這是一條長期影響房價的新政

3月12日，美股歷史上第三次熔斷。

三大股指跌幅，均超過9%。同時，觸發多國市場熔斷。

“這就像海嘯來前的氣氛。”“我們将陷入全球經濟衰退。”

跌入熊市，是否引發一場金融危機？

兩天前，巴菲特接受采訪時說，“活了89歲，也沒見過這種場面！”

3月12日下午，一份“土地審批權下放到省級”新政出台。它将影響中國未來城鎮化進程。

而我覺得，它更将影響中心城市的房價。並且是長期影響。

方便理解，将其概括為312新政。

01

312新政的核心是，賦予地方政府更大用地自主權。

在我國，土地根據所有權，分為國家所有和集體所有兩類。城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。而根據土地用途分為：農用地、建設用地和未利用地。

新政前，我國土地實行土地用途管制制度。農用地轉化為建設用地需經過審批。在批前階段，以省為單位上報國務院，取得農用地轉用指標，然後省内各地市州再分；在批後階段，拿到農用地轉用指標後，辦理征用土地公告和征地補償安置方案公告到建設用地批準書，再辦理儲備證就可以供地上市交易。

即永久性基本農田由國務院來審批，永久性基本農田以外的一般農用地超過70公頃的土地征收審批事項也由國務院批準。總量控制，超量審批。特别是經濟發達省份，占用農用地多，需求量相對較大。很多超大城市的規模受限，只能提高容積率，向空中發展。

新政後，除永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。權利下放後，地方政府縮短審批周期，還可根據項目需要審批。

這是一次歷史性變革。同時，這次審批權的下放，是一次有底線的授權。

三條紅線（耕地紅線、生态紅線、城鎮建設開發建設邊界紅線）已通過空間規劃劃定，說明是在法定規劃範圍内的授權；在财權事權統一方面，放權意味着權責匹配，需要試點區域充分考慮本省、本市持續性發展的空間需求和經濟發展需要。

北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶成為首批試點。試點期1年。

主要分布在京津、長三角與珠三角的省市，中西部的直轄市。

02

上述試點城市的房價，不能再漲了？

做“面包”，先要有“面粉”。面粉的多少與價格，直接影響面包的售價。

有評價說，312新政對樓市影響不大。之前開發商拿地都是政府儲備完成後，再招拍挂。這次新政主要針對一級市場。

不過，我認為，土地市場上的變化，最終都要體現到房價上。

之前我們買房時，置業顧問通常這樣介紹，我們項目周邊再無土地蓋房。我們的房子是絕版的。

這其中有一些誇張的成分。

但在中心城市，城市中心的土地，的确越來越少。

很多開發商的拓展總監長期搶不到地。即使公司賬上有錢，也是一地難求。

很多土地是工業用地或商服性質，很多永久基本農田外的農用地，地方政府很難調整為建設用地。

所以，我們看到一些中心城區里有廢舊的廠房，一直荒廢着，或改作臨時停車場，也沒有開發商能拿到地。主要在于這些土地産權不清，土地性質難以變更。

于是，開發商花費精力在舊改與城中村改造上。結局是，在中心城區，一邊開發商急需住宅用地，另一邊土地荒廢，閑置的農用地，不能變性報批。

未來開發商要在一線城市，尤其是市中心地段獲得可開發土地，招拍挂顯然不再是最主要的渠道。而對于政府來說，無論是樓市調控的壓力，還是财政需要，均要求更多土地入市。

312新政對拓展總監來說，有助于閑置的農用地入市，縮短了報批時間。

03

為什麼長期影響中心城市房價？

這條新政，只是一個開始。一旦試點結束，或将全國推開。

那時，中心城市的用地權都在地方。

之前說的中心城區，再無土地蓋房，都是過去式。

同時，城中村的減少，也将增加一部分暴發戶。地票換房票。

總量不變，供地加速，一場新的城市土地變革就要到來。

這将是盤活存量土地、平抑房價、緩解财政壓力的多赢之舉。

目前看，它僅僅是一條土地新政。

事實上，它關繫到我們每個人手上的房産價值，關繫到房價漲跌。

這個的重要性，遠遠超過美股熔斷的影響力。

04

312新政，是新一輪土改中的一環。

1月1日，新修訂等《土地管理法》開始全面施行。對集體經營性建設用地入市采取了更靈活的辦法。

3月11日，出台的全面推開農村集體産權制度改革試點。第二輪土地承包到期後再延長30年試點，加快家庭農場高質量發展，有助于農地流轉、鄉村振興，也有利于新基建的展開。

