長沙取消“限價” “限價”變成“保價”

丁建剛 過去三年全國二線城市中，調控最嚴厲的長沙市，昨天（12月11日）調控政策由原來的“限房價”，改為所謂“限利潤”。

昨日（12月11日），長沙市發改委官網發布了《關于明确我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》，進一步加強長沙市商品住房價格管理。《通知》自12月11日起執行。 

文件詳細地為長沙市商品住房基準價格制定了計算方法，並規定商品住房價格由“成本+利潤+稅金”構成。 

成本由8個部分組成：

即樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區内公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、财務費用、行政事業性收費和基金。 

利潤：以成本構成中的1-4項（樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區内公共基礎設施及附屬公共配套設施費）之和為基數，平均利潤率為6%-8%。 

稅金：按國家稅法和有關政策規定執行。 

NO.2 

這是号稱中國最嚴厲調控的二線城市，政策大逆轉。 

很多人看不懂，有各種各樣的解讀。 

撥開重重迷霧，來看這份文件：

1. 從2016年開始的所謂商品住房的限價，一直是以2016年9月的價格為基準價，按當時的要求，所謂“環比零增長”的原則來制定的。 

包括長沙在内的很多城市，制定限價時，根本不管開發商的地價和成本。 

2.而長沙昨天（12月11日）的文件，看似限制了開發商利潤6%-8%，看似仍然在限價，但限價的實質發生了根本變化。 

這個限價沒有天花闆，是在所有的成本上順加6%-8%的利潤。 

換句話說，不管你拿地的價格如何，利潤都可以順加上去。 

财務成本也以24個月的人民銀行當期法定利率來計算。 

稍有房地産市場常識的人就可以得出如下結論： 

1. 長沙市商品房已經取消“限價”政策。 

2. 新的價格（或者叫新的所謂限價）政策保證開發商有6%-8%的利潤。

3. 這不是計劃經濟。

如果是計劃經濟，産品是由政府收購的，企業不需要自行銷售。

而現在，企業仍然要自行銷售，政府給出的價格利潤是6%-8%，但市場接不接受，那是開發商自己的事了。

開發企業都清楚，現在的市場如果能保證6%-8%的利潤，那真是阿彌陀佛了。

沒有那麼好的事兒，風險還是要你開發企業自己承擔的。 

4. 新的政策表面上看仍然限價，但實際上是保價，更重要的不是保房價，而是保地價。

再遮遮掩掩，也不能否認這個邏輯。 

長沙調控政策的驚天大逆轉可能是人們萬萬沒有想到的。

但實際上，兩天前，我們就已經做出了預判：

面對明年復雜嚴峻的外部風險和挑戰，面對中國經濟的下行壓力，調控力度或多或少，或大或小地放松，幾乎可以肯定。

可以預見的是，未來一段時間，地方政府的各種動作仍将急劇增加。

這個調控最嚴厲的二線城市，在過去三年中數次加碼調控，“限價”政策竟然是以如此富有想象力和戲劇性色彩的方式結束了。

長沙的逆轉，可能成為推倒中國房地産市場限價的多米諾骨牌嗎？ 

附：2017-2019年長沙主要調控加碼措施一覽表

丁建剛   浙報傳媒地産研究院院長 觀點地産網專欄作者