房地産政策對建築設計方面的影響

　　第一、90、70政策對戶型的限制

　　從客觀上來說，90、70政策抑制了戶型多樣化的發展，因為原來我們各大城市都在做戶型創新的研究，主要是在戶型的擴展、空間方面的變化，比如很多的錯層、躍層、復式方面的研究，現在大家都在做90平方米以下的小戶型，一下把類型限制死了，大家想的不是往外擴展，而且如何做得精致。

　　公司有一個統計，90平方米以下的小戶型有不到三十種，二十多種，這幾種數量是好的，不必做太多的創新，更多的經歷是放在内部的優化上。也就是說以前設計院設計深度不做的東西，以前就出到標準圖這種級别就夠了，很多的問題沒有深入研究，現在都去研究了，這種情況下催生出很多90平方米以下越做越精的戶型，南方北方不太一樣，另外也導致了大量同質化的樓盤，戶型都是一樣的，靠什麼拉開差距呢，只能靠建築的外觀、形象、立面，比如景觀方面和文化方面來拉開這個差距。

　　第二、住房交房的體繫

　　現在住宅市場上有毛坯房也有精裝房，大量是毛坯房，做精裝房交房方面的争議太多，但是有很多大的開發商已經越來越朝精裝房方面發展，對于很多消費者、客戶來講，等于是兩次投入，買一套房子里面的裝修哪怕是四白落地基本的粗裝房，也是比較好的，但是明顯戶型不是自己需要的，自己重拆裝，等于花了兩輪錢。根據裝飾協會統計的中國全年一年當中投入的兩億，砸掉的浪費開發商和客戶自己的砸掉，是3千億，這個社會總的成本方面，到每一戶的住房者都經歷過這樣的過程。既然這樣，未來肯定是兩個趨勢，一個是把精裝房做得更精，讓他舍不得砸，我在英國生活過八年，澳洲生活過一年，就沒有聽說過毛坯房的概念，全部是一次到位的，就像現在買電腦、買手機都是里三層外三層包裝好，不可能給你裸機。第二種情況，我們既然是毛坯房，我們就毛坯到底，很多的衛生間、廚房能不做就不做，因為做了也是要浪費，用戶要給砸掉，包括我們驗收的標準應該适當地放開，最早做高适應性戶型的是聶梅生的姐姐，他們做過廠房宿舍，只做了分戶牆，沒有做内部隔牆，給用戶自己改造的余地，改造的結果是出來了99種戶型，沒有任何兩戶是重樣的，最關鍵的是所有的用戶對自己改造的平面是非常滿意的，說明了每家每戶由于人口數量的不同，生活習慣的不同，投入資本水平的不同，方方面面，甚至審美方面不同，所需要的戶型是不一樣的，所以開發商在同樣是小戶型的基礎上拿出一種産品里适應所有人的口味，與其這樣，不如放開這樣的要求。給産品留有余地。

　　第三、生活水平的變化

　　現在由于生活水平的變化，導致人們的行為方式的變化，影響到了居住功能的變化，最後落實到了戶型上肯定也是變化，我們做的住宅，戶型只是一個載體，它所承載的是每戶人家自己的生活方式，現在北方人、南方人的生活方式本來就不一樣，高收入家庭和低收入家庭的生活方式也不一樣，所以差别是非常巨大的，造成了很多的具體的影響，比如說衛浴分離的模式，過去我們的衛生間能夠做多小就做多小，最早的標準是4平米的衛生間就夠了，現在至少做到了6平米，甚至10平米，衛生間的功能也有很大的擴展，不是過去的簡單三大件，現在至少是除了馬桶以外，得有淋浴房、浴缸，拓展一點還有桑拿房、體重計、建材器材、更衣凳等等，對于小戶型來講，有很多的具體方式來提高适用性。另外一點就是開放廚房，很多的樓盤現在為了追求時髦，就做了一個開放式的廚房，對于傳統中國人的油煙，現在我們的客戶接受開放廚房的比例越來越高的，在現在的社會里，福利分房的概念很不适用，現在的很多空間定義有了變化，過去強調卧室做大，衛生間做小，樓梯間小，走廊盡量短，這樣提高得房率，降低公攤率，現在很多的觀念已經被颠覆了，拿卧室來講，過去卧室為什麼要大，三室一廳、兩室一廳，主要的夫妻在一套主要卧室，老人一套卧室，小孩有自己的房，一間卧室是一個生活的具體單元，現在的整個社會四室同堂、三室同堂的比例越來越小，你搞這麼多卧室就沒有必要了，過去的生活單元除了床以外，還得有一個五鬥櫥，然後有一個電視，有一個衣櫃，衣櫃上兩個箱子，這是基本的生活單元，但是我們現在，除了晚上睡覺是不會進卧室的，白天在外面忙，除了睡覺是不會進卧室的，有了儲藏室為什麼還要放衣櫃、放箱子，現在由于經濟發展帶來了徹底的變化，電視機現在是液晶的、等離子的，可以挂在牆上，你為什麼還留櫃面、台面放電視，現在就導致了卧室越來越小，衛生間就會有越來越大的趨勢。這些細節累計起來，我們傳統的戶型設計，所謂的幾室幾廳就已經不成立了。

