廣州土拍真的降溫了嗎？不見得！

為期兩天的廣州第二次集中供地終于落下帷幕，本次土拍依然備受各界關注。

不過，與第一次集中供地不同的是，這次拍地無論從競拍房企數量、地價溢價率，都有大幅度下降，甚至出現了更多的流拍地塊。

兩天共成功出讓23宗地塊，不成交25宗地塊，合計成交總額超569億元。

因此，也有網友評論，集中供地“降溫了”。事實是否真的如此？今天就來聊一聊這個話題。

有沒有降溫，要讀懂競拍規則

時隔5個月，兩次供地之所以出現如此大的“分歧”，皆因第二次供地的規則變了，這也是精細化調控的直接後果。

具體來看這次土拍的競拍規則，以及背後更深層次的含義。

第一，本次出讓的土地，都設置限價了，最高溢價率不得超過15%。

這就從根源上抑制了地價的瘋狂增長，也造就了本次土拍中普遍溢價率不高的情況，不會再出現像第一次供地那樣溢價率達45%的“超高價地”。

地價降了，搭配廣州現在嚴格的限價制度，房價短期之内得到有效控制，開發商也有盈利空間，利于房地産市場的平穩有序。

廣鋼地塊航拍圖

第二，同一名申請人只能進行一次交易申請，即“禁止馬甲”，這也是本次競拍房企數量減少的直接原因。

吸取了第一次供地中，一宗地塊吸引320組馬甲競價搖号的經驗，這次供地對應做出了調整與限制。

其實房企數量相當，只是“視覺上”減少了，因此給了大家一種土拍“降溫了”的錯覺。

另外，這樣做的好處，還能避免哄擡地價的行為出現，從而進一步抑制房價不正常快速增長。

白雲新城雲港城地塊航拍圖

第三，嚴控房企買地資金來源，必須為自有資金。

這項新調整，其實是結合了去年人民銀行、銀保監會發布“房地産限貸令”，從根源上杜絕房企加杠杆競拍地塊，同時也可最大限度避免非法資金進入房地産領域，有利于為穩健、理性的企業創造更加公平的競争環境，維護“三穩”目標。

如此一來，一些資金實力較差的中小型房企自然缺席本次土拍，因此參與房企數量上也有一定的減少。

除此之外，如限房價、限制銷售對象等，都是本次集中供地中首次出現的新規則，目的大同小異，都是為了堅決遏制非理性拿地。

綜上，與其說本次土拍“降溫了”，倒不如說是回歸理性，地價匹配價值，房價可控。

房住不炒，住有所居

其實，“雙集中”供地政策，本身就是房地産調控長效機制的重要舉措，目的是更好地穩地價、穩房價。

限制溢價、觸頂搖号、禁“馬甲”、競品質、競現房銷售面積……這些“土拍新玩法”的出現，也是基于服務這個目的。

事實上，一些熱門闆塊的地塊依然不缺房企追随，如海珠、荔灣廣鋼宅地，依然拍出了不低的樓面價。

因此，本次土拍的結果，政府是可以預見的，同時也是計劃之中。

今年8月31日，國新辦就努力實現全體人民住有所居有關情況舉行發布會，會議指出，我國住房發展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體繫。

可以看出，本次供地，也貫徹了“房住不炒、住有所居”新時代房地産的主旋律。

于是，本次拍地規則的變化，實則是增加了約束，讓土地市場競争增加必要的門檻，如從自持轉變為搖号，便符合了穩地價的政策精神。

由土地-房地産開發-市場銷售，從整個産業鍊出發，從重房價的調控到秩序調控的轉變。

南沙橫瀝島地塊航拍

土拍新規後的影響

首先，面粉價低了，最直接的影響，當然就是面包，即房價價格得到穩定，更有效實現“住有所居”的目標。

其次，保障剛需購房。

新規則下多宗地塊限制銷售對象，如海珠、黃埔、南沙地塊均要求首套住房購房家庭（或個人）購房總套數，占新建商品住房規劃總套數的50%，未能按要求履約的開發企業母公司、子公司1年内在廣州市取消參與土拍競買資格。

此舉支持無房家庭優先購房，也對“挑客、全款優先選房”的市場行為進行了控制。

第三，提高房屋品質。

本次海珠區地塊特别提及，建築需達到綠色三星級標準，這是綠色建築的最高標準，也是廣州首次将綠色建築標準納入宅地出讓前置條件。

這意味着，開發商想要偷工減料，省成本，也很難。同類的地塊，未來或大規模出現在廣州的土拍舞台上。

第四，最大程度減少爛尾風險。

由于開發商拿地資金來源受到嚴格的監管，杠杆拿地或是高溢價拿地不再，開發商在拿地前也會更加謹慎，必須衡量是否有現金流支撐，這就減少了資金鍊斷裂，甚至爛尾的情況出現。

第五，緩解熱門闆塊供應不足。

據了解，本次供地結束後，今年還将會有第三次集中供地，其中不乏天河、海珠、黃埔等熱門區域。

這在一定程度上增加了未來市場新盤供應庫存，滿足購房者預期，從而也在一定程度上起到穩定房價的作用。

總體來看，在限價的基礎之上，拿地成本下降，房企的利潤空間無疑會提高，有了利潤空間，房企開發項目也會有更多的空間，項目品質自然也會得到提升。

于房企而言，企業基本面也将随之變化：過去強調規模，現在看重運營，未來更多得比拼品質。

這樣一來，廣州的房地産市場，才能真正健康可持續地發展。