夏磊：房地産稅征收會有什麼影響？——首批房産稅試點效果回顧

2021年10月15日，習總書記在《紮實推動共同富裕》中指出，要積極穩妥推進房地産稅立法和改革，做好試點工作。10月23日，第十三屆全國人大授權國務院在部分地區開展房産稅改革試點。

當前市場對房地産稅如驚弓之鳥，然而上海、重慶早在2011年就開展了房産稅試點，已施行10年。在試點城市擴大之際，本文回顧了首批房産稅試點效果，以資借鑒。征收房地産稅，短期内對市場情緒和心理預期有明顯沖擊，但長期看對房價影響不大，主要看方案的征收力度，滬渝2011-2020年商品房均價復合增長率分别為9.9%和6.4%。

上海和重慶房産稅征收方案

1、上海針對新購住房

征稅範圍是上海全市行政區域内，本市居民家庭新購第二套及以上的住房和非本市居民家庭新購住房。僅針對新增購房，不征存量。

稅基為交易價格70%。

稅率0.4%-0.6%。當單價超過上年度全市均價2倍時，稅率為0.6%；當單價低于上年度全市均價2倍時，稅率為0.4%。

減免政策：新購住房人均60平米免征；本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，可計入免稅住房面積；高新人才新購住房且唯一，免征；持本市居住證滿3年的購房人，其名下唯一住房免征，不滿3年先繳稅，待滿3年後可退還。

稅收用于保障性住房建設等方面的支出。

2、重慶針對高端住房

征稅範圍為主城九區行政區域内的獨棟商品住宅、個人新購高檔住房及三無人員新購住房。

稅基為房産交易價。

稅率為0.5%-1.2%。交易單價為上兩年主城九區均價3倍以下的住房，為0.5%；3-4倍為1%；4倍及以上為1.2%。三無人員新購住房為0.5%。

減免政策：試點前獨棟住宅，免征面積180平米；新購獨棟、高檔住宅，免征面積100平米；三無人員在重慶市具備有戶籍、有企業、有工作任一條件，從當年起免征，如已繳納則退還。

稅收用于公共租賃房的建設和維護。

滬渝試點意在調控房價

滬渝房産稅對地方稅收貢獻不大。從征收規模看，2011年房産稅試點當年，重慶房産稅登記應稅住房僅8791套，總建面215.1萬平方米，征收總額約1億元，約占重慶市财政稅收收入的0.1%；上海房産稅登記住房7000多套，認定為應稅住房1017套，征收總額不超過1000萬元，規模較小。即使算上經營性用房，滬渝2020年房産稅總額分别僅占地方稅收的3.4%、5.0%，並未帶來可觀的稅收收入。

試點本意是抑制房價過快上漲。試點方案出台背景是房地産短周期牛市，房價迅速上漲，2010年4月國務院推出“新國十條”，開始在全國主要省會及計劃單列市實施限購，而房産稅也被當做抑制不合理房地産需求和房價過快上漲的工具進行試點。但調控目標有所不同，上海主要是抑制投資型需求，重慶是抑制高檔住房消費。

滬渝試點方案對房價影響不明顯

從滬渝市場運行結果看，房産稅對房價影響不大。短期看，2011-2012年上海和重慶商品房均價漲幅放緩，其中上海2012年出現負增長。實際上這並非主要受到房産稅試點的影響，而是政府宏觀政策調控的結果。對比2011-2012年部分重點城市，相同時期内，各城市新建商品住宅價格指數步調一致，上海和重慶並未出現獨立走勢。長期看，房價並未受影響，2011-2020年上海重慶的商品房均價復合增長率分别為9.9%和6.4%。

房地産稅短期有沖擊，長期走勢看供求

短期内，房地産稅沖擊心理預期，沖擊程度取決于征收力度。房地産稅征收之際，居民對于征稅可能帶來的影響不明确，觀望情緒加重。上海及重慶試點房産稅的前3個月，兩市住宅成交量分别下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點。但因滬渝試點方案征稅範圍窄、稅率偏低、免征面積大，征收力度小，一旦居民意識到房價上漲帶來的收益遠高于繳稅成本，房地産稅的沖擊快速減弱，市場走向重回正常軌道。

長期看，房地産稅僅為一個調節因素，對市場的影響主要取決于供求關繫。住房需求包括自住需求和投資型需求，征收房地産稅更多的是影響投資型需求。對于供不應求的市場，自住和投資住房需求均旺盛，房價上漲的預期充足，房地産稅相對于房價上漲帶來的收益來說忽略不計，其調節作用不明顯。對于供過于求的市場，房價持續上漲的動力不足，加征房地産稅将額外加重房産持有成本，将使得投資型房産持有人加快出售，加劇市場波動，将在較長時間内壓制市場。

夏磊 國海證券研究所聯席所長、政策&地産首席分析師  觀點地産新媒體專欄作者