　　另外是對朝向的認識，過去的社區為了追求沒有麻煩，都采取了一律的正南正北，這是非常僵化的設計，跟國外有很多不同，英美國家人家買房從來沒有計較朝南朝北朝西，一點這樣的概念都沒有，說明什麼，是西方人生活水平比中國人低嗎？為什麼不追究這個事情呢？其中很重要的原因就是住宅的品質非常高，雖然戶型是差不多的，但是門是門窗是窗，磚是磚牆是牆，每件都是都非常貨真價實，現在中國的房子由于建築的質量比較差，建築材料的質量比較差，導致了如果不是南北朝向、東西朝向就能曬死人、凍死人，所以逼着買南北朝向，這是工業體繫不配套的問題。同時也不一定就是這樣，如果說歐美和中國的氣候環境差距比較大，日本跟中國是相當接近的，也沒有這麼嚴格的區别。可以通過朝向、戶型的設計、技術手段的使用來做一個補償，使得南北朝向和東西朝向都好辦，朝向不好的有更好的景觀設施，更主要的是一個設計，一個設計如果是做一個闆樓，只需要設計南北朝向就行了，整個小區的品質是非常低廉的，你可以做一個很復雜的設計，既有南北朝向又有東西朝向，保證每個戶型都好賣，在設計上有很多的麻煩，但是銷售是好的，整個社區的整體品質是好的，不光設計南北朝向，還有做端頭的處理，主要是看開發商肯不肯花心思，設計院的設計師肯不肯花心思，不是說這樣的不好朝向就不好賣，很多樓盤不是說簡單的南北朝向戶型，可以是復雜的多種戶型的組合。

　　第四、不同階層混合居住模式的復興

　　過去曾經說不同階層的人群不能住在一起，将來的物業管理因為收入的不同帶來了生活方式的不同，住在一起會有很大的麻煩。現在恐怕是做不到的，首先從中央來講，建設和諧社會，這是一種政治理想，這是我們追求的一種目標，所以不鼓勵分階層的劃分小區的居住地。小戶型在兩三年内有大體量的供應，可以分成微觀、宏觀層面來看，微觀層面很多開發商要求我們做的，就是兩個90平米小戶型，分别銷售，如果有人想買大戶型，把兩戶合並在一起，拆了中間的隔牆就可以了，留有改造的余地，于是在同一個社區里面，就有人只買一戶的，有人買兩戶的，如果可以改造成復式的，有人可以買四戶的，不可避免地就在一棟樓里就有了不同收入水準的人群，在微觀層面已經有一個混合了。在居住社區里面，國家有要求30%、70%的比例，決定了不同收入的混合是一個必然。在宏觀層面，一個城市它鼓勵對住宅開發項目還有一個宏觀的控制，那麼這個宏觀的控制就是按照這個比例來的，所以也不可能說哪一個社區全不允許你改大戶型的住宅，所以三個層面導致了都是一個結果，由小戶型的政策帶來了居住社區里面不同階層的混合，這是不可避免的，這個結果帶來了在産品設計方面必須考慮這個方面，沒有純粹的，小戶型是經濟适用房或者給低收入階層的。這不一定。

