夏磊:發展保障性租賃住房對投資有多大拉動?

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2021-12-09 08:57

  • 保障性租賃住房如何發展?房源和資金源來自哪里?對投資有多大拉動?

    夏磊 12月6日,中共中央政治局召開會議,提出“要推進保障性住房建設”。保障性住房,包括公租房、保障性租賃住房和共有産權住房。

    從今年“十四五”規劃提出“擴大保障性租賃住房供給”;6月,國常會确定加快發展保障性租賃住房,緩解新市民青年人等群體住房困難;緊接着,國辦發布22号文,對加快發展保障性租賃住房的提出了具體意見,保障性租賃住房建設是明年的重點發力點。

    保障性租賃住房如何發展?房源和資金源來自哪里?對投資有多大拉動?本文詳細探讨。

    住房政策的重點是租賃,租賃的重點是發展保障性租賃住房

    發展租賃,補住房供給短闆。2016年到2021年,中央多次提出要大力發展租賃市場;2021年3月發布的“十四五”規劃中指出,“加快培育和發展住房租賃市場,有效盤活存量住房資源,有力有序擴大城市租賃住房供給”。

    發展保障性租賃住房是租賃政策重心。2021年政府工作報告着重強調“切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給……盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。4月,住建部與發改委印發通知,要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設計劃安排;5月,召開40城座談會,計劃年内籌集建設93.6萬套;6月,國辦印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,由政府給予土地、财稅、金融等政策支持,促進解決好大城市住房突出問題。12月,政治局會議分析研究2022年經濟工作,提出“要推進保障性住房建設”。

    地方積極響應,擴大保障性租賃住房供給。北京今年第三批次供地開始配建保障性租賃住房;上海、廣州、深圳計劃“十四五”時期新增的保障性租賃住房分别為47萬套(間)、60萬套(間)、40萬套(間),均占新增住房供應總量的45%左右;合肥市“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房15萬套(間),占新增住房供應總量的30%以上;山東、甘肅、廈門等省市均陸續發布關于加快發展保障性租賃住房的意見。

    保障性租賃住房、公租房、長租房有何區别?

    一是覆蓋對象不同。公租房面向本市中等偏下收入人群,收入、财産低于規定標準,外來務工人員則要求在本地穩定就業達到一定年限;長租房面向所有人,純市場化運作,不限制就業時長、收入、有無住房等;保障性租賃住房面向新市民、青年人等在本市無住房群體,對收入門檻、就業年限限制較少,覆蓋對象較公租房更廣。

    二是建設運營主體不同。公租房是由政府投資建設和運營;長租房多由開發企業建設運營,市場化運作;保障性租賃住房重點是在人口淨流入的大城市,政府給政策,引導“多主體投資、多渠道供給”。

    三是産品特點不同。公租房單套建築面積以40平米為主,嚴格控制在60平米以内;長租房根據市場需求可自主決策;保障性租賃住房以建面不超過70平米的小戶型為主。

    “房”從哪里來?多舉措保障

    新建。一是利用集體經營性建設用地建設。利用城區、靠近産業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。二是利用企事業單位自有閑置土地建設。允許企事業單位依法取得使用權的土地用于建設保障性租賃住房,並變更土地用途,不補繳土地價款。三是利用國有建設用地建設。各地方單列租賃住房用地計劃,對于新建普通商品住房,政府可要求配建保障性租賃住房。四是利用産業園區配套用地建設。可将産業園區配套用地面積占比上限由7%提至15%,提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。

    改建。允許将閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

    此外,還可通過發放租賃補貼和将政府的閑置住房用作保障性租賃住房。

    “錢”從哪來?财稅和金融支持

    财政資金。一是中央補助資金支持。二是專項債支持。财政部明确保障性租賃住房是新增專項債資金重點投向之一。三是地方财政統籌。如溫州市,統籌從土地出讓金淨收益的10%以上或土地出讓金收入總額的2%以上中提取保障性住房建設資金。

    稅收優惠。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,比照适用住房租賃增值稅、房産稅等稅收優惠政策;免收城市基礎設施配套費。如甘肅,對企事業單位、社會團體及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的,減按4%稅率征收房産稅;符合條件的住房租賃企業向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租住房适用規定的簡易計稅方法並進行預繳的,減按1.5%預征率預繳增值稅。

    金融支持。一是信貸。支持銀行業金融機構為保障性租賃住房項目提供長期貸款,完善貸款統計,在實施房地産信貸管理時差别化對待。二是發債。支持金融機構發行金融債,用于保障性租賃住房貸款投放;支持企業發行企業債、公司債、短融、中票等,用于保障性租賃住房建設運營;支持企業将物業抵押增信,發行住房租賃擔保債券。三是險資。支持商業保險資金參與保障性租賃住房建設。四是未來的公募REITs試點。如國務院支持北京城市副中心發展保障性租賃住房REITs。

    能拉動多大投資?占2022年房地産投資的2.2%

    預計2022年我國将供應279萬套保障性租賃住房。

    我們選取40個城市作為測算基礎,包括7個城區常住人口1000萬以上的超大城市、14個城區常住人口500~1000萬以下的特大城市和19個其他城市。在此基礎之上推算全國保障性租賃住房供應規模。

    已有三個一線城市公布将在“十四五”期間新增147萬套保障性租賃住房供應,參考此值,我們預估7個超大城市“十四五”期間将平均每個城市新增40萬套供應。其余城市參考合肥市的15萬套計算,預估14個特大城市“十四五”期間将平均每個城市新增20萬套、其他19城市13萬套。計算得出40城共計新增供應807萬套。

    按全國保障性租賃住房供應規模是40城的1.5倍計算,“十四五”期間全國将供應1211萬套。2021年40城計劃新籌集93.6萬套供應,接下來四年年均需要供應279萬套保障性租賃住房,才能達成目標。

    拉動2022年房地産投資2.2%。按套均70平米計算,279萬套保障性住房租賃建面為2.0億平,其中,假定新建占比60%、改擴建占比35%、政府閑置住房和其他占比5%。新建部分,因租賃住房配套更多,因此建安成本更高,按照4000元/平的建安成本、施工周期2年計算,預估拉動2022年建安投資為2345億元;改擴建建安成本按1500元/平、施工周期2年計算,預估拉動2022年建安投資為513億元;政府閑置住房建安成本按500元/平、施工周期1年計算,預估拉動2022年建安投資為49億元;新建部分中,只有利用國有建設用地建設才會拉動土地投資,目前三四線土地成本占比在30%左右,高能級城市在50%以上,因保障性租賃住房主要集中在人口淨流入的大城市,建設規模多集中于超大、特大城市,地價偏高,考慮到保障性租賃住房用地優惠政策,假定全國保障性租賃住房投資結構中,平均土地投資占比為50%,假定新建部分中利用國有建設用地建設占比為40%、施工周期2年計算,預估拉動的土地投資469億元。四個部分合計3377億元。不考慮保障性租賃住房對投資的影響,我們采取成本法預計2022年房地産投資147747億,則保障性租賃住房拉動的投資占2022年房地産投資(含保障性租賃住房拉動的房地産投資)的2.2%。

    夏磊 國海證券研究所聯席所長、政策&地産首席分析師 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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