地下空間開發不宜過度商業化

观点地产网

2013-08-29 15:38

  • 媒體報道廣州首次“拍賣”地下空間。日前出讓的國際金融城第二批商業地塊,已正式将地下空間的建築面積納入到賣地的計算範圍内,這也是廣州市首次出讓地下空間用地。

    國際金融城第二批4塊地出讓總起始價超45億元,最終分别由南粵銀行、萬聯證券聯合體、平安不動産和新華人壽以18.21億、14.08億、10.97億、13.51億奪得。四塊地成交總價56.77億元,樓面價最高19078元/平,最低13195元/平。

    然而,本次拍賣人們可能不僅關注地價成交多高、土地溢價多高、日後樓價是否要上漲等問題,還有一個值得關注的是地下空間的首次公開拍賣出讓。我算了一下,本次出讓的地下空間面積合計有11.3萬平方米,至少占總出讓建築面積的1/5。

    據我所知,2010年前地下空間的開發既不用計算容積率,也無需繳納土地出讓金。因為過去地下空間的開發大多并不是用于商業用途,主要是用于人防工程、停車場和設備房。但近幾年地下空間用于商業開發的項目越來越多,如果都不用收地價顯然不合理。我們可以看一下近十年大的地下空間開發情況:

    第一個大型地下空間開發是位于中山五路人民公園南廣場的地下商業城,該商城是由廣州市地下鐵道總公司開發2003年10月動工的項目,商業城分地下三層,建築面積近3萬平方米。該商城2005年建成後被廣州天源投資有限公司以5億元收購,定名為〝動漫星城〞。

    近幾年比較大型的地下空間開發主要是有:位于廣州天河體育中心地下時尚天河商業廣場,占地面積約12萬平方米,總建築面積約22萬平方米,規劃定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀光于一體的國際化潮流體驗式購物中心;再就是位于花城廣場負一、二層的花城匯購物中心,總建築面積達150,000平方米,定位是集購物、餐飲、娛樂及文化于一體的全新地标。

    這些項目的開發好像都是沒有經過公開出讓的,但有沒有向政府交納土地出讓金則不太清楚。因為,在2010年之前,地下空間的開發是受到鼓勵的而且是免收地價的。

    但2010年5月廣州市國土房管局公布《關于調整我市國有建設用地使用權出讓金計收标準的通知》,首次規定地下商業按地上商業計收标準的50%計收土地出讓金;2012年2月廣州市人民政府制定和公布的《廣州市地下空間開發利用管理辦法》正式施行。

    該辦法規定:“地下建設用地使用權除符合劃撥條件外,均應實行有償、有期使用。”該法規的出台正式結束了地下空間免費開發和使用的曆史,而本次拍賣則是該辦法公布後首次有償出讓地下空間。這也意味着,今後地下空間開發的免費“午餐”将再也不會有了。

    但我對廣州過度發展地下空間的是有保留的,因為亞熱帶地區并不适宜大面積開發商用的地下空間,大規模大面積的地下空間一般隻适于交通體系和停車場,負一層勉強可以用作商場,因為上蓋可以部分打開;負二負三層則基本上隻适于地下交通系統和停車。

    南方地下空間開發和運營成本都很高,不僅要防水、防潮,還要通風、照明,而且人們除非必須一般是不願長時間在地下空間停留的,這就是為什麼地下商場通常不如地面商場人氣旺的主要原因。

    盡管地下空間的經營舉步維艱,但政府部門大力開發地下空間的步伐卻越來越大。中軸線南端大量的地下空間正在規劃和開發之中,已經計劃實施的白雲新城和海珠廣場地下空間,還有員村、琶洲、省機械廠地塊、廣州塔南廣場地下空間等等,萬博商圈和廣州南站地下空間規劃據稱都是過百萬平方的。

    我認為,政府部門有必要對目前地下空間開發的規劃重新檢讨審查一次,盡量減少地下空間的商業利用,主要用于交通系統和停車場。我在西班牙馬德裡看到當地的地下交通系統非常發達和壯觀,像一座地下交通的城市一般,極大地緩解了地面交通的壓力和擁堵。

    希望廣州在地下空間的利用上也應該多從交通和停車方面考慮,而不要過度追求地下空間的商業價值和土地出讓金。

    撰文:韓世同    

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