REICO一季度專題報告:住宅供給結構研究

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2007-05-09 10:00

  •   REICO報告工作室研究員劉力峰

      我代表研究小組向大家介紹住宅供給機構研究成果,我們知道住宅供給結構關繫到能否提供合适的産品,适應市場需求,引導市場需求,涉及到房地産市場中很多問題,有很強的現實意義,我們可以從許多方面探讨房地産供給結構。

      我們研究小組覺得應該從影響住宅供給結構主要矛盾和影響當前房地産健康發展的主要方面研究這個問題。首先我們需要了解住宅産品的特征,住宅産品從表面上看,是一個私人産品,具有排他性和競争性,但是它影響到人的生存條件,具有再分配的作用,從這個角度來講,又是政府提供的産品。所以,住宅供給應該從商品性住宅和政策性住宅兩方面考慮,商品性住宅是市場化的方式開發,所有者擁有完全的産權,能夠自由處置和全流通,政策性住宅享有政府補貼,居住者只擁有使用權,但是不擁有完全的産權,不能夠自由處置。我們覺得住宅供給結構的核心問題可以歸結為是能夠有效滿足多層次、多樣性社會需求的一個住宅類别和品種構成,是能夠解決社會各階層住房問題的住宅供給結構。因此,有效的供給結構既要能夠滿足高收入階層個性化享受型和投資型住宅需求,同時也要滿足中低收入大衆化普遍性和基礎性居住需求。現在讨論面積和戶型結構,包括價格的高低,並不是住宅供給結構的核心問題和基本矛盾,只有明确了住宅提供主體的分工合作關繫,實現全流通住宅和限制流通住宅統籌協調發展,才能真正解決我國住宅發展中的突出問題。住宅供給結構的核心問題在于形成一個政府和市場之間的分工合理、職責明晰、相互獨立又彼此依存的住宅供給體繫。

      首先,我們先看看我國住宅供給結構現狀,這張圖說明供給方式的變化,表明住宅市場化和産業化步伐在大大加快,房地産業通過市場化方式建設的住宅面積占城鎮住宅面積的比例大幅度上升。第二,時代的變遷帶來住宅條件的改善,住宅戶均面積呈現擴大化趨勢,我們對統計局5.6萬個家庭住戶調查結果進行分析,通過分析可以看出1980年以前的住宅戶均面積只有57平米,之後逐漸上升,2001-2005年這個階段建設的住宅戶均面積上升到108平米,特别是1996-2000年之間,還有2001-2005年。從不同建築樣式戶均面積也可以看出這個趨勢,每一種建築樣式戶均面積都有比較大的提高,随着時間的推移住宅面積擴大趨勢十分明顯,這種趨勢主要是由于住宅功能的改善帶來的。第三,存量住房在一定程度上體現了保證功能,根據住戶調查結果,我們可以看出租賃公房、租賃私房,房改房和租賃公房的家庭比例超過60%,這兩類住宅是以明确低于市場價出售的,或者含有政府補貼,具有住房保障功能,保障水平存在比較明顯差異,機關事業單位、國有壟斷企業保障程度比較高,經濟效益一般的企業、城市貧民保障水平比較低;第二存在過渡保障,相當多的高收入階層也一次性享受到了房改房的優惠;第四,解決适用房和廉租房供給增長比較慢,經濟适用房比例有一個比較明顯的下降,從1997年的15.4%,下降到2005年的6.5%,未來可能會有一些變化,這也是一個好趨勢,從商品房和經濟适用房銷售比例來看,從1997-2005年之間銷售比例從5.1:1迅速上升到14.1:1,在一些大中城市這種情況更加明顯。很多城市有意無意忽略了提供廉租房的責任。第五,不同收入階層住房存在差異,最高收入的平均面積97平米,最低的只有64平米,包括最高收入戶和最低守住戶居住面積也有比較。收入水平的高低和住宅條件的好壞的相關性是比較顯著的,随着收入水平和生活質量的提高,人們對住宅居室擴大有比較明顯的要求。第六,現有的小戶型住宅數量比較比較龐大了,根據住戶調查結果,現在一共有接近80%是單元房的一、二、三居室,平均面積只有75平米,74%的單元房是二、三居室,平均面積只有78平米,這些住戶實際上具有比較強的改善住房條件的願望,目前我國城鎮一共2.9億套住宅,這是2005年的數據,這麼推算的話,全國城鎮有一億套單元房是一、二、三居室,說明現有小戶型的數量比較大。我們也測算了一下,現在每年城鎮新建住宅500、600萬套,按照目前80%是小戶型計算,每年新增的小戶型維持70%,2020年小戶型占住宅的比例是75.6%,即使未來小戶型在增量中的比例要下降到30%,2020年小戶型住宅仍然占60%,15年以後小戶型比例仍然不低。在盤活住宅存量情況下新建住宅戶型面積完全可以有更多選擇,只有這樣才能滿足城市居民未來消費的新需求。

