楊光華：武漢超級富豪們，為什麼更愛千萬豪宅？

楊光華 幾年前，武漢天地賣2萬時，你告訴别人，這里會漲到4萬。

他們會說，你一定是瘋了！

現在，武漢賣4萬的豪宅，你再告訴他們，這里能漲到8萬。

他們還是會說，你不是瘋了，就是開發商的托。

疫情之後，武漢的富豪們開始掃貨。

富豪們的焦慮，更多擔心财富的縮水，對現有的階層與生活的不安全感。

他們想要有面子，也有里子的生活。

01

去年，武漢買1000多萬豪宅的人，大約有400多人。

在武漢，買得起1000多萬房子的，都不是一般人。

他們對國内外經濟形勢有自己的清醒判斷，比一般人的市場嗅覺更靈敏。

不用跟他們講M2，也不用講經濟危機或周期理論，他們有自己的理解。

他們的生意夥伴、朋友關繫里，有在一線城市里搶過豪宅的親身經歷。這些人就是他們買房的參謀。他們獲取消息的渠道更多。

國内外貨币超發後，貶值預期增強，唯有買房能跑赢大盤。1000萬在手里放一年，可能蒸發掉100多萬。如果他們用低成本資金買房，用好杠杆，相當于打八折買房。

同時，國外的投資渠道、深圳等一線城市的買房通道，也關上大門。他們不用打卡上班。當别人都在上班時，他們在看房。

靈敏的嗅覺、低成本資金、貨币的貶值，這就使得富豪們果斷買入千萬級豪宅。

從多個在售項目的成交推測，今年武漢塔尖豪宅業績将暴增。

不過，也是幾家歡喜幾家愁。有的千萬豪宅的客戶，看遍了武漢所有相似的項目，還是猶豫。

大膽預判，今年買1000w＋豪宅的，超過600人。

02

武漢的樓市，是一個“啞鈴”形狀。

塔尖豪宅與超級剛需項目，兩頭都很火。中間的中産階級，則是猶豫不決。

疫情沖擊最大的就是這批中産階級，他們的收入受疫情影響，房貸與生活支出大，不敢消費，更不敢投資。即使想投資買房，他們更喜歡對比。

在武漢，什麼是富豪？他們買豪宅，就像買了一個包包一樣随意随性。

富豪人群的分化，最終導致豪宅消費的分化。在富豪内部，也分為一般富豪與超級富豪，或old money與 new money。

這次疫情後，一批餐飲老闆倒下，也造就了一小批新的“爆發戶”。他們或是生産口罩、或口罩原材料，或是測溫設備等私營企業老闆。

還有少數的富二代，原本在國外讀書或生活。但這次疫情，他們暫時不去海外。他們的父輩則為他們在武漢買一套可以長住的房子。這些都是因為疫情而增加的豪宅需求。

未來幾個月，武漢豪宅将再分化。那些靠規劃賣房、賣預期的豪宅，将被邊緣化。接下來，武漢豪宅到了比拼品質的時候，比拼内部的軟硬件。

“與成都相比，武漢的豪宅還差兩個層級。”一位曾在成都賣豪宅的朋友說，“成都的豪宅，是賣個整個大西南的富豪們。而武漢的豪宅，還只是賣給湖北範圍内的富豪們。”

在他眼中，武漢還沒有豪宅，最多算是豪宅的剛需産品。

疫情之後，武漢的富豪們想馬上享受生活，他們想越早交房越好，想買地段成熟的項目。“一個片區如果至少還要吃5-10年的灰，他們會很快pass掉。”在武漢，毛坯豪宅要等一年多交房，精裝豪宅至少兩年以上。

疫情之後，武漢的富豪們歷經生死，對很多人生問題經過思考後頓悟。懂得取舍之後，更懂得享受當下的生活，占有稀缺的資源。他們想要的是下樓就是繁華的生活，不用開車，步行就是到寫字樓、商場。他們更在意效益、時間、健康、陪伴，與家人在一起的時光。

他們更傾向于内環的豪宅，或看江，或看湖，或有好的商業，或好的學校。因為他們知道，無論武漢未來如何向外擴張，内環不會改變。

從長周期判斷，武漢中心區域的豪宅中，20%成熟地段的塔尖豪宅，将是未來的赢家。下一輪市場周期里，他們的價格率先實現翻番。並且他們的單價，将比一般豪宅貴1-2萬元。

03

與同等量級的城市相比，武漢塔尖豪宅的價格與價值，嚴重背離。

價格被嚴格限價，處于窪地。終有一天，價格将匹配豪宅的價值。

前不久，武漢媒體同行到鄭州看項目。

别人家的豪宅，單價7萬元左右。他們感歎，武漢的豪宅太便宜了。

我認為，武漢的城市價值被低估，塔尖豪宅價值更是被賤賣。

武漢一批豪宅單價3.2w以上，它們的地段與産品，如果沒有限價，賣4w，毫無壓力。

一批單價4w左右的，賣5w，也是順理成章的。限價在給富豪們送福利。

現在武漢的千萬級豪宅，是撿便宜的時候。一旦外來購買力涌入，這些千萬豪宅，就不是武漢的，而是全國買家的資産標的物。他們並不在意豪宅的戶型好壞，更在意能買到這樣的稀缺資産。

從金融的角度，他們買的一套保值增值的標的物或資産包。貨币貶值預期下，資産的升值。1000萬投入後，多長時間能變成1500萬、2000萬？

對于一般人來說，他們喜歡問，未來1500萬的房子，今後好賣嗎？

這是一個杞人憂天的問題。少數中産階級的财富增長，将進入富豪階層。接盤者不用愁。

多數豪宅買家買房，是用來長住的，並沒想過賣。

［後記］

未來兩年，武漢将爆發。

數字經濟一線城市、内循環經濟一線城市、中部的一線城市。

在整個長江經濟帶上，武漢是中點位置，也是長江經濟帶的核心所在。

最近，一大批重量級項目将在武漢落地，央企與上市公司重倉武漢。

截至8月21日，今年武漢土地成交突破1000億元。

一兩年後，這些大項目兌現後，武漢經濟能級将再上一層樓。同期内，這些房地産項目也将入市。

所以，我堅定看好武漢的一線城市前景。

數字經濟時代，武漢将出現一批數字經濟富豪。城市的進階，最先體現在塔尖豪宅的價格上。

當GDP翻倍、财富人群生長後，武漢的塔尖豪宅價格也将翻倍。

反過來，塔尖豪宅的價格，也體現城市地位。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點地産新媒體專欄作者