　　第五、成套的生态節能技術的普及

　　我主要是講成套，賣的不是單項的技術産品，這個時代已經過去了，在全國經濟會議之後，提出了住宅節能的理念，過去兩年里大量的樓盤開始拿着節能産品作為賣點，這個産品都是單項産品，單項技術，比如說窗戶外牆保溫怎麼做的，門窗繫統怎麼做的，售樓處里擺着很多的節能産品、樣品，樓書上羅列了一大堆采取的技術手段，這些都是節能的手段，單項來說都是節能，但是它忽略了一個很重要的事實，就是你買的是整體的産品，産品節能不節能，跟你里面用了多少節能手段是沒有必然聯繫的。我們拿汽車為例，你去買寶馬汽車，首先關心的是動力幾點零的，排量是多少，第二時速每分鐘達到多少，第三整體油耗，你不會關注火花塞是什麼牌子的，如果夏利換上寶馬的輪胎、法拉利的方向盤，它仍然是夏利，它不是寶馬生産線下來的，不是集成化的産品，因此沒有整體的指標。這個階段拿着節能當賣點，反而沒有降下來能耗，兩會提出了目標，這兩年節能並沒有達到目標，國家節能形勢這麼緊張，也不可能允許這個情況持續下去，今年會出台更加嚴厲的懲罰措施和積極的鼓勵措施，現在各種鼓勵的措施加起來能夠達到了每平米采用一些節能設備以後，能夠達到每平米400-500元錢，這樣的補充已經非常高了，足以做一個真正節能的項目。我這里強調的是做一個節能項目需要通過完整的模拟計算實現的，最後在銷售時就賣兩個指標，不要賣技術設備，一個指標是高舒适度，你的恒溫恒濕情況怎麼樣，第二你給消費者一個瓦數，這個房子多少瓦，這個目前的開發商都提供不了，你就拿出很多的獎項，消費者過來就問兩個問題，一個是舒适度能達到多少指標，外面多熱多冷，房間的溫度控制在多少度，第二百公里油耗，房子住一年，能耗是多少。只有像北京鋒尚、南京鋒尚、moma可以得出這樣的指標來，微能耗、低能耗、零能耗，這才是一個最後的指標，你賣的是整體性能，而不是單項技術。外面很多炒作節能住宅，大家都去問他們這兩個問題，基本上都答不上。

　　那麼降低能耗，節能是一個次生産品，不要片面地強調節能，如果我們要節能的話，住延安窯洞就可以了，不用電水最節能，核心是我們在新的平台、標準基礎上再去降低能耗，舒适度是一繫列的指標，包括溫度、濕度、控制流速，室内界面溫差，不能說空調吹得涼爽，摸哪哪燙手，怎麼達到？我們是國内唯一一個公司使用中國的軟件進行計算，根據模拟的結構再去采購各種技術設備，不用用最貴、最好的，關鍵是全部用起來之後是沒縫的，這是一個核心成套的理念，前面說的樓盤技術很好，但是那些技術就好比你冬天穿羽絨服、羽絨褲，但是沒有戴手套、紮圍脖，沒有穿秋褲，仍然會很冷，現在國家節能標準是50%、60%也好，管的是設計，設計上窗戶要達到繫數多少，達到這些標準根本不能說明你這套房子在使用過程中能耗降到了多少。這里面包括一些具體的技術，在這里不詳細講了，就講講大的方面，包括外遮陽有很多的形式，可以最後變成防盜的設施、自鎖功能、電動控制、自動對準太陽入射角度，包括新外牆的做法，現在都做外保溫，十幾年過來證明是錯了，随着時間的演唱，最後外牆保溫材料掉下來砸壞了車，砸了人，這樣的做法是失敗的，現在提倡的是雙挂式，留有空氣層，最重要的是如何解決冷橋的問題，現在很多的做法都錯了，很多高端公寓為了漂亮，上面做了落水管，但是落水管做在牆里面，為了外牆漂亮，外牆保溫做在外面，水在里面，冬天化水，零度的水走在里面，牆就是零度，有很多的案例是使牆内結水。要解決陽台闆的保溫問題，你的門窗、牆面保溫性能做得做好沒有用，直接挑出陽台闆，直接從陽台闆跑掉了，你再做保溫沒有意義。門窗現在的性能非常好，有雙層、中空、單輻射、雙輻射，雙層玻璃單牆中空，各種技術都有。現在的門窗性能都已經非常好了，好到什麼程度呢，五公分厚的門窗繫統那的保溫繫統能夠達到30公分的磚牆，外加13公分的保溫材料，主要還是成套使用的概念。

　　再有就是活性能量基礎，不再做能量熱泵，不管是裝機還是平面基礎，在做基礎的時候讓熱盤管下去，利用潛層熱源，控制空氣的溫度在22-26度，正負可調節2度，這樣的話你就可以不用空調了，沒有空調，沒有暖氣，是通過控制建築的溫度來調節室内的舒适度。第一代用串聯、並聯，現在用貼膜式的，最根本的目的就是取代空調，傳統的空調技術都是一樣的，用的是混合式新風，每次循環換掉20%的廢氣，補充20%的新風，現在用的是置換式的新風，新風靠近地面的地方，溫差控制在1度，人呼吸的廢氣在屋内就可以排出去，保證在人的高度以下有新風，剛才提到的衛生間橫排水繫統，衛生間可以做到屋内的任何位置，是完全幹燥的衛生間，這是一個交叉污染源，你上廁所感到臭，打開排風扇經過的是别家的空氣到你家來，你兩三天不往地漏里放水，就會形成交叉污染。還有戶式的新風繫統，現在很多的陽台為了漂亮，做雙扇落地門，導致沒有窗戶，很多人睡覺喜歡透氣就得開着窗睡覺，在沒有窗的情況下就得開着門睡覺，對北京這樣的氣候，沙塵暴冬天你怎麼開着門睡覺，很多樓盤靠着高速公路，外面噪音很大，怎麼可能開着窗睡覺，需要這樣的戶式新風繫統，防塵、防噪聲。

