城市房地産發展的文化感悟

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2006-01-09 10:07

  •   主持人:謝謝易教授。他的見解非常精辟,符合實施。他剛才說他的朋友只有一位、兩位來聽他的。但是現在樓市當中就很多人來聽他的。好。我們下一位請到的是厚土機構的主席,林少洲先生。

      他是北大的高材生,91年進入萬科企業,擔任萬科經理,他曾經被稱為地産少帥。他的演講主題是“城市房地産發展的文化感悟”。

      林少洲:各位下午好。我們這個成都的朋友在這個會議室坐了幾個小時。這是非常了不起的。我不會講了太就,我的這個題目是命題作文,是剛才現場答卷的。沒有太多準備。主要講兩個問題,第一個是講講我個人對房地産發展的幾個階段的分析,我想給大家提供一下分析下一階段的房地産走勢的思維角度。

      我個人認為房地産市場經過三個階段,第一個是經濟學和建築學的階段,這個階段主要解決的是數量和質量的問題。我覺得用有限的資金來做最好的産品。

      第二個階段我個人認為是進入到社會學和倫理學的階段,這個階段主要解決兩個問題,一個是對弱勢群體的居住支持,從倫理學的角度用商品房的辦法來解決。有一些人永遠沒有辦法來買房子。二是能夠進入商品房的市場的人。要解決生活方式創造的問題。是不是還像80、90年代的那樣買一個房子住住就行了,

      第三個階段是未來,什麼時候到來,我不清楚,這就是宗教和藝術學的階段,比如古城,我們看到到歐洲的城市,比如巴黎、羅馬、雅典很多城市,你看到整個的城市就是一座雕塑,就是一個藝術品。他幾百年的東西,一直留在那里,他是藝術也是宗教。你看我們的龍門石窟、洛陽石窟、樂山大佛、西安的法門寺。當年貴族怎麼樣把寶貝捐助到法門寺。還有武則天把自己的脂粉錢拿去捐到龍門石窟。大家就注意終極關懷,去尋找價格,我覺得目前的市場已經進入到第二個階段。這里面一個核心的問題,就是在生活方式的創造,我覺得剛才講到一個鐘偉教授講到的發展商的社會責任的問題,我想除了給社會提供住宅、誠信、交稅、解決教育,我想這些方面生活方式的創造也是開發商的責任,你是應該做的。現在在座包括任總的話,一個地産大姥一年可以蓋幾百萬平方米的房子,解決很多住宅問題,我們子孫後代拿我們的房子沒有辦法,所以我想這也是一種責任,你如果不用新的去做,一堆破銅爛鐵也在那里放一百年,沒有價值,如果做好了,你的産品就有附加值,包括市場上也會給你多利潤率。生活方式創造,他的基本的思路我覺得是這樣,是通過技術細分市場來深入繫統,來滿足不同人群的需求,他不是一個面積問題,也不是一個品質問題,不一定要把面積變成150,180也不一定是瓷磚全部用進口的貴的,樹一定要用大棵的!也不一定。我覺得還有其它的方法讓生活品質提高。而不增加成本。

      我自己也蓋了,由我确定方案的房子也有200多萬平方米,這麼多年也在住了幾萬戶人。我也在不斷的看客戶住進去有什麼感受,我覺得這里頭,包括在過去20年里頭蓋的房子,有一個宏觀的主題就是“安身容易,安心難”。住進去了舒服,有一個家了,但是心不安,沒有找到家園的感覺,所以有的錢的人不斷的換來換去,找一個更大更好。他心不安,他老是覺得缺少了一點東西,不好用語言來表達。這是一個很重要的問題。這是新房子住進去之後的孤獨感。更找不到感覺。在新的社區都是這樣的。大家都不知道從那里冒出來,五湖四海的人,為什麼我要先跟你打招呼?所以我覺得這方面從個人孤獨感的消除,要有整個整體的環境,從單調變成豐富,從淺薄的滿足變成深層次的滿足,我覺得這個方面可以有很大的手筆。

