劉力：90/70政策導致不同階層混合居住模式的復興

　　劉力：因為我是做産品設計的，我主要從産品設計上談這個特點。在之前各地的開發商和設計單位都在做戶型的創新，特别是空間形态上的創新，于是全國各地有很多的錯層、復式等，現在在大的方向上的創新也不太可能了。于是都是在一些定型的戶型上如何做精細化的文章。我們内部做了統計，90平米以下的戶型大約占了30種左右。可以做一些創新，可以批量化生産，比較好用。它的戶型種類有很大的限制，開發商于是把中心轉到景觀設計等上。

　　另外現在我們賣的房子多數是毛坯房，這樣考慮目前居住模式特别和二次裝修的實際需求，在建築設計個及施工中減少不必要的部品，而已基本的外牆繫統，設備觀景和承重體繫為主，避免社會資源的浪費。中國全國總裝修投入是2萬億，全國年裝修浪費是3000億。這樣的話對開發商和購房者來說都是經歷了很大的浪費。(PPT)這是我們做的一個戶型，里面分為不同的戶型。這種叫高适用性戶型。

　　另外一個變化就是由于現在生活方式的變成導致了現在戶型内部格局的比例也發生了變化，也就是人的心理變化影響了戶型。首先是衛生間有了改變。另外作為客廳或是卧室都有變小的趨勢。反而是衛生間有變大的趨勢。過去我們的衛生間只要一平米就夠了，現在的生活空間的面積和尺度標準不在是以滿足豪華氣派為原則，而應以擺放的家居陳設來确定。而生活空間配置標準有了重新的定義。

　　三、對日照和朝向的理性認識，将會引發住宅規劃設計的革命性變化，日照不再是必不可少的基本要素。當今歐式發達國家，甚至包括與我國北方地理條件類似的日本，對日照的評價更趨向于開放。做這樣的設計不僅要設計中間的朝向，而兩端的朝向也要考慮。甚至可以做出一個基本的模式出來。在國内這樣的房子比較少，比如像上海的戶型，每一個戶型都不一樣。

　　四、90/70的政策導致不同階層混合居住模式的復興。但從小戶型在近兩年将有大批量供應的實際形勢看，混合居住不可避免成為客觀現實。所以混合是小戶型政策的衍生物，而間接影響了很多規劃設計手法與思路。

　　五、由于國家節能政策的強化會導致生态技術的普及，今年的兩會明确提出來了去年全國節能降耗並沒有完成，所以又提出了一些措施來提高舒适型，降低能耗。單向應用技術只提高成本和售價。改善提高住宅室内環境的舒适型要從四個方面入手：熱功環境、空氣質量、聲環境、光環境。

　　在中國實施了幾年之後得到了很好的運用。這些樓盤大家可以看看現狀的照片。(PPT演示)這是外遮陽，是一個很好的節能設施，這里面全套的設施都是進口的，這是燈具、廚具等，這些全部是嵌入式的家具，這是卧室。看出去正像是一幅畫一樣在牆上。這是一層的樓梯，這些是標準房間，這是地下的通風口，這套房子里是沒有空調和暖氣的，是恒溫恒濕的。這是外面的采光景。衛生間是高精度的設計，沒有噪聲。

　　六、戶型設計單一導致設計精度的提高。

　　七、産品設計標準化。

　　最後一條就是土地競争推動旅遊大盤價值打造。開發商投資修橋修路，換取里面的一小部分開發權，這種模式我們做了很多。像這個是北京的京津新城。

　　所以我認為未來中國房地産競争是有三條，分别是資本、品牌和産品。只有産品有可能讓你一夜翻身。舉兩個例子，一個是星河灣，一個是南京鋒尚。謝謝大家！