商業地産的增值設計

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2007-06-21 14:14

  • 五合國際

      近年來中國經濟的飛速發展為商業地産帶來了勃勃生機,商業地産開發、商業街建築設計及景觀規劃等日益受到來自各界的關注。北京、上海、廣州等城市一些知名的住宅項目,已将商業街建設作為整個項目開發的重要組成部分。同時,國内對大型商業地産項目即購物中心的立項和規劃、建設也越來越多,並進行了廣泛的招商宣傳。

      從規模和形态上,商業地産項目可分為兩大類,一類是大型的ShoppingMall,即大型綜合商業、購物中心等;另一類是商業街的商鋪店面。筆者認為,在商業地産的開發中,規劃設計不僅僅是所有策劃理念、市場定位、業态類型特點的最終實現手段。通過合理巧妙的規劃設計不但可以減少不必要的重建、改建所造成的浪費,同時可以充分增加商業地産的内在價值和相關的附加值,提高其市場競争力。

      一、商業地産設計必須與城市宏觀規劃相協調

      商業地産的選址和開發要符合城市發展規劃的要求。從一個城市的總體規劃來看,每塊土地都有其最适宜的開發用途和地産類型。合理的選址是發揮不同物業最大開發價值和經營使用價值、以及社會價值的根本。适合住宅開發的土地未必就适合商業地産開發:雖然從短期利益出發,由于商業地産的相對稀缺,其售價高于普通住宅,開發商能獲得一定的經濟利益。但只要沒有達到土地資源利用的最大化,也就沒有體現出商業地産價值的最大化,也是間接的土地資源浪費;而從長期角度講,無序的商業項目開發會對所有開發者帶來嚴重的投資風險。

      從商業地産自身來看,其整個生命周期是一個開發、投資、經營、管理和消費等多方客體共同交互參與的過程,因此其價值的體現是長期的。如果在規劃設計時未考慮與周邊城市規劃的協調發展,則很難保證持久的生命力。二者之間矛盾的激化會關繫到一個商業地産項目的興衰存亡。例如對于一個幾十萬平米的大型綜合商業地産項目,其周邊道路繫統的車流容量是否能夠支撐就變得非常關鍵。如果城市規劃道路容量不夠,這一巨大的Mall一旦開業将使得周邊道路繫統擁堵癱瘓,而交通的不便又将成為這一商業項目長遠發展的硬傷。以北京某ShoppingMall為例,其規劃超過60萬平米,規模應是市級商業中心定位,但沒有相配套的城市道路交通體繫,投入運營後将會給周邊城市交通帶來很大壓力。同時市政配套繫統難以提供足夠消費群體的支持,必然影響自身經營和發展。

      另一方面,商業地産的開發主體往往是單個開發商,其間的共同協作也不容忽視,並且在規劃設計階段就應有所考慮。衆人拾柴火焰高才能形成區域内的商業繁荣,也能避免低水平重復建設導致的無意義競争。反觀曾經有一段時期,某個地方出現了女人街,于是一大批麗人街、美人街也緊随其後紛紛效仿之,但這些項目往往流于跟風而難以維繫。

      因此在規劃設計階段,建築師就應注重順應城市規劃脈絡、協調不同開發主體的關繫。使商業地産在城市變遷的過程中,保證其自身的完善和成熟,具有長期保值、增值的可能性,達到開發、投資、經營、管理和消費多方的共赢。

      二、傳統建築遺産是商業地産增值的文化源泉

      商業地産項目大多位于舊城區人口稠密地段。歷經數十年甚至更長時間形成的原有街區從某些方面來說,是一種具有地域特點的建築風貌的綜合體,同時也是當地文化傳統和生活習俗的載體,經過歷史積澱而逐漸形成的文脈特征具有其獨特的、不易復制的商業價值。但是,我們對于這種價值的認識卻是在對過去經驗和教訓的總結中逐漸形成的。

      早期的商業地産開發盲目追求現代化或建築面積的最大化,往往采用全盤推倒重來的高強度破壞性開發,甚至被認為是一舉多得的開發模式。政府方面産生了大量政績工程,城市面貌在短時間内舊貌換新顔,開發商獲取了極大的經濟利益,拆遷居民也迅速改善了生活條件。但随着時間的推移,其弊病日益顯現。城市變得千篇一律,毫無特色。建築物徒有其表,形象改變的同時,技術含量還未跟上。原有的宜人的空間尺度被破壞,代之以雜亂或空泛的商業空間環境。亦即原有的雜亂並未消除,而人情味卻消失了,當時的現代化轉瞬也落後了。以幾個現代化大型百貨商場為中心而展開的商業區模式是典型代表,在全國各地大中城市比比皆是,在上世紀八十年代末九十年代初也曾經喧嚣一時,但近年來大都沒落了。例如北京的西單地區,青島的中山路地區都有這種傾向。

