從2020回望2008，這是我對房地産行業的三點建議

一個大浪撲來。

3月9日，美股開盤，道瓊斯指數暴跌2000點，超過2008年美國次貸危機，迎來23年里第一次熔斷。

有人說，這是2008年經濟危機的翻版。

有人說，這輪疫情是新一輪危機的導火索。

“黑天鵝”此起彼伏。這是偶然，還是開始？

大浪之後，還有沒有更大的浪？

12年一個輪回。

2008年與2020年，都是鼠年。

兩者有太多的相似之處，災難與希望並存，均有“黑天鵝”。

最近，在線聽一位首席經濟學家的演講。

他認為，此次疫情對經濟的影響，将大于2003年的非典，“我們正處在全球經濟危機的邊緣”。

而我擔心的是，我們又要走2008年的老路？

災害、經濟危機－市場蕭條－降價促銷－救市復蘇。

2020年樓市，會走出2008年相似的軌迹嗎？

01

仿佛昨日重現。

2008年的前一年，我入職報社，跑房地産新聞。

在武漢主城區，房價6000以上，5000左右的樓盤很難找。原本淡季的7-8月份，房價4800的樓盤，通宵排隊。報紙的頭版廣告位，被開發商瘋搶。

從那時起，武漢樓市瘋狂了。

2008年春節前，湖北等南方多地發生雪災。

前三個月，武漢市場低迷觀望，零首付、送裝修等打折促銷，鋪天蓋地。

5月12日，汶川發生大地震。

報社的辦公樓搖搖晃晃，同事們都樓外等待。

當時說的最多的是，一方有難，八方支援。

那個月，深圳房價大跌，成交量暴跌。

經濟學家說，那是擠泡沫，勸投資者不要輕易買房。

那時起，萬科開始全國範圍降價，中介店迎來關店潮。

泡沫論、拐點論，很多人看空。

當時多是暗降，送置業資助金、結婚禮券、降價補差等。

全國樓市，像做了一次深蹲。

8月8日，北京奧運會。

開幕式，大腳印，51枚金牌，家國情懷。

9月15日，雷曼兄弟破産。美國次貸危機，引發全球金融危機。

一切與金融、房地産有關。

後來，看完《大空頭》，發現此後的危機里，都有它的影子。

4萬億投資計劃由此開始實施，用投資拉動經濟。

背後是一攬子計劃，應對危機。我們習慣稱之為“4萬億”。

12月底，很多房企擔心過不了冬天。

我身邊一個朋友首次買房，拿到了一成首付。

那時，人們喜歡看的是《重返泡沫時代》、《逃不過的經濟周期》。

2008年，一個小女孩讓王石幫她參謀是否要買房。

他問：“你準備結婚嗎?”女孩說沒有，但是擔心三四年之後就買不起房子了。

王石脫口而出：“如果三四年之後你買不起了，那是市場的問題。”

也有很多人錯過了2008年。

02

12年後，一場新冠疫情，鬧得世界不安甯。

1月23日武漢封城前，我們都以為，事情沒有這麼嚴重。

也只知道可防可控，不會人傳人。

那時，我們忙着參加年報發布會與開發商答謝會。

我們都驚歎于一組數據：2019年一年，武漢住宅成交約21萬套。

連續9年位居全國前三甲，被譽為房地産流量第一城。

而同期武漢GDP1.5萬億，並舉辦了一場國際性賽事。那時，我們以為2020年會延續2019年的行情。

有專家預測，2020年全國房地産政策“既防上漲，又防下跌”；行業規模與企業規模，将雙雙見頂；深圳房價不會漲，長三角房價空間大。

40多天後，一切都變了。

有人預測，一季度國内的經濟增幅将只有3%。而2019年四季度，增幅是6％。

有人将2020年16個省市公布的總投資額，做了一個加法。

結果是34萬億。今年的計劃投入是7.2萬億，主要覆蓋新基建。

可以肯定的是，它不是新版的“4萬億”，

而是應對當前經濟的有效政策方式。

春節後，央行釋放3萬億流動性，支持實體經濟的發展；

開發商學會網上賣房、智能化、數字化等新技能，腳踩刹車。

前兩個月，各大開發商債券融資2484億元。

3月3日，央行等召開的座談會上，再次強調“房住不炒”。

3月4日，高層會議指出：

復工復産與擴大内需結合，釋放被抑制、被凍結的消費，培育新型消費、升級消費。

與12年前相比，而今情勢有所不同，房地産行業有心無力。

廣州等地的救市被叫停。以武漢為例，一季度樓市泡湯。

3月6日，工業和信息化部召開加快5G發展專題會，研究部署加快5G網絡等新型基礎設施建設。

3月7日，限購兩年的海南，再次發布房産新政。其中規定現房銷售、本地人不得買第三套房。

三月的前10天，消息越來越多。

03

上一輪危機，引發金融海嘯的是次貸。而此輪危機，則是原油與疫情。

有人對比2008與2020的調控說，相同的配方，不同的味道。

其實，2020年是非常重要的一年。

脫貧攻堅、全面建成小康。

從經濟總量、調控手段、房地産量級等角度，2020年，經濟走勢、金融政策與房地産趨勢，走一條與2008年不同的路。

我們能化危為機，鑰匙就是“新基建”。

目前，最悲觀的預測是，如果全球範圍的疫情持續爆發，演變成全球危機。3月9日，全球金融市場暴跌。油價暴跌，石油價格大戰；能源股暴跌，引爆美國股市暴跌；新冠疫情，引發歐洲股市暴跌。最終，潘多拉魔盒打開。

多數人的思維軌迹大致是這樣：

經濟不好，樓市也不好，房子不好賣，房價一定跌，再等等。

多數的研究機構與從業者也是這樣預判的。

而市場往往都是有逆轉劇情。

此時買房，還是賣房的前提，保持充足的現金流。

最近，紅杉資本給投資人寫了一封信，給了6條建議：

全球“黑天鵝”已來，現金為王，準備過冬。

在這封信的末尾說，“保持健康以及保持你的公司健康”。

歷史總在重復，每次略有不同。

人類從歷史中學到的唯一教訓，就是人類從不在歷史中吸取教訓。外部大環境，我們不能掌控，唯有掌控好自己。

如果我們認為2020與2008的軌迹相似，我們就要采取2009年一樣的買房策略。如果認為兩者軌迹不同，就再觀察待定。

此時，我給出三條建議：

給房地産行業，活下來的，不是最強大或最聰明的，而是最能适應變化的；

給賣房人，只要跑過對手，就是赢；

給普通買房人，量體裁衣，合适就好。

［後記］

傾巢之下，焉有完卵。

金融劇烈動蕩，最後波及到我們的财富流失？

不過有句，利空之後，就是利好。

談一點輕松的，今晚吃幾個菜，追哪部劇？

2008年後，有一部電視劇《蝸居》，影響到很多年輕人的置業觀。巧合的是，最近，又有一部熱播劇《安家》。

兩部熱劇的編劇都是六六。

當時，上海的房價不到2萬元；

如今，接近5萬元。

一口氣，我追到33集。

劇情拖沓，适合快進看。

跑道房、老洋房、學區房、x宅、fs先生、做自媒體的知否小姐，在馬桶上加班的宮醫生，睡在壁櫥里朱閃閃，老油條對兒子的愛。

“沒有我賣不出去的房子”，這是房店長的口頭禅。

如果我們都是房店長、徐姑姑，還擔心賣不掉房子？

如果我們買房人知道這些套路，就少一些被套路！

文｜楊光華（地産寫字人）