有心者勝·ESG篇 | 華潤萬象生活綠途

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

率先發布的“ESG篇”，将從可持續發展層面出發，觀察標志性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網 ESG作為關注環境、社會、公司治理績效的價值理念，越來越受到社會各界的關注。

一些機構投資者和資産管理人在投資決策中将可持續發展納入考量，有統計顯示，截至2020年，全球遵循ESG原則的資産管理規模将近40萬億美元，占全球整個資産管理規模的30%左右。

“新興市場之父”馬克·麥樸思認為，在經營或與公司合作的過程中能夠改善提升公司ESG水平的話，将取得巨大的溢價投資收益。

作為物管及商業運營服務商，華潤萬象生活的市值表現領先同行，在推動ESG工作發展方面，也逐漸将可持續發展上升至戰略層面。

2021年，華潤萬象生活建立自上而下的可持續發展管理架構，全面對標聯交所ESG新規，組織面向總部及下屬單位的ESG報告編制培訓。

2022年，華潤萬象生活發布“153”ESG戰略體繫,聚焦以萬象生态為核心的五大領域，並确立2030年碳達峰及2050年碳中和的管理目標。

綠色發展方面，華潤萬象生活推進綠色低碳運營，确立綠色商管、綠色物管、綠色供應鍊等7大舉措。與此同時，聚焦構建物業管理和商業運營兩大主營業務與大會員生态體繫一體化發展的“2+1”業務模式。

構建“2+1”業務模式過程中，華潤萬象生活如何進行ESG建設？如何在構建多元業務體繫的同時推動可持續發展？

綠色物管：可持續發展的低利潤問題

從港股物業上市公司ESG報告披露情況看，絕大多數公司已經開始重視綠色物業管理、運營及服務，意識到項目可持續運營的重要性。

華潤萬象生活向觀點新媒體表示，将可持續理念融入業務，通過打造低碳節能、綠色環保等標杆項目等方式，可幫助資産保值增值。從長遠來看，企業開展專門的ESG項目，有助于盤活周邊資源，在繁荣社區經濟、提升社區韌性方面發揮作用。

據了解，華潤萬象生活确立了以綠色社區與寫字樓、綠色城市服務為核心的綠色物管計劃，通過構建碳數據管理能力、推進低碳機制建設、打造碳管理標杆項目等方式，提升物管可持續發展水平。

截至目前，該公司物管業務及相關活動通過ISO14001環境管理體繫認證。

該公司ESG報告顯示，近三年在環保上的投入總計1630萬元，其中僅2021年投入達755.06萬元，2022年投入減少至388.19萬元。

另外，華潤萬象生活自2021年起探索物業服務與鄉村振興深度融合的新模式，通過“紅色管家”将城市社區服務的經驗帶到華潤希望小鎮，全面承接希望小鎮的物業管理工作。2022年，華潤萬象生活向華潤慈善基金會捐贈120萬元，用于已承接物業管理的希望小鎮開辦及運營費用。

從可持續發展的角度來說，盡管華潤萬象生活在環保及社會方面投入甚多，但聚焦到物管業務，要實現長足發展仍免不了從最直接的經營指標觀察。

高力國際吳大宇認為，從ESG的角度來看，物管行業面臨規模大、利潤低、成本高、邊拓邊丢以及管理效率低這些關鍵性的指標或者維度。

從這些維度觀察華潤萬象生活，會發現該公司也避免不了規模大與利潤低等行業通病。

具體到公司，華潤萬象生活業績維持高增速，盈利能力持續提升，2022全年實現收入120.16億元，同比增長35.4%；實現淨利潤22.25億元，同比增長30.7%。

收入構成主要由住宅物業管理服務和商業運營及物業管理服務兩部分構成，其中住宅物業管理服務收入78.02億，占總收入比重約64.9%；但該部分毛利為14.73億元，占總毛利比重僅約41%。

反觀商管部分，以42.14億的營收占總收入比重35.1%，對毛利潤貢獻約六成。另一方面，盡管華潤萬象生活商管部分營收增速慢于物管部分，但主要還是依靠購物中心的商業運營及物業管理服務實現利潤增長，2022年物管業務營收同比增長46.9%，商管收入同比增長則為18.2%。

毛利率的反映則更直觀，2022年華潤萬象生活住宅物管業務總體毛利率為18.9%，商管部分毛利率則高達50.7%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對于華潤萬象生活來說，規模大、利潤低是物管業務面臨的現狀。截至2022年末，該公司在管住宅及其他非商業物業項目數1362個，在管總建築面積為2.8億平方米。

高力國際認為，在物業管理行業的未來，AI科技大量使用降低運營管理成本、全鍊條專業服務高度成熟、多賽道並進齊發，專業服務回歸本質，智慧運營進一步打破服務邊界，ESG可持續戰略深植物業行業。

2022年，華潤萬象生活也在全面深化數字化轉型，搭建産研一體數字化團隊。截止到2022年底，引進高質量數字化人才217人，研發人員占比65%。

華潤萬象生活還加大力度打造智慧社區，按照智慧城市和現代社區的建設要求，利用物聯網、大數據、雲計算和人工智能等技術，推動能耗監測、環境傳感器、智能垃圾分類、智能澆灌等設施落地，建設便民惠民服務圈，截至2022年底，建成智慧社區58個。