      同時,市場需求也是商業地産文脈化的驅動力之一。對于一個商業地産項目來說,其投資、規模、内部設施、服務内容、外觀形象等都可以復制、抄襲;只有其内部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。即便如此也是生搬硬套,是無水之源、無木之本。這也就成為其市場差異化、特色化競争力的焦點。對終端消費者來說,具有文脈特征的商業地産項目不僅僅是一個購物消費的場所,同時也是一個體驗建築文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所,是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關鍵要素。只有把消費者先吸引過來,才有可能産生消費行為,才能體現提高其商業價值。

      上海新天地就是這樣一個比較成功的商業地産開發項目,不僅成功利用了石庫門地區及殖民時代保存下來的建築和文化遺産,並重新組織傳統空間以及建築片段,形成豐富多彩、舒适宜人且滿足現代生活需求的商業空間。其設施未必豪華,内容也未必豐富,但卻創造出了一個人們體驗舊上海異國風情的絕佳場所,随之而來的商業價值的提升也就自然而然了。

      所以,重視城市的建築風貌和文脈特征,必須落實到實際的規劃設計中來,涉及到對原有街區建築風貌的整理和文脈特征的概括。以此确定應保護和适當改造的街區空間環境、典型建築物、標志性景觀以及重點區域的空間尺度等,並結合新建建築的設計,使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業空間。如果開發成功,則不僅帶來豐厚的經濟回報,同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對于一些在郊區或新區缺少文脈依托的大型商業地産項目來說,适當在規劃設計中突出地域特點,也能增加自身的吸引力,並成為可以納入城市大環境中的標志性建築。

      三、善待原有城市肌理和建築風貌,實現商業地産增值

      對于商業地産開發而言,悉心善待原有的城市肌理和建築風貌、保護原有的文脈特征為的是達到項目的增值。這就要求在規劃設計中采用合理的方式,它既不同于歷史文物的保護,也不是簡單、孤立的個體形象特征的保護和引用,而是應當兼具商業價值和社會價值。相應的也對規劃設計提出了更高的要求。

      平安大街的改造就是一個不太成功的例子。該地區在改造後交通問題雖然得到一定程度的緩解,但其兩側商業價值卻並未得到體現。由于原有老北京的城市肌理已被破壞,而仍然将商業建築沿平安大街兩側帶狀布置,即使其建築單體無論細部設計還是體量控制本身都沒問題,但最重要的街道空間尺度變了。違背設計規律的後果即建築群體及空間難以成功,兩側商業建築無法親切對話,舒适宜人的氣氛難以形成,導致其出租、經營等都不順利,離設想的目標相去甚遠。

      那麼當初規劃設計時是否應該考慮到這一問題呢?既然平安大街定位于北京舊城區東西向的交通大動脈,那麼兩側建築的形式、體量就應以此為依據,允許更大膽的改造,而将保護的重點向南、北縱深發展,形成垂直于平安大街的多個商業街體繫,從建築風貌、空間尺度等各個方面都更能反映原有的文脈特征,同時其商業價值将得到更大程度的提升。

      傳統商業街區的更新,通常比推倒重建更加復雜,需要開發商及設計師加倍呵護原有的城市肌理與空間,其開發與設計的工作量也随之遞增。具體到城市空間和建築的改造及保護也要有側重點,保證在小範圍内建築、街道、細部裝飾等原有構成元素的相對完整性。以此提升商業地産項目的文化價值,犧牲局部商業利益來帶動整體商業價值的最大化。

      四、改變舊有的商業地産規劃設計模式,提高商業物業價值

      目前,國内的商業地産項目普遍存在商業網點分布不均勻(老城區多,新城區少)、規模不合理(大型綜合商業網點少、小型零星商業網點多)以及使用和經營方向不明确等問題,這跟中國現行的帶有濃厚行政色彩的“規劃模式”有很大關繫。

      在許多商業地産開發中,政府發揮着很大作用,選址和規劃都是政府行為。在規劃之前,既缺乏周密的市場調查和廣泛征求客戶意見,初步預算也往往不做。在沒有明确目標和客戶的情況下就很快确定方案並進行施工,一旦發現規劃不合理也不能進行大的調整。這其中,有些項目甚至是政府的形象工程,至于經營和管理只是次要問題。即便是開發商開發的項目,其出發點也是為了盡快銷售出去。在目前商業地産熱潮中非理性投資火爆的現狀下,在規劃計階段往往也會犯同樣的錯誤,其理由多為搶占市場先機。