      這里面我們厚土機構的理念,我這個項目最适合的群體是什麼人,我鎖定一個群體,第二個我們研究這些人生活方式,他希望怎麼過?今後要怎麼過?他的需求是什麼?在整個生活方式的基礎上,最後我們第三步,我們的話叫營造整體的場所,房子、環境、會所、服務、符号、名字,一整套的體繫,讓他覺得這個是為他準備的。我覺得提出這個問題的一個基本的背景,核心的問題就是我們堅信不移,未來的消費者是越來越注重精神感受的消費者。我覺得這不是說空話。如果你不走這條路,我覺得其實很危險,我最近經常在幾個場合說,要向孩子學習,我不斷的從他們身上學習,他提前告訴了我中國30年後是怎麼樣子的。他們代表了未來,他們身上我确實發現了中國對來走勢核反應。對這個問題的細膩的深刻的感悟是成為成功開發商的條件。

      還有一個概念,拿成都來講是非常具體的,中國80年代主要看珠三角,90年代看長三角,現在在我們現在新的體制綱領提出來,強勢一點是全面發展,均衡發展。但是考慮發展的背景要和諧,不能說房價這個城市2、3萬,其它城市2、3千,所以從政策資源的分配,他一定會考慮很多問題,在上海有時候地鐵不給錢,停掉了,還不如拿到西部去修路了。還有一個熱點的多元化,比如說環渤海,現在最縣城的能力迅速經濟大的是環渤海,還有個一個成渝地區。成渝地區是在中西部,這是我們個人看法。中國什麼時候從外向的經濟體繫轉成真正的内部的競技體繫,前景是非常有問題的。現在各種關稅壁壘,大家都看到的,中國有8億城市人口,超過了整個歐洲的人口,大家都來買房子,都來消費,那就根本不需要出口了,比如我們成渝地區,大四川的地區的人口有多少,這里面又有多少中産、小資,了不得。相當于歐洲的一個中等國家了。這個轉型在我們活着的時候肯定看得到,一但外向向内需轉型,我們就會看到這些優點不一定要跑到上海、廣州才能發展經濟,在内地也一樣。

      我簡單的說說成渝,成渝未來得經濟如果走城市群體的模式,對他非常有好處,未來得經濟發展格局,也會出現群體式的格局,城市群、企業聯盟,三頭獅子追一頭牛肯定會拿下來,一個老虎就有問題了。這是一個。所以重慶我覺得他是一個活力商都,他來一個碼頭,現在是不長江航運的中心,成都是一個和諧花都,到了這個就是這樣。這個和諧包括兩個方面,一個是多元和寬容。我來到這個,發展商大家都樂呵呵的。大姥很快舒服,小公司也很滋潤,大老闆很開心,在茶館里樂呵呵,打麻将鬥地主都很滋潤。這個太不容易了,在北京,我們都是看戲的,有人活的很滋潤。有人活的很累。上海也一樣,2萬塊錢的房價你打工一輩子買不起。所以成都的優點是了不起的。大家來成都都能找到自己的位置,包括成都搞城鄉一體化,這是很好,這是對中國的貢獻。成都應該提議成為中國和諧城市的典範。我們成都現在也很牛。我們成都就很有希望了,他可以滿足不同階層和群體。

      第二個就是成都的柔軟和放松。現在整體的世界的局勢就是現代化、快節奏、全球化都帶來了緊張壓力,到了成都,就像張藝謀說的“來了就不想走的城市”,他能給多提供心靈和精神的慰藉。

      成都的氣侯很舒服,自然景觀什麼景都成都的氣侯很舒服,自然景觀什麼景都有,人文資源歷史等等的資源,他具備成為營造一個國際化都市的條件,我覺得成都應該用更開放的胸襟和氣度來迎接一切。作為西部的一個遙遙領先的平台。謝謝大家。

    撰文:林少洲    

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