生和死的距離

綠城不是特例，只是當前中國開發商的一個縮影。

　　誰是地産界“說到做到”的人？綠城中國董事長宋衛平肯定算是一個。

　　2011年綠城遭遇“破産”謠言，宋衛平連夜寫出“千字文”來辟謠。“走正道，盡人力，聽天命。綠城離破産還有很遠的一段距離。”

　　按照其規劃，綠城會分三個階段走，“首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目；最後一個階段，如果前面的手段都不奏效，就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以後就不再做房地産了”。

　　2012年剛過，綠城就急切地走第二步了。1月5日，綠城一口氣出讓了四個項目的股權。算上年末出讓的上海外灘項目股權，綠城是“一周賣五子”，為求生存，壯士斷臂也在所不惜。

　　具有諷刺意味的是，接手綠城項目的買家就有融創中國，其董事長孫宏斌就是當年因擴張太快而破産的天津順弛創始人。

　　綠城要破産？業内人士都不會相信。綠城的産品有口皆碑，是中國内地第一線品牌的“品質地産”的代表。

　　綠城的規模夠大，2011年計劃銷售業績是540億，公司運營規模在上市房企中排得上前五名，是中國房地産一艘真正的航空母艦。

　　2011年綠城确實陷入困境，高負債率是其致命傷。根據綠城2010年年報，淨資産負債率為132%，而到了2011年中報，這一數字上升到163.2%，總借貸350億元，僅在去年上半年，綠城總利息開支為15.52億元。

　　盲目擴張、高成本擴大生産規模，是造成綠城今天困局的主要原因。

　　綠城迷戀于拿地王，在錯誤的時機以高昂的價格購買了大量土地。2009年7月至10月，在短短3個月的時間里，綠城就通過公開招拍挂和合作拿地的方式，投入達210.4億元，樓面地價都以萬為單位，被稱為2009年全中國拿地最多的開發企業。

　　綠城為融資也是不惜成本，信托成本在14%左右，占到所有資金來源的約20%。根據綠城中報及信托機構相關統計，綠城在2010年歷經6次信托融資，共籌資31.5億元，2011年1-8月，又募集了25.57億元。

　　現在的綠城，已經變成“三個打工”的代表：給政府打工(買地最多最貴)、給銀行打工(支付高額利息)、給客戶打工(項目基本以貼近成本價在賣)。

　　2012年的市場态勢已經很明朗，那就是調控政策不放松、銀根依然收緊，房地産的冬季已經開始。

　　2012年市場會有三個顯著特征：第一，土地價格回調，多年來強勁上升的勢頭将逆轉，手中握有“地王”的開發商将一天一天感受資産縮水；第二，市場維持高利率，長期依賴高負債來實現高增長的房企将十分困難；第三，實行“限購”、“限貸”的城市銷售量短期難以回升。

　　北大方正創始人王選有句名言：對個人來說，失敗乃成功之母；對企業來說，成功乃失敗之母。

　　在房地産行業大牛市的過去10年，開發企業已經習慣于地價、樓價年年上升，敢于負債經營的企業發展更快，“有量就能賺錢”，或者“好房子始終有人要”。

　　習慣了用過去成功經驗指導未來的開發商們，從綠城案例里，可以重新感受到房地産開發“高風險高回報”的特性。

　　蓋茨說過，微軟離破産永遠只有18個月。這絕非危言聳聽，企業與人一樣，其實，生和死的距離並不遙遠。

　　綠城不是特例，只是當前中國開發商的一個縮影。

　　根據Wind資訊統計，房地産行業的資産負債率已經高達71.28%。其中，總負債超1.24萬億元截至2011年9月30日，有8家A股上市房企資産負債率超過85%，16家上市房企資産負債率超過80%。如果單從資産負債率來看，A股至少有7家房企比綠城中國的資金鍊更為緊張。

　　廣東方言有一句：“走的快，好世界”，直接指明了開發商當前“破局”的方法。

　　綠城已經在往日成功的美夢和追求第一的自我陶醉中醒來，“自救行動”可以說是迅速又果斷。

　　用宋衛平的話說，就是“對于企業來說，命運只有兩個字，生、死，無他。我們所能探讨的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”

　　2012年，已經沒有救世主，能夠救開發商的，只有開發商自己。