對于綠色運營帶來的成本問題，華潤萬象生活表示，短期來看，綠色低碳改造和運營能力提升确實需要資金投入，某種程度上增加了公司的成本，但從中長期來看，低碳改造可以直接降低公司的能源成本投入，産生的碳減排量也可以降低未來可能的碳排放履約成本。

綠色商管：坐擁高奢壁壘

全球著名服務機構畢馬威中國認為，未來可持續性将不再是可選項，而是成為區分同質化産品的關鍵因素。

2022年，華潤萬象生活聯動全國11座重奢萬象城共同宣導“可持續消費周”，邀約公衆共同踐行可持續消費生活方式。以萬象城為着力點，華潤萬象生活正在推動可持續消費建設，塑造新時代綠色生活方式。

商業地産作為建築行業能耗和碳排放量強度都相對較高的産業，要求企業嚴把能耗源頭關，從能耗管理方面真正實現節能降碳。

近年來，華潤萬象生活持續推進商業地産節能減碳工作，數據顯示，2021年華潤萬象生活購物中心單位面積公區能耗相比2018年下降16%，單位面積碳排放下降10%。2022年辦公場所節能量2.3萬千瓦時，同比增長140.7%。

具體措施方面，北京清河萬象匯利用屋頂區域建設容量約1MW的分布式光伏電站，實現年均碳減排量約735噸，預計到2025年碳減排總量約18400噸。煙台萬象匯光伏發電項目于2022年7月正式建成投産，預計每年提供109萬度清潔能源，減少二氧化碳排放量740噸。

太原萬象城将部分現有燈具更換為6W超節能燈具，改造數量7368個，改造後不影響照明品質，節能70.3%。

在綠色商場創建方面，022年，華潤萬象生活“綠色商場”數量大幅增加，當年新增“綠色商場”14座，比2021年多增了10座。

截至2022年，華潤萬象生活綠色商場認證總建築面積達到324.41萬平方米，同比增長144%，綠色商場數量累計達到27座。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

經營業績方面，華潤萬象生活購物中心零售額、租金收入、經營利潤率等核心指標穩步提升。截至2022年底，在營購物中心共計86座，全年實現零售額1264億元，其中有69家購物中心零售額位居當地前三位，占比達80.2%。

在購物中心商管領域形成的高端品牌形象，構築了華潤萬象生活的競争壁壘，這是其相比于其他物管公司的鮮明特色。從業績角度看，重奢購物中心強者恒強，成長性和抗風險能力俱佳，業績天花闆高。

東方證券報告顯示，華潤萬象生活運營5年以上的5座重奢場及運營10年以上的3座重奢場，在2018-2021年的租金收入平均年復合增長率分别達15.2%、16.1%，旗下重奢場即便在成熟期亦具備較強成長性。

大會員體繫：數據資産長期變現

大會員生态體繫方面，華潤萬象生活将其作為“2+1”一體化業務模式中的一環，在2022年經營展望中進一步明确要“構建具有華潤特色的，全面覆蓋上下遊産業鍊的大會員體繫，将發布大會員品牌，搭建大會員運營平台”。

華泰證券認為，如果能夠通過會員體繫拉通空間之間的服務，有望加強客戶在體繫内的粘性，積累更多有價值的客戶數據，創造更多業務協同的可能。

2022年，華潤萬象生活整合資源打通各業态會員繫統，發布自有積分品牌“萬象星”，涵蓋營銷、康養、長租、酒店、文體、影業、商業與物業等八大業态，通過跨業态積分、權益運營，建立用戶與産品及場景的連接。截至2022年底，萬象星會員總量超3400萬。

從可持續發展角度來說，大會員體繫與數字化賦能相輔相成，随着會員規模的持續增長、權益使用場景不斷豐富，沉澱的海量數據資産價值巨大，存在數據資産長期變現的可能。

ESG報告顯示，2022年，華潤萬象生活全面深化數字化轉型，搭建産研一體數字化團隊，提升商業數字經營能力。截止2022年底，引進高質量數字化人才217人，研發人員占比65%。

具體來看，全面升級“一點萬象”APP，新增注冊用戶806萬，注冊用戶達2823萬，日活躍用戶數74.3萬人。面向物業業主端、員工端，推出“朝昔”APP，實現物業數字化基本場景覆蓋。

數據顯示，華潤萬象生活自2021年來在研發投入方面加大力度，2021年研發投入額從2275萬元增至1億元，2022年再度增長30.38%至1.3億元。

從成本費用利潤率指標來看，或許可以窺見研發投入的增長對華潤萬象生活帶來的經營效益。成本費用利潤率體現了企業經營耗費所帶來的經營成果，該指標從2020年的19.31%增至2021年的32.95%，不過2022年又降至29.56%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

此外，從淨資産收益率來看，華潤萬象生活近三年該項指標也呈逐年上升态勢，2022年淨資産收益率為15.43%。

淨資産收益率主要反映了企業自有資本獲得淨利潤的能力，從企業管理和效益的方面來說，淨資産收益率的提升或可從側面印證ESG投入為企業帶來的效能轉換。

華潤萬象生活表示，ESG建設有助于搭建公司與投資人、評級機構等的良好溝通，為企業發展創造好的外部環境；亦有助于提升業務運營和管理水平。

但另一方面，由于ESG理念進入中國的時間還比較短，行業及公司内部對ESG理念的認知還需要一段時間，並且目前ESG體繫不斷演進，存在多個標準和體繫，仍有較高門檻。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。