創意産業園問題及發展攻略

　　如今“創意産業”早已不再是一個新鮮的名詞。上海的創意産業于上世紀90年代末開始萌芽，“星星之火”迅速燎原了整個上海市場。自2005年市經委牽頭受牌第一批産業集聚區開始，創意産業園迎來了大展拳腳的新時期。此後兩年，市政府分四批總共挂牌75家産業集聚區，創意園區進入了一個高速發展階段。

　　目前，上海的創意産業園區已成為全國各省市争相模仿學習的示範園，正努力和倫敦、紐約、東京站在一起，成為國際化的創意産業中心。然而，就在這種蓬勃發展的勢頭下，市經委卻表示到2010年前本市不再授牌新的創意園區，原定的百家創意園區目標也“暫緩考慮”。而在2007年年内，還對4家遲遲不開工、管理混亂、産業導向偏離原規劃的創意産業集聚區實行摘牌。

　　發展的如火如荼的創意産業園被叫停，必定是由多方面原因造成的。本文将試圖從目前已經運作的創意園區入手，深入剖析創意“朝陽産業”在成長初期所暴露出來的種種問題，並提出一些可供參考的解決方案。

　　創意産業園三大主要症結

　　産業定位不清，管理能力不足

　　目前很多園區的開發建設缺乏合理規劃，沒有明确的産業發展導向，在招商的過程中對企業缺乏限制篩選，只是借創意産業之名進行寫字樓開發，導致失去了創意産業聚集發展的意義。同時部分園區在改建過程中軟硬件環境方面都不能達標，後期物業管理也相對較差，不能滿足企業辦公、科研之需。因此最終導致招商困難、管理混亂局面。造成這一現象一方面是由于政府的監管不利，而另一方面也是因園區開發商經驗不足。並且對于創意産業園，上海市政府堅持“三不變”政策(房屋産權關繫、建築結構、土地性質)，而大多數創意園區原屬各類工廠企業，其對地産開發缺乏經驗，如果不能尋求到經驗豐富的合作方共同開發運營，項目發展前景将不甚樂觀。

　　中小企業生存難，客群不穩定

　　創意産業的初衷就是要培育中小企業，培育文化藝術企業，使他們經過孵化迸發出巨大能量，從而推動整個産業的發展。但是縱觀國際上著名的創意園區發展歷程，同樣的歷史一再重演：總是一些藝術家們先發現那些瀕臨倒閉的舊廠房，以低廉的租金入駐；接着是畫廊入駐，然後資金實力較強的設計師們來了，最後是承租能力更強的時裝店進駐，把地價炒高後擠走畫廊和藝術家，這幾乎是Loft、Soho類産品的必然規律。當然在上海的創意産業園區這種現象也是不可避免。伴随地産熱的升溫和創意園區的日趨成熟，近年來上海各主要創意産業園區的租金價格都有上升趨勢，幅度在20%-30%左右。越來越多中小型創意企業在園區一輪輪“洗牌”中遭到淘汰，被資金雄厚的企業所取代，這些還未孵化的中小企業正面臨着一個尴尬的局面。

　　商業比例過高，喧賓奪主

　　從目前上海運營的幾十家創意産業園區來看，已出現了商業配套比例過高、運營慘淡現象，這一情況在一些定位文化、時尚的創意産業園中表現得尤為明顯。如本身定位就是業态多元化的娛樂場所同樂坊，其中50%為酒吧、俱樂部；30%為餐廳、咖啡廳；20%左右是零售概念店，經營狀況一直不甚理想。而同為發展相對成熟的8号橋，二期開發加大商業配套比重後，營業情況同樣不容樂觀。創意園區的商業未能跟随産業發展壯大的原因主要由于：

　　第一，創意産業園區的商業本身是依附于園區内的企業消費群體，而商業比例過高後肯定導致産業的縮減，以至于缺乏消費客群。

　　第二，上海整個商業市場本身已呈飽和狀，因此新型創意園區内的商業要想吸引更多的社會群體較為困難。

　　第三，創意園區的運營管理方大多缺乏商業運營經驗，因此在商業配套部分的招商和業态比例、業态搭配上的把控也存在很多不足

　　盡管目前創意産業暴露出了各種問題，但從整個國際發展趨勢來看，未來創意産業仍有廣闊前景。因此政府目前暫停審批創意産業園，可以看作是一個調整改善過程，未來即将繼續加大創意園區的開發和建設，但與此同時政府管理将從嚴，向着适合社會産業需求的方向引導。那麼，針對創意産業園，主要解決策略為何呢？

　　明确政府職能，加強扶植與監管力度

　　加強對中小企業的扶植。作為創意産業的中小企業，雖然數量繁多，但往往勢單力薄，缺乏穩定性和科研、實驗環境。針對這些中小企業舉步維艱發展的現狀，政府除了在政策和資金上對中小企業進行适當傾斜外，在園區建設方面也要顧及中小企業利益，包括專業化創業設施、技術服務、經營管理和政策指導等。不僅是為中小企業創造一個辦公場所，更是為其創造一個發展的平台，同時也能促成整個園區各種資源的整合流動。

