有心者勝·ESG篇 | 新城借道

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

率先發布的“ESG篇”，将從可持續發展層面出發，觀察標志性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網 這幾年，越來越多上市公司将ESG放置在更重要位置。

ESG即環境（Environmental）、社會（Social）和治理（Governance）單詞首字母的縮寫，分别從環境、社會以及公司治理角度，以衡量企業發展的可持續性。

2022年，A股上市公司發布ESG報告數量突破1400家，比例首次超30%，創歷史新高。

房企對此也早有探索，並通過多種方式提升ESG水平，如新城組建的吾盛能源投資與管理平台，借道可再生能源的使用發展綠色低碳戰略。

2022年，新城新建及在建項目的綠建覆蓋率達到100%，多個項目獲得LEED和WELL相關認證。将“綠色”理念貫穿于綠色采購、綠色設計、綠色建造、綠色施工等全過程，創建健康供應鍊生态環境，其中綠色建材供應商占比達51%；成立綠色商場創建領導小組，明确分工、責任到人，並與約2.5萬個商戶簽訂《商戶綠色租賃協議》，簽訂率達100%。

于企業而言，ESG能夠達到的實際意義更為重要，綠色建築能夠對融資提供助益。

2022年上半年是房企融資最為艱難的時刻，新城控股仍成功發行了1億美元7.95%優先綠色票據，完成能源融資16,484萬元。

對于新城來說，ESG是一條必由之路。

吾盛能源，與吾悅廣場之間

對深耕商業地産的企業而言，綠色科技能一定程度上提升持有商場估值並進行融資。

布局新能源業務，便是新城控股在綠色科技上的重要舉措，並基于吾盛能源這一平台。

觀點新媒體從該公司官網中獲悉，吾盛（上海）能源科技有限公司聚焦“大健康“、”大消費”領域，深耕商場、醫院、辦公樓等建築場景及食品、飲料等工業場景，以為客戶減碳降費為切入點，打造“風、光、儲、冷、熱、電”一站式全生命周期的碳能解決方案。

該公司創立于2019年12月，是由新城控股聯合國有上市公司金開新能參與投資的能源投資與管理平台，由新城控股持股45%，國開新能持股40%，管理團隊持股15%。

依托吾悅廣場的規模化以及金開新能的資源優勢，吾盛能源三年多來實現了快速發展。

自2021年起，新城控股聯合吾盛能源打造“吾·佰計劃”，該計劃為吾悅廣場屋頂光伏電站建設項目，覆蓋新城控股旗下已開業的百余座吾悅廣場，總裝機容量約50MW。設計充分利用屋頂建築空間，因地制宜；光伏發電采用“自發自用、余電上網”模式，極大程度為廣場節省綜合用能費用，提高建築物能效。

截至2022年末，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計145座，開業、在建及拟建吾悅廣場總數量198座，進駐全國141個城市——這些是吾盛能源形成對商業綜合體綜合能源服務標準化沉澱的底層支撐。

觀點新媒體獲悉，對于已開業的吾悅廣場，吾盛能源選取項目進行能源診斷、場景試點與改造，優化用能結構。除了對存量吾悅廣場進行針對性用能結構改造，吾盛能源還前置介入拟建、在建吾悅廣場的設計端、工程端，将低碳、節能作為項目基因注入工程前端。

例如，對于在新城控股内部定位為超低能耗購物中心的天津寶坻吾悅廣場，吾盛能源全程參與該項目綜合能源方案，通過一套完整的綜合能源繫統實現建築的超低能耗。

根據測算，相較于原方案，吾盛能源為項目提供的綜合能源方案，可以有效降低商場建設成本，預計實現減碳量約2026.14噸/年。

2023年初，天津寶坻吾悅廣場超低能耗建築項目成功獲得超低能耗建築設計標識認證，成為了全國首例超10萬平米的超低能耗大型商業綜合體。

資料顯示，吾盛能源聚焦綜合能源服務、新能源發電、吾行悅充三大業務，當中吾行悅充是由吾盛能源、新城悅（成都)及春樹投資合資成立，基于小區/寫字樓/産業園/商場等場景，圍繞電動出行提供出行、充電、車端等相關的科技服務性平台。

除了吾悅廣場，吾盛能源更與萬達廣場、麥德龍、可口可樂、娃哈哈等多家企業開展合作。2022年，吾盛牽手萬達集團，承接超50座萬達廣場光伏項目的投資、建設和運營。

數據來源：吾盛能源官網

目前，吾盛能源持有並投運能源站資産超100座，在建及儲備新能源項目裝機規模超1GW，預計2023年該公司年産綠電超20億度，全生命周期減碳量超500萬噸。

綠色溢價，可持續的新金融通道

2022年，新城聯合吾盛能源已建設、並網51座光伏電站，裝機容量30.48MW，年發電量超2,476.93萬度，碳減排2.01萬噸。此外，為促進綠色消費，提高綠色電能使用水平，新城控股還積極購買風、光等綠色電力，逐步提升綠色電力在整體能源消耗中的占比。

