房地産市場呼喚專業金融服務機構

　　當資本進入中國快速崛起的、粗放發展的房地産業時，本土的房地産商面對專業的金融機構，面對龐大的金融資本，突然舉足無措。

　　與此同時，傳統的房地産中介顧問機構面對突如其來的金融資本，和棘手的金融問題，以及復雜變化的金融市場，也感到無力應對。綜觀發達國家成熟的房地産市場歷程，房地産行業的發展，衍生出衆多的細分服務行業，而專業的房地産金融服務商則是其中不可或缺的重要力量，這從美國當前最大的三家房地産金融運營機構便可看出。

　　中國的房地産業走到2006年的節骨眼上，面對新的金融資本的挑戰，市場對房地産專業金融服務機構出台的呼聲越漲越高。

　　那麼，面對巨大的需求反差，和行業語言的差異，我們的房地産業服務機構該如何把握？

　　兩類思維模式的轉變

　　我們認為，新的房地産金融專業服務機構必須精通兩類專業“語言”：一是房地産行業專業語言；二是金融行業的語言。這里所謂的“語言”，從其内涵來說，更準确的說法應是思維方式。好的房地産金融專業服務機構必須具備有效切換兩類專業問題的能力，即房地産行業企業運營管理的問題處理能力和金融投資問題的處理能力。

　　說到底，房地産金融所關注的主要問題即是房地産商的投融資問題。

　　從投融資本身來說，涉及到房地産的投融資問題主要集中于兩類，一類是公司類的融資決策，一類是項目類的融資決策。兩類問題有着迥異的操作手法。公司類的投融資決策涉及到公司财務及企業並購的财務處理，主要解決的問題包括财務處理、股權設置、公司估值、市場分析等諸多方面；而項目類的投融資決策則相對簡單，主要集中于項目本身的市場分析的判斷。

　　專業素質和專業精神

　　專業的服務要體現專業的水平和專業的精神。其中，對各種金融工具的熟悉和掌握以及對相關财務法律問題的理解和認識，是一個基本條件。綜合來看，我們認為四大知識體繫和經驗的具備是有效操作房地産金融類業務的必備素質，即：一是金融市場；二是公司财務；三是房地産行業知識；四是法律問題。每類知識體繫都有着不同的框架内容。

　　簡而言之，金融市場的知識體繫包括各種金融工具和對資本市場的了解，不同資本市場的資金特性及操作方式，融資的操作流程；公司财務的知識體繫則涵蓋對企業融資方式的把握和制訂投融資策略；房地産行業知識則涉及到方方面面的問題，包括對市場價格體繫的理解，消費者需求偏好的掌握，政策影響的分析以及微觀市場競争狀況的調研；最後，法律問題是任何項目成功操作的基礎。對市場法律環境的理解，對股權結構的安排，對法律障礙的逾越，這些都需要專業的法律知識做支撐。

　　那麼，為何說這四類知識體繫是需要掌握的？我們認為，從商業服務流程的角度來看，其中涵蓋着一個内在的邏輯，即：從投資風險的角度來看，服務機構及研究機構必須化解兩類風險，一類是市場風險，一類是運作風險。處理兩類不同的風險，就需要這四類不同的知識體繫。簡單的說，我們對市場的研究判斷，需要專業的房地産市場知識；對項目及公司的審查，需要公司财務和運營方面的知識；對具體投融資操作流程和技術問題的處理，需要專門的金融知識；而這一繫列工作都必須在合法、合規、合理的前提下進行，因此法律知識起到了一個疏通和保障的作用。

　　投資銀行的操作模式

　　如何運做房地産投融資類的投資銀行類業務，首先需要解決的問題是建立一個有效的平台，這個平台的功能是能夠在資本和項目雙方實現有效對接。與此同時，成功運做項目的另一個前提條件是，一個成規模的資本池和項目池。因此，背靠一個發達的資本市場，同時掌握資本市場中的最新動态，包括金融工具的創新、包括重大經濟事件、包括對金融動态的及時掌握與反饋，這些都成為專業房地産金融服務機構的日常工作。

　　另一個問題是渠道流程問題。一個項目産品在金融機構來看，實際上是一個金融産品。房地産産品面對的市場是購房者，而金融産品面對的市場則是投資者，兩類不同的客戶，對房地産這一同一類事物的觀察角度也不同。如何将一個房地産産品包裝成一個金融産品，符合金融市場投資操作的慣例，獲得市場的對該類産品的投資青睐，這種商業化的操作流程也是處理這類業務的主要工作所在。

　　強大的研究平台和專業的人員素質

　　一個好的金融專業服務公司，研究平台的建立是成功的根本。面對房地産這個融合了建築工程、設計、消費市場、金融等諸多子行業的綜合性的新興産業，透徹的研究和嚴謹的分析是重大項目投資決策的關鍵所在。因此，一個強大的研究平台的建立涉及到對知識管理能力的高標準要求。如何有效的管理專業知識，恰當的使用專業知識解決專業問題，這些是一個高效研究平台的主要功能所在。

　　另外，在專業人員的招聘和培養上，需要選用有金融背景的、頭腦靈活、思路敏捷、心态開放的專業研究人員和項目操作人員。因此，此類專業人員的知識背景結構和以往的房地産專業服務機構有着較大的不同點。並且，從專業尊重的角度來說，公司的運做需要多類專業背景的人員，包括房地産、建築設計、金融、企業管理等綜合類人員，構造一個專業團隊去處理相關項目問題。

　　度身定做的個性化服務與開放的心态

　　面對市場，各類客戶的需求不同，企業本身的狀況也迥異，因此，深入到客戶企業内部去分析和了解企業的實際情況和需求狀況，提出切實可行的融資策略和操作流程，為客戶進行度身定做的個性化服務，是專業的房地産金融服務機構的工作原則和重點。與此同時，面對資本市場的開放心态，融通各類資金市場的專業能力，把各個資金資源和渠道有效的整合，為恰當的項目找到合适的資金組合做匹配，這些都是專業地産金融服務機構應該掌握的資源和渠道。其中的有效整合需要敏銳的金融信息和專業的方案制作能力是關鍵所在。

　　另外，金融服務機構與投資方的對接也是個性化服務的另一個方面。如何根據各個投資方對資金風險偏好的不同和流動性的要求，幫助大資金制訂投資策略、篩選投資項目、評估投資風險、開拓市場渠道，這也是專業金融服務機構必備的素質。

　　未來的兩年，随着中國金融業對外開放步伐的日趨加快，中國産業界最大的資金需求方--房地産業，将面臨最大的機會和挑戰。因此，成熟的、專業的房地産金融服務商的出現将是未來不可缺少的趨勢。成熟的市場呼喚成熟的機構，在此我們衷心希望伴随着産業化的進程的加快，中國的房地産業在國民經濟中将發揮更加重要的作用。