有心者勝·ESG篇 | 中海綠債起點

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

率先發布的“ESG篇”，将從可持續發展層面出發，觀察標志性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網 過去五年間，滬深交易所、港交所陸續發布上市公司ESG信息披露指引，具體的考核要求開始被明确。

ESG同樣是企業可持續發展和風險規避能力的體現，它也将成為資本市場進行風險、價值等方面評估的重要指標。

對于部分房企而言，相應舉措實際已探索許久。比如中海地産自2012年起，每年均透過獨立報告的形式對外披露在企業社會責任，以及營運上的可持續發展的管理策略、舉措和成果。

過去十年間（2012-2022年），中海地産營收從779億元增長至1803億元，年復合增長率8.75%；總資産從2298億元增長至9132.54億元，年復合增長率14.79%。

保持快速增長的同時，該公司持續推進綠色健康、智能化、工業化産品研發，在綠色建築、零碳建築等方面均取得了成績。

據觀點新媒體不完全統計，自2020年發行第一單綠色債券以來，中海地産三年内在境内發行相關綠債約人民币148億元，並在境外發行一筆1億英鎊可持續發展表現挂鈎俱樂部貸款。

這主要得益于該公司在綠色低碳方面的資産及能力沉澱，截至去年底，中海綠色項目總數達到569個，而貼上“綠色標簽”是撬動獲取這些融資渠道的基本門檻。

以綠色融資為起點，本文将分析中海近年來對綠色建築的實踐探索，以及可持續發展發展目標對企業主觀能動性的激發作用。

綠色融資風口

中國的綠色金融體繫建立需追溯至2016年，彼時央行、财政部等七部委聯合印發《關于構建綠色金融體繫的指導意見》，明确提出推動綠色信貸資産證券化。

2022年1月18日，發改委等七部門聯合發布《促進綠色消費實施方案》，明确穩步擴大綠色債券發行規模，鼓勵金融機構和非金融企業發行綠色債券，更好地為綠色低碳技術産品認證和推廣等提供服務支持。

根據聯合資信發布數據，2022年國内新發綠色中票140期，同比下降17期，發行規模1560.59億元，同比下降6.87%；綠色資産支持證券發行123期，規模2140.24億元，同比分别上升53.75%、74.47%；綠色公司債則發行63期，規模598億元，同比分别上升12.5%、4.09%；綠色商業銀行債51期，規模2638.57億元，同比分别上升183.33%、586.14%。

這發生在中國經濟轉向可持續發展的大背景下，題中之意即引導及鼓勵企業在經營的環節實現“雙碳”戰略目標。

2020年9月，中國政府提出，二氧化碳排放力争于2030年前達到峰值，努力争取2060年前實現碳中和。

也就是在這一階段，房地産行業陸續在綠色金融端發力，包括萬科、保利、中海、招商蛇口、華潤置地、金地、世茂、旭輝、金茂、瑞房、當代置業、遠洋、禹洲等房企陸續發布過融資方案，融資渠道包括但不限于公司債、中票、資産支持證券、國際機構債等。

在資産支持證券層面，中海地産算是房地産行業中探索較早的企業之一。

2020年4月28日，“中信證券-中海商管1号綠色資産支持專項計劃”正式注冊成立，發行規模37.01億元，這也是中海成功發行的首單綠色債券。

上述CMBS的優先級發行規模為37億元（債券簡稱20中海1A），信用評級AAA級，期限18年，預期收益率2.50%。所涉及底層資産則分别是北京東城區的中海地産廣場，以及成都金融城闆塊的中海國際中心，所獲分配的募資資金分别為23億元、14億元。

2021年6月23日，中海地産再度以成都中海國際中心項目為底層資産，發行了“中信證券-成都中海國際中心綠色資産支持專項計劃（專項用于碳中和）”，規模21.01億元，産品期限18年，創下國内首單獲得碳中和評估認證的CMBS産品紀錄。

在此基礎上，2022年3月中海發行了當時國内最大規模的碳中和CMBS産品（此後被金茂超越）。該債券名為“中信證券-上海中海國際中心綠色資産支持專項計劃”，總計行規模50.01億元，優先級評級同樣為AAA，發行期限18年，利率3.35%。

另一種綠債渠道是信用債發行，據觀點新媒體不完全統計，2021-2022年中海地産累計在銀行間市場發行了3筆綠色中票，涉及規模40億元。

與CMBS有所不同，綠色中票所募集資金100%用于開發銷售類項目，包括中海位于甯波、南京、沈陽、成都、深圳等地的商住項目。

以最近一期綠色中票為例，去年12月14日，“22中海企業MTN007（綠色）”成功發行，規模10億元，募集資金将專項用于節能環保、污染防治、資源節約與循環利用等綠色項目，具體則僅涉及深圳龍崗中海寰宇珑宸項目。

