相較其他産業園REIT,中金亦莊産業園REIT特殊點在于土地年限僅為20年,是北京産業用地彈性供給政策背景下取得土地。
觀點網 産業園REITs又上新了。
6月26日,中金亦莊産業園REIT在上交所挂牌上市,不出意料30%漲停,該基金是國内首個聚焦汽車制造産業鍊的基礎設施REITs項目,也是北京經濟技術開發區首單基礎設施REITs項目。
當日,中證REITs全收益指數小幅下跌,指數下跌0.22%至1112.43,但近期REITs市場整體而言仍較為火爆,中證REITs全收益指數于上周(2025年6月16日-20日)内創下新高,中證REITs全收益指數上漲0.88%,價格指數上漲0.87%。C-REITs市場總市值收于2066億元,環比上升1.21%。
此前在招募期,中金亦莊産業園REIT熱度便可見一斑。
6月11日,中金亦莊産業園REIT啟動發行,僅一天時間公衆發售部分便因超額募集而提前結募。
另外,近期市場亦擴容提速,南方萬國數據中心REIT、南方潤澤數據中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、創金合信首農産業園REIT共4單項目獲批。
資産一覽
根據發售公告,中金亦莊産業園REIT此次募集基金份額共計4億份,認購價格為2.72元/份,募集資金總額10.88億元。戰配方面,除原始權益人及關聯方外,中金亦莊産業園REIT排名靠前的戰配機構包括國新資産、中金公司、海保人壽-分紅險、嘉實基金寶睿9号單一資産管理計劃等。
具體到該項目,中金亦莊産業園REIT的發起人為北京亦莊投資控股有限公司,原始權益人為亦莊控股全資子公司北京亦莊盛元投資開發集團有限公司。
中金亦莊産業園REIT首次發行的底層資産為亦莊盛元持有的N12和N20項目,位于北京經開區高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園,建築面積約12.86萬平米,2019年10月開始運營。
該項目産品類型為生産類工業廠房,租戶以汽車制造業企業為主,産業集聚效應強,租約穩定性突出。第一大租戶海斯坦普北京公司租賃面積約為4.44萬平米,占比42.85%,租期10年(2020-2029),為北汽下屬合資公司,主要服務北京奔馳工廠和北汽新能源。
截至2024年12月31日,N12項目出租率約為79.02%,N20項目出租率約為91.66%,基礎設施資産整體出租率約為84.32%。
另外,截至2024年末,發起人亦莊控股和原始權益人亦莊盛元體繫内優質可擴募資産賬面原值/總投合計超過130億元,具備一定擴募資産儲備。
其中,亦莊盛元作為園區運營方,是亦莊控股體繫内服務于“科技園區開發運營”闆塊的專業主體,其他同類資産:包括但不限于高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園(N19項目)、亦莊細胞治療研發中試基地(N9項目)、亦莊新藥研發生産基地(C9項目)、首藥研發與産業化基地(66M2項目)、北京亦莊京廣協同創新産業園項目(B4項目)、亦莊新能源汽車核心零部件創新基地(N43項目)、新能源汽車與智能網聯汽車零部件産業園(北汽延鋒項目)等,資産賬面原值/總投合計約47.89億元。
另外,僅以發起人亦莊控股體繫内可直接操作擴募的資産口徑整理,部分優質可擴募資産
的資産賬面原值/總投合計約82.46億元。
資料顯示,亦莊控股作為北京經開區基礎設施建設及園區開發運營的重要主體,投資興建了衆多高端産業園區類項目和高新技術産業園區類項目,相繼建成産業園區、定制廠房、特色樓宇、創新科學園等57個産業平台,總建築面積近400萬平方米,承載企業5000余家,其中高新技術企業391家。
年限解碼
此前,中金亦莊産業園REIT在回復上交所反饋中曾調降項目估值,從申報稿10.26億元壓降至10.03億元,減少0.23億元,降幅2.24%。
該基金于2025年度、2026年度模拟預測可供分配金額分别為6239.64萬元和6786.07萬元,預測現金流分派率分别為6.22%、6.77%,資本化率為7.99%,高于産業園REITs均值水平。
值得一提的是,相較其他産業園REIT,中金亦莊産業園REIT特殊點在于土地年限僅為20年,是北京産業用地彈性供給政策背景下取得土地。
募集說明書中指出,N20項目和N12項目土地使用權終止日期均為2038年9月29日,于2024年12月30日剩余使用年期均為13.74年;N20項目和N12項目均于2019年投入運營,鋼混結構生産用房最高經濟耐用年限為50年、鋼結構生産用房最高經濟耐用年限為70年,至2024年12月31日,已使用約5年,剩余經濟耐用年限分别為鋼混結構45年、鋼結構65年;根據孰短原則,N20項目和N12項目收益年期為13.74年。
不過,據相關規定,非住宅建設用地使用權年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,可申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準,即N12項目及N20項目土地使用權到期後均可申請續期。
上交所在問詢函中也提及權屬到期的安排,經基金管理人與原始權益人協商,拟采取如下措施,保障基金份額持有人利益。
在項目土地使用權期限首次屆滿前,原始權益人與經開區管委會請示确認土地使用權期限續期可行性及續期需繳納的土地出讓金、相關稅費等續期成本,並将續期方案提交基金份額持有人大會審議。如确認續期,原始權益人将積極敦促項目公司完成續期。
若不續期,經開區管委會将在評估屆時建築物殘值後,給予相應補償。補償價值原則上不低于基礎設施基金發行過程中預估的建築物殘余價值(以2024年12月31日為評估基準日,基礎設施資産于土地到期時點建築物預估殘余價值合計480,660,000元)。
如項目公司所獲取補償金額低于以上預測的殘值的,亦莊盛元将無償向項目公司補償並支付該等差額款項(若所獲取補償金額高于殘值,項目公司無需向亦莊盛元進行任何補償、無需承擔任何支付義務)。
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撰文:陳玲
審校:徐耀輝