      住宅供給結構的矛盾,我們覺得住宅供給結構的矛盾實際上是全流通住宅和限制流通住宅發展的不協調,這種不協調迫使房屋需求者基本上只能通過市場解決住房問題,導致了商品房價格迅速上升,中低收入人群改善住房條件的意願越來越難以滿足,實際包括三方面内容:第一,片面的住房供給制度設計,誰供給的問題沒有真正解決,政府大量精力用在調控市場方面,使用各方面政策推進住宅供給市場産業化同時忽視了住房保障職能,住房市場如何供給問題上並沒有真正解決,包括政策性住房供給和市場化供給界限的模糊,從而産生了一繫列行為的混亂。第二,兩類住房供給門坎並沒有清晰的界定出來;第三,兩類住房權屬沒有界定清楚;第四,兩類住房的建設規則沒有界定清楚,再有失衡的住房供求結構體繫,建設部曾經提出所謂的兩個家庭層的問題,再有商品房和保障住房不平衡,二手房和一手房不平衡,租賃市場和買賣市場發展的不平衡。

      既然有效的住宅供給既要滿足高收入個性化享受性和投資性需求,也要滿足中低收入大衆化普遍性需求,就需要構建這樣一種住宅體繫,首先需要解決差别化有效需求問題,這是構造有效供給結構體繫的一個前提,我們對商品房、經濟适用房、廉租房的供給價格和不同收入水平的家庭能力進行對比可以得出在現行住房供給條件下哪一類收入家庭适合進入商品房供給體繫,哪一類收入等級家庭适合進入經濟适用房供給體繫,哪一類收入家庭适合進入廉租房供給體繫,需要考慮如下因素:一個收入承受力,随着收入水平的提高,承受力會提高,按照統計局七個收入等級進行劃分,再有住房公積金,每年按照一定的比例從職工工資里進行繳存,體現為職工的住房承受力,現在城鎮很多居民都擁有自己的私有住房,通過财産的變現體現為未來住房的承受力,再有住房的供給價格,按照2005年商品房、經濟适用房平均價格測算,承受年限按照20年統計,不同收入家庭商品房承受能力我們有一個測算,如果按照90平米商品房作為衡量標準,有60%家庭,包括最高收入家庭、高收入家庭、中等偏上家庭和中等收入家庭可以承受標準戶型商品房價格。60%高收入和中等收入家庭已經進入商品房門坎,不适合購買經濟适用房,30%中等偏下及低收入家庭完全适合購買經濟适用房,10%的最低收入家庭無法承受經濟适用房購房標準,只能由政府提供廉租房,未來住房結構形成倒金字塔結構。

      有一部分人群可能承受不了經濟适用房或者承受不了廉租房,這時候需要政府提供一定的财政支持,财政支持的水平大約是多少呢?我們也做了測算,保障人口,廉租房這部分也有相當多的人群擁有自己的私人房産,實際上需要政府負擔的部分沒有統計上來的人口多,只占全國城鎮人口的3%,我們提供兩種支持方式:一個租金補貼,第二實物配租,實物配租部分按照一個比例匡算,未來作為實物提供的這部分每年有增加的額度,15年能夠提供366萬套實物配租廉租房,其他的人群希望政府提供租金補貼,綜合測算,到2010年、2015年和2020年廉租房資金需求293億、404億和684億,整個“十一五”期間總的需求大約是1300多億,2006-2020年需求是1900多億。經濟适用房也是這樣,沒有私人房産的部分需要利用差額補貼的方式,由政府承擔超出家庭收入承受力的一部分。把兩項合計,2010年政府需要财政保障的資金300、400億,2015年500多億,2020年840多億。住房财政綜合籌資能力,政府能夠提供多少保障資金呢?有三方面内容:一個出讓淨收益,建設部規定每年提5%用于廉租房建設,我們希望能再提5%用于經濟适用房的建設,住房公積金增值收益全部用于保障性住房的開支,第三财政劃撥資金,包括房産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅,這四方面完全可以提出一定比例用于保障住房,資金需求和資金供給,政府通過資金供求的比較,政府有足夠财力執行政策性保障,未來保障資金缺口還可以通過其他設計加以保證。

      我們還對各地區的住房财政承受力差異做了分析,用人均财政收入和需要的财政補貼四個象限進行分析,深圳人均财政收入非常高,戶均補貼非常少,這是盈利區,不需要支持,在第一象限里,上海、北京、杭州、廣州這些區域人均财力不高,戶均補貼額度很高,這個區域是屬于自保地區,通過本地财政支持提供保障。最成問題的是第二象限,這個象限地區最多,必須通過外部資金的注入提供保障性住房的資金支持,我們設計了構建和諧住房體繫的總體思路,把滿足全體人民日益增長的住宅需求作為出發點,形成充滿活力與關隘精神的多層次、多樣化住房供給體繫,實現人人安居。包括不同的供給對象、供給標準、供給方式、産權權屬和交易方式,經濟适用房屬于基本功能齊全住房,限制在一般檔次,較小面積和較低價格,商品住房由市場主體供給的個性化、享受化和高檔性住房,明确不同住宅的供給方式,經濟适用房可以通過政府支持與監督企業建設租售並舉方式提供,商品房通過政府引導、企業主導租售並舉和市場化方式提供。

      我的匯報到此結束,謝謝大家!

    撰文:劉力峰    

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