除此以外，中海地産在境外市場同樣取得了綠債渠道的突破。去年9月，中銀香港為中海安排了了一筆可持續發展表現挂鈎俱樂部貸款，金額1億英鎊，為期5年，這也是中海境外首筆綠色融資。

據中銀香港披露，貸款協議約定，當中海達到所訂立的可持續發展表現目標，即可獲得貸款利率下調，從而節省成本。相比于發行CMBS、中票，銀行貸款的用途並不局限于項目建設本身，可以用于一般營運資金及企業用途。

綠色建築角色

綠色債券作為近年來推行的融資新品類，在實操中也直接企業的綠色項目發展情況及所能實現的環境效益目標相挂鈎。

從過去幾年的發債情況觀察，主體資質較高，推行可持續發展戰略較長時間並擁有綠色項目的企業，發行綠債的成功率也較高。

房地産在國家推進“雙碳”目標戰略中扮演着尤其重要的角色。

中國建築節能協會發布的《中國建築能耗與碳排放研究報告（2021）》提及，2019年中國建築全過程能耗達到全國總量的46%，碳排放達到全國總量的50%。

因此從匹配度而言，房企與綠色債券結合的空間實際上也較為廣闊——如果它們有足夠的信用及綠色項目發行債券。

以中海過去三年發行的綠色或碳中和CMBS為例，所涉及的底層資産之中，成都中海國際中心C、D、J座獲得了LEED（能源與環境設計先鋒）金級認證，是國際範圍内環保建築評估體繫中的最高級别；上海中海國際中心和商業配套街區購物中心上海中海環宇荟，同樣獲得WELL-HSR認證及LEED金級認證，樓宇均具備顯著的節能效果以及二氧化碳減排效應。

綠色中票募集資金用途的綠色認定依據則有所不同，比如去年12月發行的“22中海企業MTN007（綠色）”，首先要符合2019年住建部發布的《綠色建築評價標準》。

根據《標準》的要求，綠色建築應結合所在地域的氣候、環境、資源、經濟及文化等特點，對建築全壽命期内安全耐久、健康舒适、生活便利、資源節約、環境宜居等性能進行綜合評價，細化了綠色建築在節地與土地利用、節能與能源利用、節水與水資源利用和節材與綠色建材、智慧運行等方面的要求。按照該標準，深圳龍崗中海寰宇珑宸滿足二星級水平。

其次，中海寰宇珑宸需符合《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》、《綠色産業指導目錄（2019年版）》以及《綠色債券原則》（2021年6月版）所涉及的綠色建築認證標準要求。

綠色中票也需要對募投項目的環境效益進行測算。

中海寰宇珑宸項目總投資50.60億元，拟使用募集資金10億元，按照拟使用募集資金占項目總投比例對所産生的環境效益進行折算，募集資金對應的募投項目預計每年CO2減排量為403.68噸，標煤節約量為182.66噸，SO2減排量為0.06噸，NOx減排量為0.09噸，煙塵減排量為0.01噸。

中海寰宇珑宸環境效益測算表 數據來源：企業公告

上述綠色債券以及去年發行的可持續發展表現挂鈎貸款，都體現了中海地産在可持續發展方面所建立的優勢。該公司于2019年開始完善可持續發展框架和架構，制定了“四好公司”（即好産品、好服務、好效益、好公民）的可持續發展戰略，並設立2019-2023年的五年可持續發展目標。

2022年，中海地産還繫統梳理了可持續發展目標，将公司業務發展于可持續發展戰略進一步深度結合，設定了中長期（2025及2030年）的可持續發展目標。

中海地産發布的2022年ESG報告顯示，去年公司連續13年獲納入恒生可持續發展企業指數成分股（HSSUS）（ESG表現最優的30間香港上市公司），持續入選恒生ESG50指數。

中海地産相關人士接受觀點新媒體采訪時，也提及公司發展可持續戰略的内外部推動因素。她表示，一方面，達到“雙碳”目標是企業的責任，另一方面，現在各地城市設置城鎮綠色建築占新建建築比例提高甚至達到100%，促使企業積極地發展綠色建築。

在綠色建築、零碳建築取得的成績方面，過去四年間中海的綠建項目總數從315個提高至569個，總認證面積從6052萬平方米提高至9869萬平方米；2022年公司新開發全裝修項目均至少滿足綠建一星標準。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

同時，中海曾計劃在2023年前累計有15個寫字樓項目獲LEED認證，最終在去年超額完成累計18個項目認證；酒店同樣計劃2023年前新開發不少于1個項目獲得二星級或以上認證，最終濟南中海凱麗酒店獲得二星級綠建認證要求。