　　包括怎麼樣節水，說現在洗澡，打開水龍頭之後，放掉很多的冷水才能有熱水，每天浪費都是熱水，用管中管微循環的技術，可以長期利于節水。下面講一個實例，就是怎麼用的這個技術，我們做的南京鋒尚，能耗上做到零能耗，townhouse這部分是微能耗，這邊是護城河，有很寬闊的水面和窄的水面，這是明城牆遺址公園，這是政府出資修的中式園林。這一側是鋒尚這一側，完全是洋人做的景觀設計，非常幹淨、整潔，好像什麼也沒做，住在里面是非常舒服的，開發商在里面辦公，護城河里面開發商修的溫泉，這是草坪、入口，這個雕塑是根據國外找的藝術圖片由民工拿水捏的，這是會所，全部是用太陽能的。

　　第六、設計精度的提高

　　我們都在做小戶型，戶型創新方面沒有什麼需要做的，有更深層次的設計，每一個部分都需要有非常充足的考慮，現在所有的住宅設計，你仔細看一下的話，即便是國家的標準里面有很多錯誤，我們一做圖，外窗一畫，就是在外牆的中軸線上，大學是這樣教的，標準圖也是這樣畫，我們做的是外保溫，為什麼這樣做，窗的保溫做得很好，也可以做在内牆線上，如果做成外牆線上，室内可以做一個凹槽出來做一個花池，為什麼要做在中間，内外都很窄，什麼都擺不下，我們看到這些柱子，是完全沒有必要的，特别是做住宅，結構優化一下的話，完全可以把它做在牆里，做成扁柱，就算一定要有柱子，柱子為什麼要做成硬件，小孩過去容易碰了頭，我在德國都是壁紙，壁紙是一層一層覆蓋的，貼得很厚，壁紙很軟。在玄關部分，有很多具體設計的細節。

　　因為産品是一個含糊的詞，包括住宅和酒店的産品，這是五合國際做的一套豪宅標準，做了三年，第一版是三百多條，現在是九百多條，分成十大方面，什麼目的呢。我們接觸了很多的開發商，是要做豪宅的，要求做豪宅，可是豪宅的標準是什麼，現在市場上的豪宅很多，比如以北京為例，萬城華府賣兩萬多，公園六号四萬多，北京公館五萬，新出來的項目賣到八萬……這些售價很高，但是大家使用的設計規範是同樣一套規範，你用的國家規範和回龍觀的适用房用的是一套規範，你能拿到銷售許可證，誰說你是豪宅，你的價格主要是由土地成本核土地附加資源構成的，我在CBD就貴、靠近昆明湖、玉泉山就貴、靠近清華北大就貴，所謂的豪宅中都是空調，空調在國外都是很落後的，有的開發商還說送你一套空調，做高檔的住宅，我們支持，但是如何你告訴銷售員，我的樓盤和對面的為什麼不一樣，就需要一套技術的體繫支撐。

　　私密性、保溫措施。現在中國雖然有智能化體繫，保安這一繫是達不到的，任何小區是達不到的，作為保安都是簡單刷一個門卡，沒帶門卡說說就能進去，開着好車，穿得好點就能進去。我們現在所有小區的大門都是人來管的，而且不是彈簧門來回推拉的，都是非常廉價的，現在有這麼多的技術可以用，沒有人采用。我在北京只見過一家物業，全部用的是女保安，保安有多少機會是拿着警棍跟别人打架的，你為什麼要拿着警棍，這里要求是服務員穿着領帶、西裝、襯衫，不能穿大衣，看崗亭，三十公分厚的牆壁，里面是空調、新風一應俱全，但是沒有凳子，有凳子就可以睡覺了，就不盡職了，可以換班，但是不可以睡覺，不可以坐下，這樣的硬件要求可以提供。

