夏磊：房産稅的改革歷程和實踐效果——房産稅繫列之二

夏磊 我國房産稅最早于1950年開始征收，直至2018年房地産稅立法工作列入五年立法規劃，其改革一直在曲折中前進。本報告中我們回顧了中國房産稅的改革歷程和征收現狀，總結了上海和重慶房産稅試點經驗，以資借鑒。

一、房産稅改革歷程

房産稅立法實踐在不斷推進。房産稅于1950年成為全國開征的獨立稅種；1951年房産稅、地産稅合並為城市房地産稅，在核準的城市範圍内征收；1984年拆分為房産稅和城鎮土地使用稅；1986年頒布《中華人民共和國房産稅暫行條例》，成為目前房産稅的征收依據；2003年十六屆三中全會首次提出對自住房征收物業稅；2011年上海、重慶率先開展房産稅改革試點；2012年國務院指出要穩步推進房産稅改革試點；2013年十八屆三中全會提出“加快房地産稅立法並适時推進改革”；2018年，房地産稅立法工作列入五年立法規劃，法律草案正在拟定中。

二、房産稅征收現狀：對個人住房免征

現行房産稅主要征稅對象為辦公樓和商業營業性用房，對個人住房免征。房産稅征收範圍為城鎮，稅基為房産原值減除10%-30%後的余值，稅率為1.2%；如果房屋出租，則稅基為租金收入，稅率為12%；現行房産稅主要征稅對象為辦公樓和商業營業性用房，對個人所有非營業用房産免征，意味着占全國城鎮商品房存量金額80%以上、存量面積90%以上的房産被納入免征範圍。

三、房産稅試點：滬渝率先開征，效果有限

滬渝率先開展房産稅改革試點。2011年，上海和重慶率先對個人住房征稅，試點方案應該是未來全國推廣房産稅的重要參考方向。兩市方案共同點是：（1）征稅重點以新增購房為主，同時，買高價房就要交更多的稅；（2）差别化稅率，上海有兩檔，重慶有三檔，控制高檔住房的比例；（3）較為寬松的免稅政策,減少對居民基本住房需求的侵害；（4）限制外來的投資需求，根據是否為本地居民采取不同征稅條件。不同的是：（1）征稅目標不同，上海主要是抑制投資，重慶主要是抑制高檔住房消費；（2）實施範圍不同，上海全市推行，重慶僅覆蓋主城九區；（3）征稅對象不同，上海針對增量住房，重慶針對高端住房。以虛拟租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。

滬渝試點帶來的稅源有限，對房價影響不明顯。從稅收效果看，上海和重慶房産稅並未獲得可觀的稅收收入，2018年滬渝兩市房産稅收入分别為213.8億元和67.3億元，分别占各自地方稅收的3.4%和4.2%，占各自土地出讓收入的11.1%和3.2%。從市場效果看，房産稅試點開始後，對比2011-2012年部分重點城市新建商品住宅價格指數，滬渝未出現獨立走勢。長期看，滬渝房産稅試點對房價的影響不大，2011-2018年，上海和重慶的商品房均價平均漲幅分别為8.5%和8.6%。

滬渝試點效果有限的主要原因：一是征稅範圍窄、稅率偏低。征稅範圍上，上海不涉及存量房，重慶雖包括存量房，但只針對高檔住房；稅率上，上海是0.4%和0.6%，重慶是0.5%、1%和1.2%。二是滬渝等城市房價上漲的背後是住房供給不足。上海和重慶2010年套戶比分别為0.93、0.98，2018年分别為0.93、1.01，兩地房地産市場整體上一直處于供給不足的狀态。随着城鎮化不斷推進，人口向大城市集聚的趨勢愈加明顯，對于住房需求旺盛的大城市來說，房産稅難以起到房價調控作用。

夏磊 恒大研究院副院長 觀點地産新媒體專欄作者