      但從商業地産的長遠發展來看,這種先入為主的規劃設計模式會帶來一繫列問題,當商業物業的供應量達到飽和程度時這些問題将集中爆發出來。因此,衆多商業地産項目要想脫穎而出,就必須改變以往的規劃設計模式和程序。在這方面,國内開發商可以參照西方一些國家的成熟經驗,在進行商業項目投資前,先進行模塊設計,再進行市場營銷,然後根據返回的信息做初步投資預算,預算的多少直接決定投資規模。以此确定招商對象和客戶等,形成最終設計方案的依據。這樣,當展開相應的規劃設計後,一旦發現方案不合理需要調整,也只需局部調整,大大減少了資金、人力和周期的浪費,提高了商業物業的價值。

      五、通過規劃設計提升商業地産項目吸引力

      商業地産項目擁有衆多的業态類型,涵蓋面也很廣:從大型ShoppingMall、百貨商場、專業市場、連鎖店,到商業街,便民店等。規劃設計的質量對項目商業價值的高低有着重要影響,其中對于商業街和ShoppingMall的影響尤為重大。

      首先,體驗式消費将成為商業業态發展的重要形式。特别是ShoppingMall需要通過規劃設計手段,突出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。規劃設計師将運用各種高科技的建築結構、構造技術、材科設備技術,與先進的聲、光、電、信息技術相結合,共同創造一個體驗式的綜合商業環境。其功能的復雜性、技術的高難度無不要求專業化、高水平的規劃設計,同時也是要充分發揮想象力和創造力的所在。不論外部形象還是内部空間,如果在規劃設計中能将各種策劃的主題和理念加以更好的體現,那麼其商業價值的提升就勿庸置疑了。

      其次和目前的住宅大盤一樣,綜合化、多功能化也是商業地産的重要發展方向之一,特别是對于大型商業地産開發項目。不同地産項目之間的界限将越來越模糊,商業地産所提供的服務内容已遠遠超過一般的購物、娛樂需求,它應該滿足人們所有關于消費的需求。那麼,從規劃設計出發,建立商業與其它行業共生的綜合服務體繫,實現商業地産與其它地産如旅遊地産等的大規模整合,是發揮多種資源優勢、實現地産價值最大化的重要手段。例如華南Mall已經從單純的商業地産項目演變為購物式旅遊主題公園,與大多數購物中心以“購買”為主題相比,後者将相當一部分資金投放在了娛樂休閑方面。除百貨中心、大型超市、專賣店、美食街等傳統功能外,規劃了電影城、遊藝中心、酒店等,還有七大風格主題公園,如加州海岸,威尼斯、加勒比熱帶雨林等,極大地提升了商業地産的價值與吸引力。

      對于商業街而言,自由、靈活的規劃形态及宜人的空間尺度則是考慮的重點。一方面,部分商業街依附于高層住宅的底部,帶有明顯的底商特色,其形式有很大的局限,並且易形成商業與住宅的互相幹擾。盡管目前銷售勢頭不錯,但並不能保證日後的順利經營。另一方面,一些商業街位于原有城市幹道兩側,經改造而成,其尺度明顯偏大,不利于商業氣氛的形成和消費者的購物活動。例如北京王府井商業街的重建,忽視了原有的各具特色、獨具風采的建築空間與形式。原有的諸多百年老店、名店品牌特色甚至古樹木都沒有得到保留,聞名天下的王府井商業街在改造後最終形成了一個可以放在中國任何城市、缺乏特色的商業街,非常令人遺憾。

      基于此,新開發的商業街就需從中汲取經驗和教訓,在規劃設計的最初階段即對建築體量、街道尺度、街道室外空間的親切随意性等多方面做出充分考慮。另外,在商業街建築風格、立面形象、細部裝飾,以及一些非建築物如花壇、燈箱、廣告位、小品等元素的設計方面達到協調、統一,才能形成一個完整而豐富的特色商業空間。

      商業地産是新一輪城市開發建設的高潮與機會。雖然其本身屬于傳統行業,但是在新的時期,它所面臨的新的需求變化将導致結構的變化。對于商業地産項目,規劃設計不僅僅是滿足其經濟指標的手段,同時通過創新的設計和高技術的采用,可以增加其文化價值、社會價值和技術價值,從而達到商業價值的增值。

      文/劉力博士劉力主創工作室(DRLL)總設計師

      五合國際(5+1WerkhartInternational)總顧問

      嚴濤著名高檔住宅設計專家

      五合國際(5+1WerkhartInternational)集團副總經理

    撰文:劉力    

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