回顧歷史，1950年、1978年，我國兩次土地改革。農民成為土地主人，實行家庭聯産承包。

“312”新政中，将影響新基建用地的合法性、閑置農用地入市。

城中村像一個矛盾體，部分集體農用地之上。它對低收入勞動者、剛踏足社會的畢業生而言，是融入城市的落腳點，為城市提供穩定的勞動力，但在城市高速擴張的過程中，它們也難逃被城市包圍甚至吞並的命運。

以前，城中村涉及到集體農用地的，一般操作是在取得農用地轉用指標後，由地方政府統一收儲，繳納稅費，並報批國家審批，變更為建設用地。

以深圳為例，此前有1300多個城中村。最近，深圳舊村改造政策推出“2個100%”——必須要獲得權利主體100%的同意，並且要100%簽訂搬遷補償安置協議後，方可執行。如今，深圳城中村改造仍然進展緩慢。3月份起，城中村等房源可籌集為人才房公租房。

312新政試點省市中，重慶的農用地相對較多。在重慶發布的2020年一号文件里，表述為“完善農村基本經營制度，推進合川區全國第二輪土地承包到期後再延長30年試點，推進農村集體經營性建設用地入市改革，紮實推進宅基地使用權确權登記頒證，穩妥推進梁平區農村閑置宅基地和閑置農房盤活利用試點。”

在312新政試點城市中，不包括武漢。以武漢為例，2004年9月，武漢借鑒北京、廣州、珠海的經驗，開始開展城中村綜合改造工程。不包括城郊，中心城區有147個行政村和15個農林單位參與改造，涉及總人口36萬人。

今年，武漢中心城區的所有城中村将被拆除完畢。目前，武漢拿地的主力區域在三環外，四環内。未來武漢的發展，也繞不過312新政。

我們看到大門慢慢打開。

05

312新政，對拿地拓展總監與買房人有哪些提醒？

2019年全國土地市場量價齊升。全國300個城市全年土地出讓金50294億元，同比增長19%。

其中，16個城市土地出讓金額超過1000億元。杭州市土地成交總金額為2836億元，位列第一；上海、廣州、蘇州緊随其後，分别為1992億元、1864億元和1850億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長幅度均超過100%。

2月18日北京拍賣的9宗地塊，均被國企及有國資股東背景的企業獲得，包括華潤、中交綠城、京能集團、首創置業等；3月3日，深圳2020年第一場宅地拍賣，最終以本地國企深圳安居集團包攬三宗地塊收場。

低調蟄伏多年的綠城一周時間内，已在北京、溫州等多個城市拿下四塊土地，合計總價約170億。

未來，開發商拿地将更加謹慎，在保證地塊盈利空間的基礎上，選擇基本面良好、有産業和人口支撐城市更能支撐長遠發展。主要在一線城市與中西部、珠三角和環渤海等二線城市。開發商的拿地方向，也是我們買房的方向。

312新政後，新土地上市後，新住宅将供應。中心城市的中心區域，人口更加密集。一些原本進入二手房市場的一線城市，未來還有新房供應。

原來的邏輯是，住宅土地增加，房價平穩。但不排除出現，即使宅地增加，中心城區的房價還是上漲。拆遷成本、中心區域的房價預期等，可能出現開發商買低價面粉，還是賣高價面包。不過，地方政府可用限價等調控。

我們在關心房價與樓市時，更要在意土地改革。宅地的多寡，關繫到房價的漲跌。

文｜楊光華（地産寫字人）