可持續裨益

獲得綠建認證為房企對接國家綠色金融體繫提供了便利，中海地産過往所發行的綠色債券已佐證了這一點。

考慮到2022年底中海的綠色建築項目儲備，未來該公司依然有比較大的綠債融資空間。

對于綠色CMBS，萬物梁行首席執行官葉世源也曾在2022觀點商業年會上表示，未來在綠色建築的綠債領域也有非常大的發展空間。2021年，綠色建築包括可持續建築已經納入綠債支持範圍，萬物梁行已關注到商業房地産抵押貸款的綠色證券逐漸對綠色進行傾斜。

葉世源當時也提及，綠色CMBS期限長，利率低，資金使用靈活，不單單是得到政策的支持，在市場也非常受到追捧。

東吳證券發布的研報指，2022年期間，綠色債券市場規模擴充，不同券種的發行成本全面降低，由2021年加權平均發行利率3.37%下行至2022年2.83%，其中綠色信用債票面利率的下跌幅度尤為明顯。票面利率方面，2022年發行的綠債發行利率主要處于2%-4%區間。

而與普通融資渠道相比，綠債的成本優勢並不容易體現出來，在定價環節仍是被債市的供需關繫所左右，即投資者的收益率越低，企業享受到的綠色溢價才越高。

比如金茂4月去年發行全國最大規模碳中和CMBS，總金額87.08億元，期限18年，獲認購倍數約達2.5倍，最終優先級票面利率3.4%；今年3月，發行全國最大規模碳中和儲架CMBS（100億元）第一期，規模30億元，優先級利率則僅錄得4.68%。

相較之下，該公司去年下半年以來發行的公司債利率在3.6%-3.8%左右，總體相對較低。

類似的情況在中海地産身上也有所體現，據觀點新媒體統計，2022年該公司在境内發行的境内債（不含綠色債券）大約有13筆，涉及發行規模185億元。其中3年期的債券占120億元，利率區間在2.25%-3.25%之間；5年期債券占50億元，利率區間在2.70%-3.48%。

尤其自去年三季度以來，國家在金融端對房地産的支持力度有所提高，加上降息影響，中海發行信用債的成本也有所走低，12月20日發行的3年期、5年期公司債利率僅分别為2.25%、2.70%。

需要注意的是，盡管綠色CMBS的發行年限較長，大多數産品可以達到18年之長，但一般會設置諸如“3+3+3+3+3+3”的結構，也就是以3年為一個回售或贖回周期。若項目運營或外部環境發生變化，CMBS便難以長時間存續，因此低成本實現長時間證券化亦不現實。

更何況綠色債券本身也需要支付專項的評估和認證費用，債券存續期間也需要持續聘請第三方機構測算環境效益。

更大的成本還來自于，企業發展綠色建築或提升ESG能力、實現可持續發展，所需進行的長期投入，ESG甚至涉及捐贈慈善、員工持股、體繫架構調整等，這些增量成本並不直接體現在票面利率之上。

但房企發行綠債的意義並不能局限于短期的成本，對于企業搭建多元化融資體繫仍大有裨益。比如過去兩年房地産流動性普遍面臨挑戰，在境内債融資趨緊的大環境下，綠色債券可以成為仍具備信用資質的企業可選擇的工具。

從中長期來看，将包括綠色建築在内的ESG發展納入到管理流程和全面風險管理體繫，對于企業總體業務水平、社會評價及品牌價值等方面都會有提升作用。

中海地産相關人士向觀點新媒體舉例稱，比如項目建設施工過程中保證施工安全，可以降低企業的社會負面影響；成本支出端，通過發展ESG實現減少水電損耗及碳排放，可以壓降成本；業務經營端，寫字樓擁有LEED、WELL方面的評級，也有利于吸引更多國際企業。

在中海發行的綠色或碳中和CMBS底層資産中，中信證券曾披露，上海中海國際中心的寫字樓入駐企業主要為跨國公司總部，總部型企業占比超65%。成都中海國際中心則擁有入駐企業超500家，其中包括微軟、甲骨文、寶馬中國、巴斯夫、聯邦快遞等世界500強企業，以及字節跳動、英雄互娛等獨角獸企業。

中海地産于2022年ESG報告中也提及，公司以“四好公司”作為可持續發展戰略框架，成立碳達峰碳中和工作領導小組，完成雙碳工作背景研究分析及碳核查，並已設立中長期雙碳目標，于2030年範圍一及二單位面積碳排放強度降低30%以上（以2019年為基準），努力争取到2060年實現碳中和。