　　形成動态監管制度。政府的監管，不僅是在前期立項招商階段，還應貫穿到整個發展的過程。目前政府已經逐步開始重視對園區的軟硬件的監管，如對軟件的考察包括融資服務、員工培訓、市場拓展、品牌宣傳等内容，但如果在園區發展的過程中也能繼續對各環節進行定期監管，必将促使創意園區的更加有序發展

　　正确選擇園區産業導向

　　發展創意産業園，必須要有一個明确的定位，從目前現狀來看上海已形成了幾十家不同定位的創意園區，那麼如何進行産業導向定位才是市場需求的呢，在此，可通過對上海市各類創意企業的比例、産出以及目前定位各類産業導向的園區比例進行量化分析，探求未來創意園區産業發展的方向

圖1：上海市各類創意産業企業數量及與其相對應的園區占比情況

圖2：上海市各類創意産業數量與其單位産出情況

　　備注：其中各類創意産業園區所占百分比數據采集為上海市前三批挂牌創意産業園區，以各園區主要入駐或招商企業為劃分依據

　　具備發展空間的産業：目前在上海市各類創意行業中，企業數量和收益最高的都是咨詢策劃類。因此從數據分析來看，這類企業對辦公的需求最旺，而目前創意園區針對此類企業的數量還較少，但同時值得注意的是此類企業由于效益較好，有的更偏向于高品質寫字樓。因此切忌盲目擴張，而如果未來園區發展中定位在此類行業，整個園區的軟硬件設施都需進一步升級。

　　穩步發展的産業：除了咨詢策劃類，企業數和營業收入最高的就是建築設計服務類和電信軟件類，這兩大類對園區開發商來說也是最具經濟實力的招商對象。這類行業目前都屬于發展的高峰時段，特别是電信軟件類單位産出在整個創意産業中排到首位，因此有必要繼續穩步發展此類行業。

　　逐步飽和的産業：在目前各類創意園區内，主導工藝時尚類和休閑娛樂類的園區占據了很大比例，一是本身這類文化創意、娛樂消費産品就很能吸引眼球，同時此類企業能夠直接将創意轉化為商品，與消費者互動。因此在整個創意園區開發中，此類園區最能引起社會關注。但從這類行業的企業來看，本身數量不多，營業收入也不高，且目前此類園區已基本趨于飽和，特别是後期開發的這類文化、休閑類産業園區已經是靠商業來填充，因此未來這類産業園區需要逐步控制，而現存的一些園區也有必要進行調整，以保持園區的創意聚集氛圍。

　　缺失的産業：創意産業園定位紮根咨詢、設計、電信、文化等行業，而其他展演出版、科研教育類等則較少涉及。造成這一現象的原因一是這些行業本身數量不太多，而另一方面則是國内對知識産權缺乏有效保護。但從國外經驗以及未來國家加大對知識産權保護的角度來看，此類行業未來市場也會擴大。

　　商業配比需适宜園區發展需求

　　創意産業園區内商業配套的比例與園區定位有很大關繫，因此不同類型的園區商業配比需求不同。比如科研教育類和電信軟件類對商業配比的需求較小，主要滿足園區内工作人員的生活消費；而工藝時尚和咨詢策劃類的對商業需求可能較大，除了滿足園區需求外，還要承擔部分社會商業的需求功能。

　　圖3：具有代表性的創意園區業态比例

　　以分别代表工藝時尚類和設計類的兩個成功的創意園區(莫幹山路50号和8号橋)為例，其商業配比也維持在10%--15%之間，但由于園區的商業在節假日消費會減少，因此建議定位在文化、建築、咨詢等行業的創意産業園商業比例在8%--15%左右比較合理。而其他的電信軟件、科研類園區商業配套需要相應縮小，最好維持在10%以内。

　　運營管理公司的合理運作是創意園區成功的保障

　　一個好的運營公司對創意産業園區來說是成功的重要推動力。如果運營公司不能很好的把握招商環節，或者采取“唯租金高者進”等方式，都會使得園區偏離發展方向，導致租戶更換頻繁，租金物業波動幅度加大，整個園區也将難以起到聚集效應。因此運營公司對于整個創意産業園區的把控起着關鍵作用，從目前運營較好地幾個園區來看，其在整個運營過程中主要需要把握好以下幾點:

　　第一，創意産業園區的運營不是普通辦公樓的運營管理，而是要以塑造創意産業園品牌為目標，因此要立足自身定位，選擇符合園區發展方向的租戶，不能以承租能力來定奪去留。

　　第二，因為創意産業園區針對的是中小型企業，對于進入租戶還要從其發展方向、經營能力、團隊素養等方面進行考察，以避免後期發展後勁不足，頻繁更換租戶。

　　第三，同時在園區推廣、注入文化内涵和保證收益等各方面需要尋找到一個契合點。可以以低租金吸引一些具有影響力的租戶，也可以定期免費為一些文化科教活動提供免費的活動場所，但是其他營利性質的商業活動則可以提高收費門檻。