旅遊地産的大趨勢

　　主持人：接下來我們請出五合國際建築設計集團中國區總顧問劉力，他的演講題目是：旅遊地産專題，有請。

　　劉力：首先感謝各位的耐心，我是最後一位演講者。今天和大家分享的是旅遊地産的大趨勢。

　　首先看中國地産大旅遊業的機會非常好！中國的經濟高度成長，成為世界經濟發展的重要引擎。而且“中國熱”在世界範圍的升溫為中國的入境旅遊需求提供了很好的發展機遇。在我國的休閑制度，一年有115天的假日，也就是說全年的三分之一，中國人都在休假中，給未來的休假市場提供很大的可能性。

　　旅遊業成為國民經濟重要産業，占總收入4%-5%。國内的旅遊市場增長迅速，比如說100萬會員分時度假繫統可拉動國内市場50-100萬的市場。

　　現在旅遊的人群以國内為主，國外的旅遊發展也非常快。主要的客源是高收入的人群。

　　還有一些沒有投入旅遊消費里面，但是他的消費欲望很強烈，他期望達到的方式還是很大。看旅遊行業生命周期的區縣，中國的處于成長期里面，未來的發展空間非常巨大。但是我們現狀設施無法滿足新一代需求，提供的比較抵擋，主要是吃住行消費比重較高，遊覽購物僅真15%。低水平的格局缺少吸引力，同時也留市場的空白，作為未來的市場發展空間比較大。

　　目前國内旅遊市場發展趨勢有這樣一個趨勢，首先總量是增加的。娛樂、購物的比重上升。二、三線城市的旅遊市場發展機會增大。新興旅遊機會将會更多。

　　前面講旅遊業，那麼旅遊和地産的結合是非常猛的勢頭，因為國家土地的控制，很多作為地産拿地困難越來越大。從我們一個公司接的全國數量也是驚人的，這是未來旅遊地産發展的趨勢。

　　下面是在濟南作的主題公園的項目，是引進韓國的一個項目。

　　另外在旅遊地産方面有一個比較大的變化，過去把旅遊作為缺口，重點做房産的銷售，所以叫小旅遊、大地産的概念，現在轉變到“大旅遊、小地産”是要把銷售和經營並重的發展。像産權式酒店的開發資金回收模式受到國家的控制。

　　這是在鄭州做的項目外觀，周圍是黃河，所有黃河沿線的景觀都做出來了。

　　作為旅遊地産項目涉及的方面很多，從每個角度說都有自己的關注點，一個項目要想成功，一定要把四個方面的利益平衡。四個方面就是政府、投資方、消費者購房方、當地的居民和産業。

　　作為政府很關心如何通過區域、項目開發拉動闆塊經濟的發展或者整個城市建設的目的。所以更多的關注是社會效益。

　　像這個項目在威海修整個區域的市政，由企業、開發商投資，換取的就是三角地的開發權（如圖）  他的利潤靠這塊地回報，要先給政府做貢獻。這是在瓊山做的項目，作為開發商一定要回報，不管項目如何策劃，必須要滿足經濟的目標。作為消費者不敢是度假、打球，為什麼到這個地方來？所以這個地方一定要有足夠的吸引了。（如圖）蘇州一個島上的項目。

　　最後的就是當地居民的出路與當地産業與轉型。最理想的開發方式應該是把當地的居民，結合到開發的産業，把農民變成球童、保安。或者把傳統的手工業拿到開發的項目中來。

　　以上四個方面，如果都能擺平，這個開發項目才能獲得真正的成功。

　　像雲南麗江是比較成功的例子，（如圖）是我們在當地做的一個項目，當地完全融合在旅遊行業里面。

　　再有就是旅遊資源，旅遊項目肯定要旅遊資源，有的地方有自然的山水、沙灘，有的地方沒有這麼強的旅遊吸引力，不一定要建公園，可以和生産性的産業相結合，像葡萄酒、老的煤礦等等。（如圖）在北京的人工做的室内采摘，我們有很多的采摘設施但是檔次比較低。如果是高檔的本身就是具備吸引力。

　　很多地方都有沙灘，如何與其他的旅遊景點形成區别，特色非常重要。舉一個例子（  如圖）京津新城，是在北京、天津大三角地方一馬平川，只有一個朝白河還有一個溫泉。拿地的資本只有幾千元。拿地花了一個億，自己造資産花了三個多億。一個是高爾夫場共有三個。在這里是第一個把高爾夫場作為隔離帶，中檔别墅在四周，最高檔的别墅是一個島只有一個别墅，每個别墅都是獨立的島，我們做了千島湖的概念。僅僅有高爾夫場還不夠，一萬五千平米，是日本式的風景區，大藥房、書院、遊艇俱樂部、大學等，一套的把自己的資源整合起來，才能拉動房地産的銷售。現在正和北京、天津談如何把輕軌修到這里來。因為是利用社會資本，開發商為主導建設的新城。

　　（如圖）這是整個别墅區的入口，大門非常氣派、現場照片、中國規模最大、氣勢最大的超五星級酒店。這是旁邊占地600畝地的日本式的溫泉，前年投入使用，天天爆滿。因為離北京、天津比較近，如果不喜歡在城里，還希望稍微有點距離。我們不管什麼朝代，把神廟、寺廟都堆在一起，開發商很滿意。這是長沙的嶽麓書院，搬過來，放大13倍。所有的入口都不同，全部是用景觀手法做大門。

　　現在旅遊地産找的主題不一定是做大酒店，或者是主題公園，有很多新型的主題，像自然風光、文化遺産、主題公園、遊艇俱樂部、馬術俱樂部、花卉博覽園、濕地公園。

　　現在值得注意的是，很多高端的主題正在興起，我們公司做的幾個旅遊計劃，都提到遊艇俱樂部和馬術俱樂部，代表中國高端富豪的需求。

　　多數開發商搶灘意識和急功近利的心态，導致産品品質劣，資源破壞嚴重除去少量。在市場供不應求的前提下，低端産品雖然可以取得一定的經濟效益，但從長遠來看難以與高水準的國際品牌競争，必将遭到淘汰。

　　還有投資與項目檔次的高門檻，大的開發項目，里面一個龍頭設施到底要花多少錢？能不能先花一個億，看市場的反響，這樣三年過後項目肯定死。像拉斯維加斯、狄士尼樂園。所以他有一個最低的門檻。（  如圖）  廈門的一個海灣，如何把高端的客戶吸引過來，做了很多的市場調研。

　　最後，旅遊地産需要全盤策劃和動态規劃。因為旅遊地産沒有小盤，幾十畝地，沒有的。都是幾千畝地、上萬畝地。所以做整體的策劃。項目之所以叫做項目，就是和别人的不一樣。所以規模大、周期長的特點，需要全盤的策劃，要把握一個統一的主題。這是在青島威尼斯水城的項目（如圖）。作為大型的旅遊項目來講，只有動态的規劃，因為市場是在變化的，才能保證這個項目的市場針對性和回報。

　　以上是我一家之言，希望可以給各位有所啟發，謝謝！