺得太高了。

他對上海的房價比較擔憂。"早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什麼還要買這個房子？答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。"

他認為中國房地産現在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這将會對中國經濟産生打擊。但在其預警至今的四年中，全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。國内多位專家表示，中國的房地産市場並不健全，因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫，部分城市房價收入比虛高或源于居民收入嚴重低估。

席勒看空中國樓市的理由主要有兩條：一是房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，房價收入比達到36倍，"這令人擔憂"；二是.房産租售比偏低：美國的房地産出租回報率一直保持在5%-6%之間。而中國的平均回報率僅在2%-3%之間。而不認同席勒觀點的專家理由主要有：一是預警了幾年房價的泡沫不僅沒破，反倒越長越高；二是房價收入比過高主要是因為居民收入嚴重低估；三是只要市場還有購房需求，就不能認為存在泡沫；即使有泡沫也是局部的，程度並沒有想象的那麼嚴重；

我是十分認同席勒先生的觀點和看法的，只是席勒先生可能低估了中國政府幹預經濟的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和穩增長的舉措，中國房地産泡沫肯定會破滅；即便是目前，如果不采取一繫列措施保經濟發展的底線，房地産泡沫也同樣面臨破碎的局面。所以說，泡沫沒破不等于沒有泡沫。

其實，中國房地産的泡沫如果越早破對經濟造成的危害和影響越小，假如2008年不采取4萬億救市的等一繫列舉措，而是讓房地産泡沫破碎，帶來的危害和影響顯然沒有現在大。但可惜當初采取的不是防災救災的措施，而是重新刺激經濟繼續吹大房地産的泡沫。

至于居民收入被嚴重低估的說法，我也不完全贊同。的确，按目前的統計方法，居民财産性财富和收入的确無法統計計算在收入之内，許多貪官富豪的灰色收入也不在統計之列。但房價收入比，其實並不應該以這些擁有财産性收入和灰色收入的群體為主要依據，而應該以普羅大衆的收入水平為依據。

當然，目前關于房價收入比的計算其實就五花八門，缺乏規範和依據。舉例而言，是按個人年收入還是家庭年收入，這個指標就不統一，兩種主張和意見都有，但兩者相差至少一倍；如果按家庭收入，又該如何計算和統計，是按人均可支配收入乘以2還是乘以家庭人口，這也需要規範；家庭住房面積也會影響房價收入比，例如按50方、100方和150方其比值大不相同，這也需要統一才行；最後是房價，是按平均價還是中位數來計算相差也很大，但即使是按中位數，也不一定能反映市場真實狀況。

但即使按目前約定成俗的計算方法，上海易居房地産研究院發布的2012年全國35個大中城市房價收入比排行榜顯示，除去可售型保障房，上海純商品住宅房價收入比19.1，位列全國第一。這是按照統計口徑以戶均2.49人計算出上海家庭要工作19.1年才能買一套90平方米的房子。

該院的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2012年全國35個大中城市房價收入比平均值為8.3，其中14個城市高于平均值。北京依然高居榜首，房價收入比為13.3，深圳以12.9緊随其後，杭州以12.2超越上海11.7，居榜單第三名；廣州房價收入比為9.9，排名第8位。

就是該院數據關于上海的房價收入比，不同的統計口徑就可以得出19.1位列第一，和11.7位列第四兩個相差很大的結果。所以說，席勒先生聽說上海的房價基本上是一個普通人一年收入的一百倍，這也許並不是很正式的統計，但對于年薪僅3-4萬的工薪階層而言，300-400萬的房價難道不是年收入的一百倍嗎？

還有一種觀點認為中國房地産有泡沫，但並不是全局，僅僅是局部。我覺得，這種判斷是永遠正确的，但現實是，世界上所有的房地産泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如：日本的房地産泡沫東京肯定是重災區，但其他城市不會受影響嗎？美國的房地産泡沫也只是集中在個别城市，但全國都會受到一定影響；香港97前的房地産泡沫也並非全局性的，但一旦崩盤則都會受到影響。中國93、94年和97、98年也經歷過房地産盛極而衰的過程，其重災區主要是房價上漲過快的區域，但全國的房地産市場也是會受到全面沖擊和影響的。

香港經濟學家張五常認為中國房地産的泡沫是鋼做的，意思是剛需很大所以泡沫不會破。但事實上，只要是泡沫就沒有不破的道理。中國房地産泡沫上世紀就破過兩回，近五年如果不救市也會面臨破碎局面。也有一種說法，認為泡沫只有在破碎之後才知道是泡沫。這種說法我不完全贊同，我認為泡沫其實是一個形容的手法，並不科學和嚴謹。但其實是可以從房價上漲幅度和購房者收入水平來加以判斷的，主要是為了預防房地産泡沫破碎帶來的災難和風險。