劉力主題陳述

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2008-03-28 15:53

  •   主持人:接下來有請來自五合國際的劉力先生為我們做主題陳述。

      有請!

      劉力:大家下午好!

    劉力

      今天結合沈陽的房地産形勢簡單闡述一下産品方面的考慮。因為五合國際是做地産住宅類産品設計。

      2008年整個房地産行業會經歷一次非常巨大的洗牌,剛才幾位老總都已經講到了,這種洗牌最後的結果不僅是開發行業會有少數的具有資本型優勢或者資源型優勢能夠留下來,而且它一直波及到下遊所有地産行業。大家現在已經看到在深圳、北京所謂二手房中介受到的影響。最後只有具有核心技術的、具有一定的品牌優勢的才能夠留得下來。

      在沈陽我們是這麼看的,在沈陽市也做了幾個項目,覺得現在沈陽新區建設左一個右一個,沒有哪個建設具有規模。比如最早的渾南新區,整個土地投放量非常的分散,這是從大的形勢決定了在沈陽做開發商非常難做,哪個地區的項目也不好賣,哪個項目都很難跟别人拉開差距,所以每個項目的優勢都是非常的不足的,導致整個沈陽市所有的樓盤高度同質化。做銷售的大家都知道,非常累,怎麼告訴消費者說我這個樓盤跟别人就是不一樣的。

      今天在這給大家出出主意,同質化的樓盤我們至少有三方面的事是可以做的:第一件事叫高整合。我們可以從建築的規劃、戶型、立面、結合的裝修、結合的景觀統一到一起來考慮。我們在國内有做了這種大盤的嘗試。像京進新城凱越大酒店,去年九月份開業了,是在北京和天津中間非常一個巨大的樓盤。里面不但包括最出名的酒店,還包括日本式的湯泉。

      短期之内這種所謂的建築形象的創新可能集中在景觀,比如說像新河灣,也可以集中在立面上,短期内大家的戶型和技術含量都是差不多的。

      這是我們在國内高層公寓里面做的最奢華的一個樓,兩個雙塔,在珠江新城的最後一塊地上,一側是珠江,另一側是珠江公園。建築是方形的,但是兩個陽台每層選住五度,最後旋轉出這樣的立面。

      這是廣州十幾年的爛尾樓叫寶華大廈,現在上面利用的手法都是非常老舊的七八十年代的手法,我們的設計也做了兩個手法,全部是平整的、直角的,非常靜止微觀的外立面,下面是個商場的入口,也像一個手機的滑蓋一個,最後一個方面是從工業的,比如汽車設計模仿生的設計,沒有立面,只有平面,完全是在三維里面設計。這個設計衍生到極致就是我們三亞做的酒店,里面的功能怎麼解決都可以,關鍵在于外部的形象已經進入到我們所謂的後工業時代或者叫前數碼時代。

      第二個建議就是高精度。在國家實行90、70政策之後,戶型設計已經可以不必做了,我們自己内部統計過,小戶型90平米以下的也就20幾種,你到樓市上搜羅搜羅樓書哪種好賣就按他的做就好了。我們現在的做法就是一個戶型基本做完了,不是簡單畫施工圖畫出來再去做室内的裝修,我們是先做室内設計再去畫施工圖,為什麼呢?我們傳統的設計方法是建築師為主,建築師更像工程師,首先考慮的是軸線,上下牆體對齊,而不是一個使用者,那麼室内設計師是離使用者更近。所以我們現在的做法是從室内的角度把它先完善,至少從平面上可以優化,再進行施工設計。舉個例子,我們以前的住宅是不做玄關的,現在我們至少要做四平米的玄關,門一開里面是個感應的燈這個燈就開了,那麼進門你要換鞋,換完了之後鞋留在下面,邁一步上去是里面,就把髒區和幹淨區分開,還有現在别人進門來查水電表都在廚房里藏在什麼櫃子後面,他們能不能把所有都集中在入門的玄關里。

      最後一個建議就是高科技。

      這是我們做的南京風尚這個樓盤,可以看到不但是高科技而且是高精度,只有6萬平米的一個小樓盤,但是創下了中國幾個第一,是中國第一個别墅類産品里面采用高科技的,它現在賣的别墅部分是中國第一個微能耗住宅。它恒溫恒濕,我們是中國第一個把廚師繫統做進去了,所以它是高舒适度,沒有空調、沒有暖氣。另外是低能耗,這個能耗的降低不是像我們現在行多樓盤上面,那天我數了一下中國所謂的節能住宅、健康住宅、環保住宅,但是沒有幾個具有真正的指標。能耗到底是多少瓦這個沒有辦法回答,沈陽能耗和北京能耗一樣都在40瓦,只有風尚能夠做到是10瓦以内的。售樓的時候有兩個指標,一個是舒适度的指標,一個是能耗的指標,大家可以看一下這個樓盤所有的立磚所有的面磚沒有一塊是闆磚,一律是整磚。做到這樣的住宅成本到底能提高多少呢?500—800塊錢,不包括國家現在提供的各種補貼。如果我們在北京做這樣一個樓盤補貼大概能夠申請到200塊錢左右,500—800塊錢全部國産化技術,全部使用國内的成套技術。

      從以上這三個方面來看,沈陽雖然樓盤競争很厲害,同質化問題很嚴重,但是未來的産品升級的空間貨币非常巨大的。

      謝謝各位!

    撰文:劉力    

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