今年,國家對于房地産市場的宏觀調控可是下了大力氣。一波未平一波又起,在營業稅出台後,緊接着個稅又浮出水面,兩稅的接連落地引起了二手房市場的軒然大波,也讓消費者對二手房交易所需交納的費用備感疑惑。
為此,記者專門走訪了“我愛我家”房地産經紀公司進行咨詢,“我愛我家”房産專家對二手房買賣雙方所需交納的各項稅費,詳細列明如下:
賣方:
①印花稅--0.05%
②營業稅--5.5%(個人購買住房不滿5年的普通住房)
③個人所得稅--(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%
買方:①契稅--1.5%(普通住宅享受1.5%的優惠稅率,即:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低于同級别土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房)
--3%(非普通住宅按3%稅率征收契稅。)
②印花稅--0.05%
為了讓消費者更加清楚自己所需交納的稅費情況,“我愛我家”特舉例說明:
第一類:二手商品房
甲于2002年在團結湖地區購買了一套70平米的房子,假設房屋原值為48萬,現在以65萬元出售給乙。那麼
(一)甲轉讓房屋需要交納的稅費為:
印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元
營業稅=成交額×5.5%=65萬×5.5%=35750元
根據北京市地稅下發的通知規定:如果不能提供房屋原值的,将按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額;能提供完整資料的,按應繳個稅額的20%計算。那麼,就該套房屋而言,其個稅将會有兩種算法:
①按照20%征稅:(商品房及其他住房合理費用為:最高扣除限額為房屋原值的10%。)
個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%
=(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=17185元
②按照1%征稅:
個稅=住房轉讓收入×1%
=65萬×1%=6500元
如果按20%征收個稅,那麼,甲所需交納的稅費總額為53260元;如果按1%征收個稅,那麼,甲所需交納的稅費總額為42575元。
(二)乙購買房屋需要交納的稅費為:
由于該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契稅按1.5%的優惠稅率征收。
契稅=成交額×1.5%=65萬×1.5%=9750元
印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元
乙所需交納的稅費總額為10075元。
第二類:已購公房
甲于1998年在方莊地區購買了一套60平米的房子,假設房屋原值為30萬,現在以50萬元出售給乙。由于該套房屋已滿五年並且屬于家庭唯一生活用房,因此甲出售時無需交納營業稅和個人所得稅。其它稅費為:
(一)甲轉讓房屋需要交納的稅費為:
印花稅=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元
甲所需交納的稅費總額為250元。
(一)乙轉讓房屋需要交納的稅費為:
由于該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契稅按1.5%的優惠稅率征收。
契稅=成交額×1.5%=50萬×1.5%=7500元
印花稅=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元
乙所需交納的稅費總額為7750元。
第三類:二手經濟适用房
甲于2002年在回龍觀地區購買了一套120平米的房子,假設房屋原值為36萬,現在以54萬元出售給乙。根據政策規定,未滿五年的經濟适用房出售時不用交納個稅。其稅費具體為:
(一)甲轉讓房屋需要交納的稅費為:
印花稅=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元
營業稅=成交額×5.5%=54萬×5.5%=29700元
甲所需交納的稅費總額為29970元。
(二)乙轉讓房屋需要交納的稅費為:
由于該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契稅按1.5%的優惠稅率征收。
契稅=成交額×1.5%=54萬×1.5%=8100元
印花稅=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元
乙所需交納的稅費總額為8370元。由以上的例子可見,轉讓二手房過程中,買賣雙方所要交納的稅費並未如消費者所想象的那麼多,因此消費者不必過多擔心。
此外,“我愛我家”房産專家還對消費者疑問較多的幾個稅費問題作出了解釋:
(1)契稅有1.5%和3%兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低于同級别土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房,普通住宅享受1.5%的優惠稅率,非普通住宅則按3%稅率征收契稅。
(2)營業稅有征收和不征收兩種。如果個人購買的住房不滿5年就轉讓,則業主需支付成交額的5.5%作為營業稅;如果已滿5年則不需支付該稅。
(3)營業稅有全額營業稅和差額營業稅兩種。如果個人購買的住房不滿5年就轉讓,那麼必須支付成交額5.5%的全額營業稅;如果個人購買的住房已滿5年再轉讓,普通住宅不用再征收營業稅,而非普通住宅(標準同契稅優惠中談到的普通住宅標準)則需付售房收入減去購房價款的差額征收5.5%的營業稅。
(4)個稅有20%和1%兩種。根據地稅局現行執行的政策,如果不能提供房屋原值的,将按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額;能提供完整資料的,按應繳個稅額的20%計算。
最後,“我愛我家”建議,今年兩稅的出台,使得消費者的心頭大石終于落地,心态也将趨于平穩,市場的預期和走勢将會更加明朗化,因此,在經歷過一輪短暫的觀望後,消費者應該抓住這個平穩期,該出手時就出手。
撰文:我愛我家
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