細梳近期京城各項規劃 解讀未來房地産二級市場

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2006-11-11 20:47

  •   近期規劃梳理:

      ◆八月,市發改委發布北京市“十一五”專項規劃,即《北京市“十一五”時期服務業發展規劃》其中明确表示在北京二環路以内,不再新批成片建設普通商品住宅項目;加大南城及重點新城房地産開發力度。

      ◆九月,《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》發布,其中規定,繼續停止别墅類房地産開發項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應;中心城中心地區嚴格控制新增住房建設用地規模和高層、高密度、高容積率項目建設,主要通過擴大存量住房市場規模、優化調整土地結構和更新改造工業用地,保障住房供應。

      ◆十一月,《北京市“十一五”時期固定資産投資與重大項目規劃》出台,其中表明,“十一五”時期,城八區禁止建設容積率小于0.5的低密度住宅(一般普通住宅的密度在1.0以上),嚴格控制别墅性質的高檔住宅、度假村,90平方米以下商品住房面積所占比重達到開發建設總面積的70%以上,增量住宅主要建在通州、順義、大興、昌平等新城、南城和邊緣集團。

      房産專家解讀:“我愛我家”房産專家認為,随着政府有關部門各項規劃細節的具體落實,以及方案的進一步制訂和相關補充規定的陸續出台,将對北京的二手房市場産生一繫列後續反應。尤其是在北京二手房市場供求矛盾比較突出的情況下,消費者對二手房的需求将會更加強勁,二手房的交易量也将保持一個持續增長的态勢。具體分析如下:

      (一)二環内二手房唱主角。

      二環以内不再新批成片普通商品住宅項目,二手房将成為二環内未來房地産市場的主要組成部分。另外,由于中心城中心地區今後将嚴格控制新增住房建設用地規模和高密度、高容積率項目建設,而主要通過擴大存量住房市場規模等來保障住房供應,因此,未來的二手房将在二環内的房地産市場中大展拳腳。

      “我愛我家”房産專家認為,二環以内的土地已經寸土寸金,加上商品房的建設量已被限制,因此,在對目前各項政策已經實施,前景比較明朗的情況下,有購買需求的消費者應該抓住目前的利好時期及時購買中意的二手房。

      (二)城區内大戶型二手房将走俏。

      去年以來大戶型二手房逐步受到了更多購房者的喜愛和追捧,今年6月新政出台,大戶型二手房由于受到新政中營業稅征收的影響,出售成本的大幅增加使得很多業主“惜售”,短期内造成房源量減少,總體成交狀況趨于冷淡;但是後來的“民宅禁商”令卻導致部分大戶型二手房房源放量,從而在一定程度上促進了處于賣方市場下的大戶型二手房的成交。

      “我愛我家”房産專家認為,從各項規劃來看,今後國家将嚴格限制大套型住房土地供應,90平方米以下商品住房面積所占比重達到開發建設總面積的70%以上。從國家宏觀調控的趨勢來看,大戶型房産項目的開發将逐漸減少,而随着追求高品質生活的客戶以及“置業升級”人群的不斷增加,将會促進大戶型二手房交易的上升。

      (三)二手别墅有望成為熱點。

      “繼續停止别墅類房地産開發項目土地供應”,“城八區禁止建設容積率小于0.5的低密度住宅(一般普通住宅的密度在1.0以上),嚴格控制别墅性質的高檔住宅、度假村”,諸如此類的規定在各項規劃和調控政策中頻頻亮相,顯示了政府為了解決土地資源供應緊張、防止貧富階層兩極分化的決心。

      “我愛我家”表示,由于國家明令限制别墅用地,今後别墅項目的投放量會相應減少,别墅的長期價值将會進一步得到提升。另外,别墅産品作為住宅産品的終級形态,在供給不再新增,需求持續緩慢增長的情況下,價格可能會有所上漲。由于北京存在很大一部分高收入人群,具有強大的購買力和需求,因此,未來二手别墅有望成為房産購買的熱點。

      (四)南城建設加快,二手房市場發展潛力巨大。

      基本上每個規劃都提到了要加大南城的建設,根據規劃,未來南城将會建設成為營銷中國的“大櫃台”、大商場以及大批發市場。随着南四環、京開高速路、廣安門大街、南中軸路的貫通,以及未來貫穿南北的地鐵四号線、五号線的修建,軌道交通與路面交通的雙並行亦會為南城帶來新的發展契機。加上快速公交的出現,南城的交通正在發生翻天覆地的變化。

      “我愛我家”認為,南城的拆遷戶較多,性價比較高的二手房将成為大多數拆遷戶的置業首選,另外,除了本地居住外,外地居民如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城,将為南城二手房市場帶來了更旺的人氣。

      最後,“我愛我家”表示,從國家的一繫列中長期規劃來看,政府加大調控政策力度的一個目的就是希望大力發展和盤活存量住房市場,實現住房一、二、三級市場的聯動,通過存量住房市場優化住房資源配置。因此,總體而言未來北京的二手房市場依然會保持一個十分活躍的狀态。

    撰文:我愛我家    

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