房價為何還會漲

房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。

影響需求的有長期因素，例如城鎮化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮化和人口的變化緩慢，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期内的暴漲。

決定需求的短期因素中，最重要的是貨币供應。2009年廣義貨币M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但並不嚴格的話講，實體經濟不需要那麼多錢，多余的20個百分點的錢去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經濟學上稱為“泡沫”。

多余的錢主要通過貸款進入樓市，不僅按揭容易借了，地産商的開發貸款不成問題，而且貸給工業企業的錢轉化為企業的盈利和你的收入。收入增加了，“溫飽而思淫欲”，淫欲必有居所，購房需求于是上升。請注意，增加的收入並不是企業和你創造的價值，而僅僅是央行印的一堆紙，經商業銀行轉交給了你。反正紙上印了毛主席的像，用它就可買100元的東西。随着貸款、鈔票的泛濫成災，地價、房價扶搖直上。

貨币超發對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應，那就是通脹預期。發了這麼多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資産。能買到的實物資産除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理？

再看供給方。

對短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機，面對需求的下降和資金鍊斷裂的危險，地産商不得不縮小開發規模，導致09年的供應不足。誰也沒有料到，09年的貨币供應會在幾個月内放出天量，而房地産開發卻需要時間，供給不可能立即跟上。貨币刺激的需求狂飙得不到滿足，巨大的購買沖動全都宣洩到價格上。

有人說07年的宏觀調控過急，力度過大，其實不然。早在05、06年，經濟已有過熱征兆，那時就應适當緊縮。決策層GDP挂帥，遲遲不動。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔着兩位數去了，才慌忙投下猛藥，不料08下半年趕上金融危機，于是又來了個180度的大轉彎。宏觀調控之不靠譜，由此可見一斑。因這事並非本文主題，不在這里展開讨論。

樓市如同股市，需求越旺盛，賣家越是惜售。随着供應日趨緊張，開發商被拎出來當靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫生收紅包一樣。開發商為何捂盤？道理和農民在歉收年囤糧完全相同——預期價格還會漲。為什麼看漲？開發商算準了，在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨币超發和通脹預期，通脹預期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。

決定房地産長期供給的最重要因素，當然是土地。在現行政策下，土地供應已被封頂，“18億畝”農地的紅線成了名符其實的高壓線，不能碰。若死守這條紅線，可開發的土地就會越來越少，而人只會越來越多，居民自然想到，“房産永遠是稀缺資源”。在這條紅線下，地産商忙着囤地，因為“土地将永遠是稀缺資源”，日漸稀少的土地等于給房價上了保險。買方、賣方都看漲的後果是什麼？房價沒有最高，只有更高。

需求和供給分析清楚了，平抑房價的辦法也就有了，無非是抑制需求和增加供給，而調節供需的關鍵是改變市場參與者的預期。

城鎮化、人口和收入所引發的需求是自然的和健康的，不必調控，治理的重點是濫發貨币造出來的虛假需求。既然是貨币惹的禍，“解鈴還需繫鈴人”，央行收緊銀根就是了。銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預期下降，居民買房保值的動機減弱，需求進一步降低。

當需求疲軟時，開發商就要考慮停止捂盤，增加供應，因為明年的價格可能比今年低。如果政府這時再宣布放棄“18億畝紅線”，增加土地供應，未來房價走低的可能性大增，就可以改變買、賣雙方的價格預期，從而改變買、賣雙方今天的行為。居民不再着急購買，地産商卻急着開發和出售，房價調頭向下。

小結一下，平抑房價的政策是收緊貨币供應和放開土地供應。現在的政策是放開貨币供應和收緊土地供應，整個搞反了，不出亂子才怪呢。

預測一下，改變現行政策的可能性有多大？說實在的，不大。

誰願意在這會兒收緊銀根啊？“來之不易”的經濟反彈又掉下去怎麼辦？今年還要保“八”呢。要收銀根就得放匯率，而匯率已上升到“國際階級鬥争”的高度上去了，誰動就是美帝國主義的走狗。緊縮銀根就要加息，加息會傷及股市，股民罵娘怎麼辦？又要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草，世上哪有這樣的事？可世上到處都是這麼想的人。

土地供應更是萬萬不能放，據說農地若少于18億畝，就無法保障中國的糧食安全。這說法從未得到研究和數據的支持，我們說的是認真、客觀、獨立和負責的研究，而不是捉刀代筆或者揣測上意的報告。在30年多年前的計劃體制下，耕地比今天多(因城鎮和工業占地少)，人口比今天少，我們還不能保證糧食的供應，靠各種票證限制居民的食品消費。1959到1961年間，那時的耕地更多，人口更少，全國卻餓死了幾千萬人。可見糧食安全的關鍵因素是農業的生産效率，生産效率主要取決于制度，而不是耕地數量。

改革開放之後的1991年到2008年，我國小麥畝産增加了30%，農業勞動生産率提高了150%。在效率提高的基礎上，完全有可能釋放出部分農地，用于房地産開發而不致影響國家的糧食安全。

政府控制土地供應的真正原因是财政。近年來各級政府大興土木，擴招人員，導致開支激增而入不敷出，除了向銀行貸款，就靠賣地收入彌補赤字。開放土地供應意味着将土地所有權落實到農民個人，建立真正的土地一級市場，由市場配置土地。地價高了，吸引更多的土地進入市場，供應增加，自動平抑價格。在現行體制下，政府的控制不僅切斷了價格和供應量的聯繫，而且由自身利益驅動，總是傾向于推高地價。除了财政，土地也越來越多地連着官員的荷包，怎麼放得開呢？

貨币和土地政策不變，有無其他辦法降低房價？

78家主營業務非地産的央企退出地産市場。但是别忘了，16家主營地産的央企還在，相當于放走小舢闆，留下巡洋艦。國企頻頻拍出地王，因為有金融支持，因為不怕樓面賣不出地面價，虧了，有國家兜底。這些造就地王的體制性原因，並未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨，對地價影響實在有限。

改革土地招拍挂制度。土地供應機制不變，供應總量不變，站着賣還是蹲着賣有什麼本質區别嗎？

對捂地的開發商“動真格兒的”。問題是“真”到什麼程度，房地産公認是“支柱産業”，“格兒”動得太真了，影響地産業的發展，對地方的财政稅收和GDP都沒好處。投鼠忌器。

出台物業稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房産多，就知為什麼出不來了。

還有什麼招兒？

結論：房價還得漲，盡管不會永遠漲。

日本人的地産泡沫吹了四、五年，最終還是在1989年破了。美國人的次按泡沫吹了五、六年，最終在2007年破了。

《紅樓夢》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚，沒有不散的宴席”。