2022年，慈溪吾悅廣場等16個項目完成一次綠色用電購買，購買綠電合計1957.24萬千瓦時，碳抵消量約4650.98噸。

吾盛能源與吾悅廣場是一個雙向賦能的過程，憑借吾盛能源的綜合能源診斷及建造、改造服務，能夠幫助吾悅廣場實現綠色建造、綠色運營。

衆所周知的是，綠色項目往往和綠色金融相關聯。觀點新媒體獲悉，發行綠債的指標可涉及二氧化碳減排、單位耗能、第三方ESG評級等。

近日，中國人民銀行行長易綱就在公開講話中談道，要通過綠色金融、綠色技術等逐步把綠色溢價降低。由于綠色激勵政策的存在，綠色信貸、債券等金融産品便産生了綠色溢價。

“綠色溢價”的概念可以分為實業領域與金融領域兩種，在金融領域，綠色溢價則是指綠色金融帶來的融資成本。

觀點新媒體獲悉，綠色金融産品的融資成本和普通金融産品相比有一定優勢，再加上人民銀行對綠色金融産品的政策支持和鼓勵，比如綠色信貸投放較多的銀行能夠獲得人民銀行的“貼息”，也可以發行融資成本更低的綠色金融債券，而且綠色債券的發行所耗費的時間更短，認購投資人更多，這些都可以算作是綠色金融産品的“綠色溢價”。

對企業來說，大部分綠色債券收益率的發行利率明顯低于普通債券，可有效降低企業融資成本，推動綠色低碳轉型。

早在2021年6月，新城控股便成功發行一筆3億美元4.25年期的綠色優先票據，最終票面利率為4.625%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2022年5月31日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的7.95%優先綠色票據，期限一年，新城控股母公司新城發展提供擔保，所得款項淨額主要用于一年内到期的現有中長期境外債務再融資。

值得注意的是，這是新城在沒有增信措施情況下發行的美元債，但設立了約束條件，比如除可用于一年内到期的債務置換外，僅可用于符合可持續金融框架的綠色項目。

另外，2022年，新城控股在營吾悅廣場多能互補項目融資金額4750萬元，已經全部批復並撥款；2022年實際完成能源融資金額合計16484萬元。

這些都基于房企加強了可持續發展和綠色建築要求。

來源：企業公告

2022年，吾悅廣場累計開業數達145座，通過綠色商場創建申報的吾悅廣場56座，其中國家級項目14座，省級項目42座。

目前，新城控股已有29個商業、8個住宅項目獲得中國綠色建築運行認證標識，在建及新建項目滿足綠色建築標準的面積達1332萬平方米，占比100%，累計獲得中國綠色建築運行認證標識的項目共計37個。

2023年，新城控股計劃發行綠色CMBS，規模13.16億元，期限18年，綠色等級為G1。

未來，新城還計劃通過可持續債券等融資方式投資符合資格的可持續項目，範疇包括綠色建築、可再生能源、海綿城市、廢氣處理及社會責任等領域。

公司治理，員工收縮與架構調整

發行綠色債券，能夠降低融資門檻、獲得低成本融資、幫助房企出表降杠杆，對目前普遍面臨融資難、融資貴的房地産市場來說是極為重要的。

伴随着業務發展，新城控股也将ESG管理體繫建設放置在重要位置，母公司新城發展于2020年11月設立ESG管理委員會，形成涵蓋董事會、ESG委員會、ESG工作小組及各職能部門的ESG管理架構，進一步加強對可持續發展工作的繫統性、規範化管理。

來源：企業公告

當中，ESG委員會負責統籌決策，制定及檢讨新城發展及新城控股的ESG責任、願景、策略、框架、原則及政策等。

另一方面，新城控股近幾年頻繁對組織架構進行調整。

2021年12月，新城住宅開事業部原十四個大區與商開原四大區域，将被全面整合為十個大區。新城控股設置大區公司，定位于經營主體、利潤主體，對大區内的住宅、商業等業态的開發進行統籌管理。

之後，部分大區根據業務組合情況和當地市場形勢，秉持“深耕聚焦”原則，對部分城市公司或片區進行适度整合，進一步集中優勢資源，提升組織效能和管理效率。

2022年12月，新城控股再次對集團及各事業部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰略總部、投資總部、風控總部，地産開發事業部負責全品類地産開發、代建；商業管理事業部負責全品類商業管理，強化商業深度運營相關職能。

來源：企業公告

新城控股表示，正在大力推進資管能力建設，運用成熟的物業開發及商業管理經驗，在項目端引入股權投資者共享收益、共擔風險。此次組織架構調整，也是為了更好支持大資管戰略落地。

當中，便涉及到人員的分流優化。

這也是大環境下的“節流”要求，“精簡員工”似乎已是房企“開源節流”的重要路徑。行業深度調整的2022年，幾乎所有民營房企都在裁減人員以節省開支，新城也不例外。

觀點新媒體獲悉，2022年，新城控股進行“瘦身行動”，收縮員工規模至23437人，員工數量減幅超過20%。

數據來源：觀點指數整理

縮表減員，是房企應對銷售下滑的舉措。新城曾有極快的發展時期，曾經在2012-2019年銷售額復合增長率達到54.1%，而後因前董事長“黑天鵝”事件放緩發展速度，銷售額最高點停留在2019年的2708億。

即便如此，新城仍在2020年與2021年保持了2000億以上的銷售體量，2022年受銷售市場下行影響，銷售規模有較大程度的下滑。

由于2022年市場下行，新城控股銷售受到較大程度影響，全年錄得銷售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷售面積1191.5億元，同比下降49.4%；銷售均價9740元/平方米，同比下跌1.9%；實現銷售回款1329億元，全口徑資金回籠率達到115%。

分區域看，長三角依然是新城控股主要的銷售區域，長三角、中西部、環渤海及大灣區錄得銷售分别占比達到48%、28%、17%、7%。按城市能級看，一線城市、二線城市、長三角三四線城市以及其他地區三四線城市銷售金額占比分别為8%、42%、22%和28%。

艱難環境下，數據顯示，2022年，新城控股實現商業運營總收入即含稅租金收入100.06億元（包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入），同比增長15.82%，2022年度因租金管理費減免及經營扶持減少公司商業運營總收入為3.13億元。

據悉，2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。