　　第七、産品的標準化

　　對于很多大的開發商，萬科、陽光一百，它和一般小的開發商的項目公司的概念不太一樣，當一個小公司只操作一個項目或者兩個項目的時候，你可以這個團隊配得比較齊整，全部經歷管一個項目，像萬科這樣的公司，全國十幾個城市有項目，每個城市有兩三個項目，全國有幾十個項目，每一個項目上方案是一家設計單位，施工圖是一家設計單位，景觀圖是一家設計單位，都要面對幾個總包分包的施工隊，面對無數的材料、設備廠家供應商，同時對着幾千家企業在作戰，所以它沒有一套標準化，就沒有辦法控制成本，控制采購，特别難的是控制不了質量，不可能每個團隊、每個項目公司的總工都招配得很齊整，對于這樣的公司來講標準化就成了唯一的出路，就像麥當勞怎麼管理全球的店，怎麼來管理人的任命、考核，一定要有標準，達到標準就可以給你授權，允許你特許加盟，這是我們給國内企業做的圈套標準化，主要是設計標準化。國家上分七大地區，分不同部位，内部外部，七個地區有四個部位，有四千多個做法，十萬多個節點，投入比較大，這是給集團公司玩的，大公司做這套標準是不掙錢的，但是長年執行這種標準，是能夠大幅度節約成本的。

　　這是針對國内的問題，做了識别繫統、施工工藝、材料標準化。最後做出來的是可以檢索的繫統，意義就是實現了從毛坯房到精裝房的過渡，包括材料、施工工藝的標準化，最後節約的是時間成本，控制了施工質量，當然也就控制了開發的成本。

　　第八、頂級産品

　　前面講的都是標準的産品，畢竟樓市市場上還有高端客戶，還有高收入人群，頂級産品做到什麼樣子了，舉兩個例子，這是我們正在做的，北京北邊的别墅項目，這個項目開始做一些别墅，做到一年，發現這個别墅怎麼做就是别墅，最後改成了城堡，只做三個城堡，城堡的售價三個億以上，背着着山林，山林可以租可以領養，前面是高爾夫球場，我們給這套的設計就不是普通别墅居住的概念，每一套城堡是三千多平米，實際上是一個企業接待性的會所或者是私家的社交會所，我們找到了蘇格蘭三個城堡為原形改造出來，里面的一串空間設計全部配套的軸線設計，包括樓梯間的形式。整個平面的特色是非常經典和古典的，這一類産品可以算是中國别墅走到一個新的境界的體現，别墅像我們做的上海祖園也做到頭了，一棟賣一億三，畢竟是别墅豪宅，再往上走就是城堡和莊園了，做城堡填補一下中國别墅類頂級産品的空白。這是内部裝卸的一些圖片，是非常厚重的木件做得比較多。這是在廣州珠江新城做的住宅類的，當時設計了幾套方案，可以做四棟樓，最後做成兩棟樓，一梯一戶，下面也是有少量的幾層是一梯兩戶，一梯一戶，有大貨梯，每一戶四周都是陽台的處理，這是頂級産品又上了一個台階。

　　第九、大盤的價值

　　現在大盤的項目越來越多，很多開發商拿城里的地塊很難了，轉向拿很大的地塊，由旅遊地産或者酒店主題開發，項目越來越多，里面的核心就涉及到資源配置的問題，怎麼樣通過旅遊設施來帶動土地價值的提高，從大盤的戰略與做小項目是不一樣的，小項目可以采取跟從的戰略，你賣7千，我賣7千5。這是江西新城，是2萬2千5百米中國最大的别墅區，里面做了兩個大酒店，里面有高爾夫球場，通過所有的配置來提高它的檔次。里面核心的就是酒店和度假設施，這是非常熱的一類，現在做的就是酒店類和商業類的大幅度的提高，酒店現在是一個專業化的設計，大家都比較公認，首先是酒店管理公司，其次就是找一個做酒店比較擅長的專業公司。

　　第十、商業地産的專業化

　　現在的商業地産非常大了，跟以前的要求不同，原來基本上是做一個商業，以開發商自己的想法為主，現在不一樣，多數是依賴專業化的商業策劃公司、商業管理公司，整合資源、招商，以及業态的規劃為先，這方面的理念來做。

　　最後一個結論還是那三句話，資本、品牌和産品，這三條是未來房地産競争的核心要素，這三條是不同的，其中資本不是一夜能夠翻身的，昨天沒錢，今天就有資本，第二品牌是需要長期的積累，這三件事只有産品的事情能夠使你一夜翻身，國内的例子也非常多，國内熟知的一個是星河灣，一個是鋒尚，星河灣只做了兩個，北京星河灣，廣州星河灣，鋒尚也只做了兩個盤，北京鋒尚和南京鋒尚，由于有了品牌，赢得了資本的合作。